Zn.: Bydlení zajištěno

V Česku poprvé přestaly růst ceny bytů, to je pro zájemce o bydlení dobrá zpráva. Ta horší je, že stále zůstávají velmi vysoké. A to jak v absolutních číslech, tak i v porovnání s příjmy obyvatelstva. Drahé nemovitosti se pochopitelně propisují i do postupného růstu tržního nájemného. I to je jeden z důvodů, proč se začíná rodit systém podpory dostupného bydlení. Výstavbu bytů s levnějšími nájmy podporují v řadě zemí Evropy, nejznámější a nejrozšířenější je asi rakouský model.

Většina obyvatel Česka bydlí ve vlastním domě nebo bytě, celkem je to 77 procent populace. Z toho 56 procent bydlí ve své nemovitosti nezatížené úvěrem (do této skupiny se počítají i ti, kdo bydlí v nemovitostech poskytnutých v rámci příbuzenstva), jedenadvacet procent pak obývá byt nebo dům zatížený úvěrem na bydlení – uvádí se v materiálu Přehled nemovitostního trhu v ČR, vypracovaném analytiky České spořitelny s odkazem na data Českého statistického úřadu ze sčítání lidu z roku 2021.

Pořízení vlastní nemovitosti je však čím dál tím komplikovanější. Ceny bytů až do třetího čtvrtletí minulého roku setrvale rostly, z toho v posledních pěti šesti letech dokonce velice prudce. Na konci loňského roku sice vinou výrazně oslabené poptávky mírně poklesly, přesto však zůstaly na vysoké úrovni. Z údajů statistického úřadu vyplývá, že od roku 2018 do roku 2022 nové byty zdražily o 62 procent a ty starší o 65 procent.

Ještě více může o českém bytovém trhu vypovídat srovnání průměrných cen nemovitostí s průměrnou výší ročního příjmu domácností v dané lokalitě (tzv. price to income ratio). Tento ukazatel udává, kolik ročních příjmů by domácnost potřebovala na pořízení nemovitosti, kdyby šly veškeré příjmy jen na tento účel. V Česku je podle údajů výzkumné společnosti Numbeo – které citovala nedávno zveřejněná analýza nemovitostního trhu České spořitelny – tento ukazatel 14,9. To je nejvyšší číslo ze všech sedmadvaceti zemí v EU. Jinými slovy, nikde jinde není v současné době vlastní bydlení tak obtížně dostupné jako právě u nás.

Vedle vysokých cen v poslední době komplikovaly zájemcům o vlastní bydlení také vysoké sazby nových hypoték a také přísnější pravidla pro jejich poskytování. Průměrná úroková sazba byla podle specializovaného serveru Swiss Life Hypoindex ještě v červnu 2021 na úrovni 2,51 procenta, letos v červnu to bylo 6,30 procenta.

Zároveň platila tři omezení pro poskytování hypoték, závazně stanovená Českou národní bankou, z nichž bylo jedno nedávno zrušeno.

 

Podle toho prvního, pod zkratkou LTV (loan to value), smějí banky poskytovat hypotéky maximálně na 80 procent ceny kupované nemovitosti. Výjimku mají mladí žadatelé o úvěr do 36 let, kteří si pořizují nemovitost k vlastnímu bydlení – těm mohou banky půjčit až 90 procent.

Druhé omezení (DTI, debt to income) hlídá celkovou výši zadlužení žadatele o úvěr vůči jeho čistému ročnímu příjmu. Součet všech úvěrů a půjček nesmí přesáhnout osmapůlnásobek příjmu (u mladých devětapůlnásobek).

Největší překážkou pro zájemce o úvěr se ale ukazovalo třetí omezení (DSTI, debt service to income), které stanovovalo, že výše splátek všech úvěrů nesmí přesahovat 45 procent čistého měsíčního příjmu (u mladých padesát procent).

Podle analýzy České spořitelny by si při současné úrovni cen a výši sazeb mohlo pořídit průměrný byt na hypotéku jen dvacet procent domácností s nejvyššími příjmy. Při rozdělení po krajích mají větší šanci lidé v těch regionech, kde jsou ceny nemovitostí nižší (Ústecký, Karlovarský, Pardubický, Zlínský a Moravskoslezský kraj a kraj Vysočina).

Podmínka omezující výši splátek vůči měsíčnímu příjmu byla od letošního července zrušena, nicméně nepoměr mezi příjmy obyvatel a cenami nemovitostí zůstává.

 

Přechod k nájmům

Řadě zájemců o bydlení se tak v současné době prakticky nenabízí jiná možnost, než je nájemní bydlení. V tom v současné době podle údajů ČSÚ žije 23 procent obyvatelstva. Tím se řadíme pod celoevropský průměr, protože v celé EU žije 70 procent ve vlastních nemovitostech a 30 procent v nájmu (20 procent v nájmu za tržní cenu, 10 procent ve zvýhodněném). Největší podíl nájemního bydlení má Německo (53 %), Rakousko (49 %) a Dánsko (41 %).

V Česku žije zhruba šest až sedm procent domácností v nájmu za nižší než tržní cenu, zbylých šestnáct procent nájemníků platí plné tržní ceny.

Nájemné historicky nerostlo tak rychle jako ceny bytů, od roku 2015 do roku 2022 se podle ČSÚ zvýšilo o 29 procent. V posledních třech letech však tempo růstu zrychlilo. V Praze, kde je zároveň podíl lidí žijících v nájmu nejvyšší ze všech krajů, vzrostly podle údajů Eurostatu ceny nájmů mezi lety 2021 a 2022 o třiadvacet procent.

Na nedostupnost bydlení pro podstatnou část obyvatelstva reagují i developeři, kteří část domů stavějí rovnou pro nájemní účely. Tento podíl v posledních letech narůstá.

Zároveň s tím se na politické úrovni, ale i mezi finančními institucemi, obcemi a developery začínají rozvíjet úvahy o tom, jak zajistit přijatelnou úroveň nájmu pro ty, kdo na tržní úroveň nájemného dosáhnou jen stěží. Myšlenka, že se zkrátka mají přestěhovat tam, kde na to budou mít, není úplně funkční. Zejména ve vztahu k důležitým profesím ve veřejné sféře. Těžko mohou všechny zdravotní sestry bydlet například v Karviné a učitelé v Ústí.

 

Rakouský recept

Vývoj na trhu s bydlením přiměl řadu zainteresovaných k úvahám o systému podpory dostupného bydlení. Ten je velmi rozšířen například v sousedním Rakousku, kde se byty a domy v režimu dostupného bydlení stavějí a provozují už dlouhé desítky let. Celkem jich je zhruba milion a bydlí v nich skoro pětina rakouských domácností. Stavbu a provozování mají na starosti specializované subjekty, v němčině nazývané malebným výrazem Gemeinnützige Bauvereinigungen, zkráceně GBV.

„Hlavní kouzlo spočívá v tom, že veřejný sektor poskytuje na takové stavby finance s minimálním úrokem a zároveň jsou GBV osvobozeny od daně. Naproti tomu existují poměrně striktně nastavená pravidla, jak lze takto postavené byty či domy prodávat a za jakých podmínek je lze pronajímat,“ shrnuje princip rakouského systému Michael Priebsch, expert na dostupné bydlení v bankovní skupině Erste Group. Ta financuje ročně výstavbu zhruba osmi tisíc bytových jednotek v režimu dostupného bydlení. „Sociální aspekt je součástí naší tradice, s tím jsme před téměř dvěma sty lety vznikli, že budeme pomáhat lidem k prosperitě,“ říká o angažmá skupiny Michael Priebsch.

Rakouský systém je detailně propracovaný, stanovuje například horní i spodní hranice přípustných nájmů v takto budovaných bytech. Podobně je vymezeno i to, pro koho je dostupné bydlení určeno. Pod stanovenou maximální příjmovou hranici se však prý vejde zhruba sedmdesát procent Rakušanů.

 

Levnější byty do Česka

Zatímco v sousedním Rakousku se už dostupné byty stavějí sto let a zejména od druhé světové války se jednalo o opravdu masivní program výstavby, u nás se právě začíná s prvními kroky.

Na straně státu má problematiku bydlení na starosti ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). To připravuje hned několik změn a novinek a dostupné bydlení má být mezi nimi. Podle Otakara Cejnara, hlavního ekonomického poradce ministra pro místní rozvoj, který má bytovou problematiku v gesci, by klíčovou roli měly hrát obce. Stát má ovšem přichystat takovou sadu opatření, která by obcím situaci výrazně ulehčila. O vstup do systému mají zájem soukromí investoři, například banky a pojišťovny, zapojit by se mohly i mezinárodní instituce, například Evropská investiční banka (EIB).

V prvním kroku chce ministerstvo uvolnit prostředky k tomu, aby si obce mohly začít chystat své projekty. Řada těch menších a středních na to dnes nemá ani odborné zázemí, ani prostředky. „Musíme jim pomoci, aby si vůbec mohly své záměry zpracovat a nebyly znevýhodněny proti těm velkým,“ říká Otakar Cejnar. Tento systém dotací na zpracování projektu se má rozjet už od letošního podzimu.

Tím hlavním krokem by pak měl být postupný rozjezd systému, který by obcím pomáhal s financováním dostupného bydlení. Podle představ ministerského týmu by se mělo jednat o více možností – například o financování prostřednictvím výhodně úročených půjček, třeba v kombinaci s nějakou malou dotací nebo například vytvoření společného projektu obce s nějakým soukromým subjektem. „Chceme ukázat více cest, aby si obce mohly vybrat, co se pro jejich situaci nejlépe hodí,“ vysvětluje Otakar Cejnar a rovnou dodává, že stát by se podle ministerstva do žádné developerské činnosti pouštět neměl.

Podle představ MMR by na začátku měl hlavní zdroj peněz pocházet z Národního plánu obnovy, konkrétně osm miliard korun. Vedou se o tom jednání s Evropskou komisí, která musí toto čerpání evropských prostředků posvětit. Ze státních prostředků by se do systému prostřednictvím Státního fondu podpory investic dala podle Otakara Cejnara investovat miliarda ročně. Další prostředky by podle představ MMR mohly přijít od zmíněné Evropské investiční banky, zapojit by se mohl i soukromý kapitál. Proto se jedná s Českou bankovní asociací, stejně jako s asociacemi pojišťoven a penzijních fondů.

Pokud by na rozjezd bylo deset miliard z veřejných prostředků, díky kterým by mohla být výstavba výhodná, a přidalo by se k nim dalších deset miliard ve formě klasických úvěrů od finančních institucí, byl by to podle Otakara Cejnara velmi dobrý základ pro to, aby mohl systém skutečně začít fungovat. Pokud by se prokázala jeho funkčnost, mohly by se časem jak veřejné, tak i soukromé peníze v dostupném bydlení zvětšovat.

 

Peníze a znalosti z Evropy

České orgány vedou s Evropskou investiční bankou intenzivní jednání. EIB se podílí na financování podobných projektů v řadě dalších zemí: proto má zkušenost s tím, co a jak kde funguje, a vidí i to, jaké nástroje jsou nefunkční. Právě tyto znalosti by nyní měla – vedle případných prostředků na různé finanční nástroje, zejména zvýhodněné úvěry – poskytnout banka české vládě.

„Naši experti zanalyzují detailně tuzemskou situaci a navrhnou paletu nejvhodnějších řešení. Mohou mezi nimi například být systémy financování pro města a obce, nejrůznější finanční nástroje nebo třeba PPP – public private partnership –, tedy společné projekty mezi veřejnou a soukromou sférou,“ říká šéfka českého zastoupení EIB Andrea Ferjenčíková. Cílem podle ní je, aby měla česká strana k dispozici podrobné informace i konkrétní postupy k jednotlivým řešením a mohla si vybírat ta, která budou pro danou situaci a v příslušném časovém horizontu nejvhodnější. Dodává, že přímo v týmu EIB zabývajícím se bytovou problematikou jsou i členové z Česka, a s tuzemskou situací jsou tak velmi dobře obeznámeni. Podle šéfky českého zastoupení by první výstupy takové analýzy mohly být k dispozici v řádu měsíců.

„Určitě budeme s českou stranou řešit i poskytování zvýhodněných úvěrů, se kterými máme zkušenosti z mnoha zemí a které mohou dobře korespondovat i se základním posláním Evropské investiční banky. Nicméně jen u toho zůstat nechceme. Pomoc s vytvářením samotného ekosystému dostupného bydlení je podle nás přinejmenším stejně důležitá a cítíme, že na české straně je o ni zájem,“ říká Andrea Ferjenčíková.

 

První byty pro nemocnice

Velkým advokátem dostupného bydlení je v posledních letech největší tuzemská banka, Česká spořitelna. Její šéf Tomáš Salomon zdůrazňuje, že je to v souladu s tím, jak spořitelna vnímá své společenské poslání i vlastní podnikání. „Pokud se bude dobře dařit co největší části společnosti, bude se dobře dařit i nám,“ říkal v rozhovoru pro magazín Reportér.

Banka proto již před časem založila dceřinou společnost Dostupné bydlení České spořitelny (DBČS), která se na tuto problematiku zaměřuje. „Když jsme si na podzim roku 2021 namodelovali, kam by mohla vést situace s vysokými cenami, rostoucími sazbami hypoték a přísnými pravidly, viděli jsme, že se už tak omezená dostupnost vlastnického bydlení v následujících obdobích ještě ztíží,“ popisuje šéf DBČS Marek Blaha okolnosti, které k jejímu vzniku vedly.

V současné době už jím řízená firma investovala do prvních dvou projektů, kde se stavějí byty, jež budou mít nájemné nižší, než kolik je tržní úroveň v dané lokalitě. Další projekty chystá ve spolupráci s obcemi. Zároveň se její představitelé v rámci České bankovní asociace podílejí i na diskusích o budoucí podobě systému dostupného bydlení s vládou, obcemi, developery a všemi dalšími zúčastněnými stranami.

Marek Blaha je přesvědčen, že při správném nastavení systému dostupného bydlení a ve spolupráci veřejného a soukromého kapitálu může časem vzniknout celý nový bytový segment, který dobře doplní komerční výstavbu bytů a domů. „Podstatné je, aby každý dělal to, co umí nejlépe. Banky nemají nahrazovat stavební firmy, stát si nemá hrát na developera a obdobně. Když se ale všechny strany zapojí správně, mohou s tím opravdu pohnout,“ říká.

Než se však celý systém nastaví, rozjela nová společnost několik pilotních projektů. Dva, v rámci nichž už se byty stavějí, se nacházejí v Praze, konkrétně na Proseku a na Opatově. DBČS zde koupila větší množství bytů od developerů, které bude provozovat v režimu sníženého nájemného. Z větší části by měly být k dispozici pro zaměstnance největších pražských nemocnic, další by mohly pro vybrané lidi využívat i městské části, na jejichž území tyto byty rostou.

Na Proseku se jedná o 254 bytů, zhruba osmdesát procent z nich je o velikosti 2+kk, zbytek připadá na další dispoziční varianty. „V tomto projektu máme třetí podlaží nad zemí. Byla suchá zima, takže jsme dva měsíce před plánem. Přepokládáme, že by se na jaře 2025 mohli nastěhovat první nájemníci,“ popisuje aktuální stav výstavby Marek Blaha.

V případě Opatova jde o komplex 307 bytů, který koupila DBČS napůl s pojišťovnou Kooperativa. K nastěhování by měly být ve druhém čtvrtletí 2025.

Pražský pilotní model je do jisté míry výjimečný. DBČS odkoupila připravované byty do svého vlastnictví ve chvíli, kdy se přibrzdila poptávka individuálních zájemců. Zlevnění, které umožní výhodnější ceny nájmů, dosáhla díky nižší prodejní ceně na klesajícím trhu a také díky nákupu ve velkém množství najednou.

Byty však chce pronajímat primárně lidem z profesí, které jsou pro hlavní město potřeba, a přitom nemají dostatečně vysoké příjmy, zpravidla v rámci veřejného sektoru. „Mělo by se obecně jednat o ty, kdo pomáhají ostatním. Pečovatele v so­­ciálních službách, zdravotní sestry a další personál, učitele a podobně,“ popisuje Marek Blaha. A protože někde se začít musí, staly se prvními partnery pro banku čtyři velké fakultní nemocnice – motolská, vinohradská, Thomayerova a Bulovka.

Spořitelna, respektive její dceřiná společnost, spolupracuje i s několika obcemi mimo hlavní město. Tam má být model jiný, byty by měly být ve vlastnictví obcí a ty by také měly rozhodovat o tom, kdo se do bytů nastěhuje. Jenže těch, které mají připravené projekty až do fáze stavebního povolení, je málo. Ukazuje se totiž určitý začarovaný kruh. Příprava takového projektu stojí několik milionů korun. A když vedení obce neví, zda a z jakých peněz bude moci byty postavit, nechce dát peníze na přípravu, protože je to nejistý podnik, který by ještě mohl skončit obviněním z nehospodárného nakládání s prostředky. Konkrétní zkušenost banky tak potvrzuje, co říká i ministerstvo pro místní rozvoj: obce nejprve potřebují pomoct se samotným chystáním projektů. Zároveň ale potřebují mít nějaký výhled na to, že získají i financování pro samotnou výstavbu.

 

Strašidlo penzijní reformy

Pokud by se mělo do budoucna jednat o skutečně masivní výstavbu, která by zahrnovala významné tisíce, ne-li desítky tisíc bytů ročně, muselo by se ovšem pokročit ještě o kus dále. Výstavba nového bytu v průměru stojí tři až šest milionů korun, podle toho, kde a v jaké podobě se buduje. Na sto tisíc bytů v průběhu jedné dekády – což by byl počet, který by už mohl významně zasáhnout do celkové bytové situace v zemi – by tak bylo potřeba kolem pěti set miliard korun.

Takový objem prostředků by vyžadoval velmi propracovaný a dokonale vybalancovaný systém se speciální zákonnou úpravou. A také významnou mobilizaci kapitálu, od veřejných financí až po rezervy finančních institucí či penzijních fondů. To je zřejmě nyní zatím opravdu hudba vzdálené budoucnosti.

Nicméně i pro tu současnou „úvodní fázi“, která pomůže obcím řešit nedostatky konkrétních profesí nebo odliv mladých lidí, je potřeba kromě dobré vůle a poctivého přístupu všech zúčastněných ještě jedna věc. Předvídatelnost a stabilita. Podporu dostupného bydlení by zkrátka neměl potkat osud penzijní reformy z dob Nečasovy vlády, která byla za Sobotky a Babiše zase zrušena a dalších deset let se v této oblasti nestalo prakticky nic.

Aby mohly obce bez obav investovat do rozvoje svých bytových fondů, potřebují vědět, že se systém státní podpory a pravidel za dva tři roky zase nezmění podle toho, jestli jsou zrovna v rozpočtu peníze nebo zda se k moci dostala jiná politická strana. V opačném případě by obce přestaly jakýmkoli plánům vedoucím tímto směrem věřit, což by napáchalo škody na dlouhé roky dopředu.