Zn.: Hledá se klíč k bydlení

Loňský rok lámal rekordy v objemu hypoték i v cenách nemovitostí. Letos ale začíná být situace komplikovanější. Ceny bytů poskočily nahoru velmi rychle. K tomu se výrazně zvedají úrokové sazby hypoték. A od dubna navíc začne platit přísnější regulace hypoték ze strany ČNB. Dostupnost vlastního bydlení se pro řadu lidí významně vzdálila. Platí to pro velkou část republiky a zejména pro hlavní město a jeho okolí.

Bytů je na trhu stále málo, takže developeři to, co postaví, také prodají. Kupující ovšem musejí mít kvůli regulaci ČNB připraveno na rozdíl od minulosti významné množství vlastních prostředků. Hypoteční trh výrazně přibrzdil a investoři hledají příležitosti v oblasti nájemního i družstevního bydlení. Se zcela novým konceptem do hry vstoupila i největší tuzemská banka.

 

Ceny i sazby rostou

V hlavním městě, kde jsou byty tradičně nejdražší, loni dosáhla v posledním čtvrtletí průměrná prodejní cena 137 946 korun za metr. To je meziroční nárůst o 28 procent. V centru města, kde je nabídka bytů nejmenší, jsou ceny ještě výrazně vyšší, v Praze 1 je to zhruba 250 000 za metr, v Praze 2 pak kolem dvou set tisíc. Vyplývá to ze společné analýzy společností Skanska Reality, Trigema a Central Group, které ceny na trhu dlouhodobě monitorují.

Cenový skok má podle těchto společností na svědomí zejména kombinace velké poptávky a nízké nabídky. Loni se v Praze prodalo 7 450 bytů, což je vůbec nejvíce za třináct let, kdy firmy společně trh vyhodnocují. Za poptávkou byly investičně motivované nákupy, loni ještě nízké úrokové sazby hypoték a také snaha ochránit peníze před nástupem inflace. „Vloni si byt na hypotéku pořídily tři čtvrtiny našich klientů, tedy významně více, než byl předcházející dlouhodobý průměr,“ říká Renata Vildomcová, marketingová ředitelka Skanska Reality. Do dubna loňského roku se průměrná sazba hypoték pohybovala pod dvěma procenty, ještě v září byla na 2,43 procenta, ale v prosinci už poskočila na 2,99 % a v letošním lednu na 3,43 %. V současné době už žádná banka na trhu veřejně nenabízí sazbu pod čtyřmi procenty.

Banky tak reagují na zvyšování základní úrokové sazby ze strany ČNB. Ta sazbu v několika krocích zvýšila ze zářijového 0,75 procenta až na únorová 4,50 procenta. Hypoteční sazby tento trend logicky následují a promítají se i do bytového trhu. „V současném prostředí vyšších hypotečních sazeb očekáváme změnu ve struktuře kupujících. Dostupné hypotéky jsou vždy atraktivní pro mladé rodiny, které si tak mohou dovolit vlastní bydlení, s rostoucími sazbami ale budou jejich možnosti omezené,“ říká Renata Vildomcová s tím, že vyšší zájem předpokládá ze strany těch, kdo mají dostatečné vlastní úspory a bytovou investicí je chtějí chránit před inflací.

 

Střádání do cihel

Developerské firmy vidí, jak se jim klientela v posledních letech a zvláště měsících mění před očima.

„Naším hlavním cílovým segmentem zůstává klient, který si pořizuje vlastní bydlení. Ti tvořili dlouhodobě až osmdesát procent kupujících. Výjimkou jsou poslední dva roky, kdy významně vzrostl zájem o investiční byty, které se okamžitě zapojují do pronájmů a slouží zároveň jako zajištění na stáří,“ popisuje proměnu trhu David Jirušek, mluvčí developerské skupiny Finep.

Obdobnou zkušenost mají i ve společnosti YIT Stavo, kde také vždy převládali ti, kdo si pořizují byty pro vlastní bydlení. „Především v posledních měsících registrujeme zvýšení zájmu o nákup bytu jako bezpečné investice a ochrany úspor před inflací,“ říká obchodní ředitelka Dana Bartoňová.

Klienti KKCG Real Estate podle manažera prodeje Filipa Sajtla spojují investiční a bytový záměr dohromady. „V poslední době se počet klientů, kteří si kupují bydlení pro sebe, zvyšuje. Ovšem často je to kombinace potřeby investovat a zároveň posunout bydlení na vyšší úroveň,“ říká.

Podle různých odhadů by nyní nákupy investičních bytů mohly tvořit zhruba třetinu, v některých projektech dokonce až téměř polovinu všech transakcí. Mění se ovšem skupina nakupujících. Nízké sazby hypoték a stabilní růst cen nemovitostí dávaly slušnou jistotu i investorům, kteří si na pořízení takového bytu museli brát hypoteční úvěr. Při vyšších sazbách a po velkém skoku cen, který se nemusí opakovat, už by taková investice byla mnohem riskantnější. Stejně tak se už nedá spolehnout, že by bylo byt možné s jistotou pronajmout za cenu, která by pokryla splátku hypotéky nebo její velkou část.

Proto teď mezi kupujícími hrají větší roli lidé, kteří mají větší vlastní prostředky. Při omezené nabídce na trhu tak konkurují zájemcům o vlastní bydlení a díky větší finanční síle nad nimi budou mít zpravidla navrch.

 

Nepůjčuj si moc!

Mladým rodinám a zájemcům o první bydlení příliš nenahraje ani zpřísnění regulačních pravidel ze strany ČNB. Ta už před několika lety doporučovala omezení poskytování hypoték v závislosti na výši příjmů a množství vlastních prostředků. Tehdy se však jednalo jen o doporučení, kterým se banky nemusely na sto procent řídit. To se loni změnilo, novela zákona dala ČNB možnost, aby stanovila limity pevně. Což centrální banka využila a limity od 1. dubna zavádí.

„Bankovní sektor jako celek se při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považujeme za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték,“ komentoval toto rozhodnutí guvernér ČNB Jiří Rusnok.

Hypotéky tak budou moci být poskytovány jen na osmdesát procent kupní ceny nemovitosti a žadatelé budou muset mít pětinu prostředků ze svého. Pro tento faktor se používá zkratka LTV z anglického „loan to value“.

Celkové zadlužení žadatele (faktor DTI), tedy i se všemi případnými ostatními úvěry a půjčkami, nesmí přesáhnout osmiapůlnásobek čistého ročního příjmu. A výše všech splátek (DSTI) nesmí překročit 45 procent čistého měsíčního příjmu.

U žadatelů do 36 let jsou druhé dva limity mírnější, celkové zadlužení nesmí přesáhnout devětapůlnásobek ročního příjmu a splátky padesát procent příjmu měsíčního.

Pokud bychom vzali žadatele čtyřicátníka se mzdou 50 000 hrubého, vycházelo by mu to zhruba na hypotéku v maximální výši čtyř milionů korun, kterou by musel splácet pětadvacet let. K tomu by musel přidat milion ze svého a mohl by koupit nemovitost za pět milionů korun. Při současné průměrné ceně v Praze by mohl pomýšlet na přibližně pětatřicetimetrový byt.

Ke koupi stometrového bytu za přibližně čtrnáct milionů korun by ten samý čtyřicátník už potřeboval 2,8 milionu vlastních zdrojů. A pro získání hypotéky na více než jedenáct milionů na pětadvacet let by při současných úrokových sazbách a podmínkách ČNB musel žadatel, respektive domácnost vydělávat kolem 140 tisíc čistého, což představuje přibližně stodevadesátitisícovou hrubou mzdu.

Zájem o hypotéky pořád přetrvává, nicméně už nedosahuje loňských rekordních hodnot. Podle mluvčí Moneta Money Bank Zuzany Filipové se celý trh vrátil zhruba na úroveň roku 2020, v ochlazení rekordního zájmu se vedle vyšších sazeb a cen nemovitostí projeví i přísnější regulace.

„Zájemci o hypotéku nejčastěji narážejí na podmínku celkové výše měsíčních splátek v poměru k čistému měsíčnímu příjmu. Nicméně s růstem cen nemovitostí jsou stále více omezující i druhé dvě podmínky ČNB,“ říká Zuzana Filipová.

Mladí žadatelé, kteří sami nemají dostatečnou bonitu, mohou do hypotéky zahrnout i své rodiče. Tato možnost však není podle mluvčí Monety hromadně využívána, nejčastěji klienti žádají jako manželé či partneři.

 

Spořitelna s novinkou

Hypoteční trh jel v posledních letech na plné obrátky. Jen u samotné České spořitelny se celkový objem poskytnutých hypoték dostal od roku 2016 do loňska ze 150 miliard na více než tři sta padesát. „Fungovalo to fantasticky. Zhruba od půlky loňského roku ovšem sledujeme, jak výrazně růst cen nemovitostí utekl nárůstu reálných příjmů. Spolu s úrokovými sazbami a regulací hypoték se tak dostáváme do situace, kdy pro většinu obyvatel není nyní reálné, aby dosáhli na vlastnické bydlení ve větších městech. A na to je potřeba nějak reagovat,“ říká Marek Blaha, který v posledních pěti letech působil jako ředitel distribuce České spořitelny a nyní stanul v čele nové společnosti ČS Dostupné bydlení.

Ta chce ve spolupráci s městy a obcemi budovat soubory nájemních bytů, kde bude nižší nájemné, než je tržní. Byty budou určeny pro lidi z profesí, které dané místo nejvíce potřebuje.

Základní princip má být následující: obec poskytne pozemky a spořitelna kompletně zaplatí výstavbu. Díky tomu se významně ušetří na pozemkových i finančních nákladech, a nájem tak může být o pětinu až čtvrtinu levnější než u klasické komerční výstavby. Banka si společně s danou obcí předem stanoví, jakým profesím a za jakých podmínek mají být byty pronajímány, konkrétní výběr nájemníků pak už bude výlučně záležitostí místních samospráv.

Postavené budovy budou v majetku bankovní skupiny, která se bude starat o jejich provoz. Po devadesáti devíti letech, kdy podle platných zákonů splyne budova s pozemkem, na kterém stojí, by měly přejít do vlastnictví obcí.

„Celý systém bude nastaven a spočítán tak, aby generoval jen určitý minimální zisk, který se bude kompletně vracet zase zpět do další výstavby,“ říká Marek Blaha. Podle něj není cílem banky, aby si něco přivydělala na konceptu dostupnějšího bydlení. „Pro nás dlouhodobě platí, že se nám bude ekonomicky dařit tím lépe, čím lépe se povede celé české společnosti. To se vztahuje i na města a obce, ze kterých je asi polovina našimi klienty,“ doplňuje šéf nové firmy ČS Dostupné bydlení.

Inspiraci pro tento model spolupráce s obcemi čerpala Česká spořitelna v Rakousku, kde sídlí její mateřská skupina Erste. Ta se, stejně jako další rakouské finanční instituce, už desítky let podílí na tamním trhu se zvýhodněným nájemním bydlením.

Spořitelna chce tímto modelem v první fázi postavit vyšší stovky či nižší tisíce nových bytů; chtěla by to stihnout do roku 2026. Má na to schválené vlastní prostředky ve výši šest miliard korun na nejbližších pět let, které mohou být dále navýšeny o specializované evropské úvěry až na dvouapůlnásobek, tedy na patnáct miliard.

„Samozřejmě že naše aktivita nemůže spasit českou bytovou výstavbu s jejími dlouhodobými problémy. Když ale trochu přispějeme a třeba inspirujeme i další finanční instituce k podobnému postupu, budeme určitě spokojení,“ říká Marek Blaha.

Zároveň zmiňuje další téma, které je podle něj pro český bytový a finanční trh velmi důležité. A tím je možnost vlastnictví bytů penzijními fondy. Dnešní situace je taková, že zahraniční fondy mohou bez potíží investovat do českých nemovitostí a také to zhusta dělají. Tuzemským penzijním fondům, ve kterých je dohromady uloženo asi pět set padesát miliard korun, to však zákony nedovolují. „Logické by bylo, kdyby se i čeští vkladatelé v penzijních fondech mohli podílet na vlastnictví domácích nemovitostí. Proč by měl být náš kapitál v jiné pozici než třeba penzijní fond německých či kanadských učitelů?“ říká Marek Blaha, který v tomto případě už mluví o klasickém komerčním trhu nájemního bydlení.

 

Nájmy atraktivní i praktické

„Zájem o nájemní bydlení z řad institucionálních investorů roste dlouhodobě bez ohledu na to, jak se vyvíjí trh s hypotékami. Do budoucna v Praze můžeme očekávat celou řadu projektů, které budou vlastněny jedním investorem a provozovány jako kvalitní nájemní bydlení,“ říká Renata Vildomcová ze společnosti Skanska Reality.

Češi, stejně jako obyvatelé dalších postsocialistických zemí, dlouhodobě preferují bydlení ve vlastním. Tím se lišíme od zemí na západě Evropy, kde větší počet lidí bydlí v nájemních bytech. I v České republice se ale situace postupně posouvá. A není to způsobeno jen tím, že se dostupnost vlastního bydlení vzdaluje nebo že byty, na jejichž pořízení rodiny dosáhnou, jsou příliš malé pro jejich potřeby.

„Moderní nájemní bydlení je také cestou k potřebné flexibilitě bydlení,“ říká David Jirušek z Finepu. Lidé podle něj dnes velmi preferují to, čemu se odborně říká město krátkých vzdáleností. Tedy aby měli bydlení, práci i občanskou vybavenost v rozumné vzdálenosti. „Pokud mohou bydlet v rozumné vzdálenosti od zaměstnání, ušetří tím dlouhé dojíždění, což je jednak neekonomické a také neekologické,“ říká David Jirušek. Pro zájemce o takové bydlení jsou nájmy pochopitelně praktičtější a flexibilnější možností. Navíc pokud počítají s tím, že místo svého zaměstnání nebo třeba studia svých dětí budou v čase měnit.

Flexibilita nájemního bydlení je v Česku a zejména v Praze o to atraktivnější, oč je zabetonovanější trh s vlastnickými byty. Pokud by se rodina dnes chtěla přestěhovat z jednoho konce města na druhý, rozhodně nebude mít snadné jeden byt prodat a obdobný v jiné čtvrti koupit.

V postcovidových časech se přidala i výhoda ekonomická, ta však nemusí přetrvat. „Současné nižší nájmy byly způsobené velkým přílivem nabídky bytů původně určených pro krátkodobý pronájem. Tento efekt však odezní. Zároveň budou majitelé nemovitostí promítat vysoké ceny vstupů do požadavků na vyšší nájemné,“ předpovídá obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová.

 

Renesance družstev

Další variantou, která opět nabírá na popularitě, je družstevní bydlení, které znají starší generace ještě z dob socialismu. Své místo ale získává i dnes.

Investorem do stavby se v takovém případě stává družstvo, jeho členové splatí obvykle 25 až 30 procent hodnoty bytu jako svůj vstupní členský příspěvek do družstva. Mají zaručenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou a v rámci nájmu svůj byt postupně splácejí. Družstvo pak z těchto peněz splácí úvěr, který si na výstavbu vzalo. Po splacení veškerých závazků mívají družstevníci zpravidla možnost převést byt do osobního vlastnictví, záleží však na stanovách konkrétního uskupení.

„To umožní najít si nový byt stovkám klientů ročně, bez nutnosti podstupovat proces vyřizování hypotéky,“ říká David Jirušek z developerské společnosti Finep, která se systematicky věnuje rozvoji družstevního bydlení už více než deset let. Právě obtížnější dostupnost hypoték může dát rozvoji družstevního bydlení další impulz.

Na družstevním principu chtějí budovat velký blok nových bytů například v městečku Hanušovice v Jeseníkách. Tamní starosta Marek Kostka chce přitáhnout mladé lidi, město proto chystá velkou bytovou výstavbu v areálu po bývalé továrně Moravolen. V projektu zvaném H-blok má vyrůst sedm domů po sedmnácti bytech, celkem tedy 119 bytů. To je na město se zhruba třemi tisícovkami obyvatel docela velký počet. „Nechceme jen pozorovat, jak od nás postupně odcházejí mladí lidé jinam. Naopak, chceme je sem přitáhnout a vdechnout obci nový život,“ říká starosta o největší plánované investici ve městě od devadesátých let. Podle něj dnes do hanušovických firem dojíždí za prací řada lidí ze Šumperka či dalších míst a i ti by mohli být mezi zájemci o moderní bydlení v městečku na horním toku řeky Moravy.

 

Silná poptávka

Přes rozvoj dalších forem bydlení bude s vysokou pravděpodobností u Čechů i nadále převládat poptávka po bydlení ve vlastním. Někteří možná nákupy dočasně odloží s vírou v příznivější hypoteční sazby, nicméně i přes určitý pokles proti předcházejícímu rekordnímu roku je zájem o hypotéky a nákup vlastního bydlení stále vysoký. „Vnímáme menší ochlazení, ovšem kvalitní nemovitost na dobrém místě si svého kupce najde i v této době,“ říká Filip Sajtl z KKCG Real Estate.

Ve střednědobém horizontu pak developerské společnosti pokles zájmu o vlastnické bydlení rozhodně neočekávají. „Ceny nemovitostí sice nadále porostou, avšak jejich růst již nebude tak dramatický jako v předchozím období. A především nedostatek bytů zejména na pražském trhu je tak velký, že nabídka nemá šanci enormní poptávku uspokojit,“ je přesvědčena Dana Bartoňová z YIT Stavo.

„Existují zde i prostředky, jak klientovi cestu k bytu usnadnit,“ říká Renata Vildomcová. „Developeři by neměli na klienty přenášet nejistotu vyplývající z rostoucích cen vstupů. Garance konečné ceny kupovaného bytu by v dnešní době měla být něčím, co klienta při jeho výběru ujistí a uklidní. Výhodné mohou být i úpravy v platebním kalendáři,“ dodává.

Konkrétní příklad ukazuje například Filip Sajtl z KKCG: „Klientům nabízíme platební kalendář s úhradou 20 procent po uzavření budoucí kupní smlouvy a zbytek ceny požadujeme až po dokončení projektu, tedy po kolaudaci. Ve výjimečných případech pracujeme dokonce s desetiprocentní zálohou a devadesátiprocentním doplatkem po dokončení.“

 

Nejnižší nabídka

Po silných prodejích v loňském roce je trh s novými byty velmi vybraný. Nabídka totiž kvůli pomalému povolování nestačí ani zdaleka pokrývat poptávku. Na počátku letošního roku klesla nabídka na nejnižší úroveň v novodobé historii, kdy bylo na trhu v hlavním městě jen 2 850 nových bytů, což bylo o čtyřicet procent méně než počátkem roku 2021. Ukazují to společné statistiky o bytovém trhu zpracovávané společnostmi Skanska Reality, Trigema a Central Group.

Z nich také vyplývá, že v letech 2011 až 2020 se v Praze v průměru povolovalo jen 2 900 ročně. Potřeba trhu by byla zhruba deset tisíc bytů ročně, což by odpovídalo jak přírůstku obyvatel hlavního města, tak také alespoň minimální obnově bytového trhu.

Loni se situace ve srovnání s předcházející dekádou významně zlepšila, když bylo od ledna do listopadu povoleno 6 330 bytů, což je sice nejvyšší číslo od roku 2007, ale pořád je to méně, než by bylo potřeba každý rok. O potřebě roční výstavby na úrovni alespoň deseti tisíc nových bytů přitom nehovoří pouze developeři, ale také urbanisté nebo Institut pro plánování a rozvoj hlavního města Prahy.

Nízká čísla povolených bytů z posledních let tak budou i nadále prohlubovat deficit nabídky na pražském rezidenčním trhu. Pokud k tomu přičteme, že stále větší část bytů míří k individuálním investorům nebo fondům, kteří z nich udělají nájemní bydlení, nečeká na zájemce o vlastní byt nic lehkého.

 

Co bude k mání

Přesto, že je nabídka mnohem nižší, než by bylo potřeba, pořád ještě je z čeho vybírat. Největší pražský developer Central Group inzeruje nyní více než pět set bytů v sedmi různých projektech. Nejvíce volných jich má na Žižkové, v Hloubětíně, na Hájích a v Záběhlicích.

Skanska Reality má ještě několik desítek volných bytů v aktuální etapě svého vlajkového projektu Modřanský cukrovar. Do prodeje dává také sto bytů v Albatrosu Kbely, v nabídce se objeví i byty ve Čtvrti Emila Kolbena ve Vysočanech. A ještě nějaké zbývají i za hranicemi Prahy v Libčicích nad Vltavou.

Finep plánuje dát v letošním roce do prodeje několik set bytů, a to jak ve stávajících lokalitách, jakými je třeba Britská čtvrť ve Stodůlkách, tak i v nových, které zatím veřejně nespecifikoval.

KKCG Real Estate realizuje druhou etapu svého projektu „top rezidence Pomezí“, zájemcům nabízí několik typů a velikostí rodinných domů a vil. Z chystaných projektů jsou nejblíže realizaci dva na Praze 6, kde se budou nabízet samostatné vily, dvojdomy i řadové rodinné domy.

Finská YIT Stavo právě buduje projekt Lappi Hloubětín s celkem 290 byty, první dvě etapy, Kemi a Ranua, jsou již v prodeji, třetí, s názvem Tomio půjde do prodeje zanedlouho. Další projekty dokončuje na Cibulce a v Libni, v prodeji jsou byty v projektu Vesi Hostivař.

Po delší době se začne rodit i větší bytový projekt v centru Prahy. Penta Real Estate nedávno odkoupila objekt někdejší telekomunikační ústředny na Těšnově poblíž stanice metra Florenc. A v blízkém sousedství svého „historického díla“, jímž je projekt Masaryčka, hodlá vybudovat řadu nových bytů na exkluzivní adrese.

Úplně vzdálená není ani realizace prvních projektů bytů s výhodnějším nájmem. Společnost ČS Dostupné bydlení chce v první fázi začít budování bytových kapacit s obcemi, které již mají pro své záměry schválenou projektovou dokumentaci. „Během března oslovíme všechna města nad deset tisíc obyvatel. Ale už teď se nám hlásí zájemci, kteří jsou dobře připraveni,“ říká Marek Blaha.

 

Práce dost

I kdyby se všechny dnešní záměry skvěle dařily, pořád bude platit, že by trh v hlavním městě i ve většině oblastí republiky potřeboval významně větší porci nových bytových jednotek.

K jejich vzniku měl podle deklarací minulé vlády pomoci nový stavební zákon a centralizované povolování staveb. Současná vláda označuje schválenou podobu stavebního zákona za velmi špatnou a chce jej významně předělat. Tím se ale zároveň odloží dopad možných změn.

Před volbami i po nich strany současné vládní koalice slibovaly, že budou kritickou situaci na trhu s bydlením přednostně řešit. Práce na ně čeká rozhodně dost.