Budoucnost bydlení: Na kolik metrů mi teď půjčíte?

Byznys

Od října se zpřísnila pravidla pro poskytování hypoték. Sníží se tak riziko přílišného zadlužení, zároveň se ale pro část zájemců stane vlastní bydlení ještě méně dostupné. Ve městech proto poroste poptávka po nájemním bydlení – a i to se tak stane méně dostupné. Jak vypadají nová pravidla v praxi a co to znamená pro bytovou politiku měst?

Zhruba polovina všech nových bytových nemovitostí v Česku je financována formou hypoték. Na tomto odhadu se shodují jak bankéři, tak i developeři, kteří lidem nemovitosti prodávají. Podle Daniely Peškové, členky představenstva České spořitelny, se úvěrové financování bydlení v Česku naplno rozjelo kolem roku 2000. Od té doby banky a stavební spořitelny poskytly úvěry na bydlení ve výši 2,8 bilionu korun. Pokud vezmeme v potaz, že zhruba dvacet procent úvěrů připadá na refinancování a že úvěry na bydlení v průměru pokrývají zhruba sedmdesát procent pořizovací ceny nemovitosti, byly díky hypotékám nakoupeny byty a domy za 3 200 000 000 000 Kč.

Pravidla pro poskytování hypoték se ovšem nyní výrazně zpřísnila. Již před časem dala Česká národní banka doporučení, aby bankovní domy chtěly po žadatelích o poskytnutí hypotéky vlastní vklad do ceny nemovitosti ve výši nejméně deset procent, nejobvykleji však dvacet procent.

Od letošního října pak vešla v platnost dvě nová doporučení. Jednak by všechny splátky, které bude klient platit, neměly přesáhnout 45 procent čistého měsíčního příjmu domácnosti. Do tohoto limitu se přitom počítá nejen splátka hypotéky, ale i případných spotřebitelských a dalších úvěrů nebo třeba splátky z úvěrů na kreditních kartách.

Druhé doporučení říká, že by maximální výše poskytnuté hypotéky neměla přesáhnout devítinásobek čistého ročního příjmu, tedy 108 čistých měsíčních příjmů.

Tato dvě opatření, u nichž také můžete narazit na zkratky DTI (dluh vůči ročnímu příjmu) a DSTI (dluh v poměru k měsíčnímu příjmu), nezakazují bankám poskytnout i hypotéku, která těmto pravidlům nevyhovuje, říkají jim však, že takových hypoték nesmí být více než pět procent. Reálně vzato, budou banky brát tento postup jako standard.

Cílem ČNB je, aby v době rychle rostoucích cen nemovitostí nerostlo procento hypoték, jejichž příjemci se mohou dostat do problémů se splácením. To má samozřejmě svou logiku, protože rychle rostoucí ceny bytů tlačí zejména zájemce o bydlení v Praze k vysokým úvěrům.

Zároveň však toto opatření ČNB prakticky mění to, na jakou nemovitost mohou lidé v různých příjmových pásmech pomýšlet. Předchozí doporučení, které žádalo dvacetiprocentní vlastní vklad do ceny nemovitosti, nejvíce pocítili mladí lidé, kteří se nemohli opřít o finanční pomoc rodiny a zároveň na prahu kariéry ještě neměli dostatek času na naspoření potřebného vlastního vkladu. Nynější úpravu pravděpodobně nejvíce pocítí singles, tedy lidé žijící v jednočlenné domácnosti, kteří nemají svůj čistý příjem s kým sdružit.

 

Kdo na co (ne)má

Obyvatel Prahy, který vydělává průměrnou hrubou mzdu 34 500 korun a nemá děti, najde na výplatní pásce zhruba 25 800 korun čistého. Jeho maximální hypotéka tak může činit necelých 2 800 000 korun. Spolu s dalšími 560 000 korunami, které by měl mít naspořeno ze svého, si tak může dovolit byt za 3,3 milionu korun. Pro pořízení bytu v novostavbě tak může pomýšlet většinou pouze na garsonku nebo 1+kk, v případě staršího bytu daleko od centra by pak mohl pomýšlet na menší 2+kk, nejspíše však před rekonstrukcí.

Hypotéku pak bude muset mít nastavenou na dobu více než třiceti let, aby se bez problémů vešel nejen do celkové výše, ale i do předepsaného podílu splátky na celkovém měsíčním příjmu.

Daniela Pešková z České spořitelny ukázala na konferenci Bydlení 20/21, kterou pořádal magazín Reportér ve spolupráci se Skanska Reality a IPR Praha, jak se po zavedení nových doporučení změní možnosti, jež budou zájemci o nemovitost financovanou hypotékou mít.

Zatímco domácnost bez dětí s čistým příjmem 30 tisíc korun a bez dalších finančních závazků měla ještě v září možnost získat hypotéku až ve výši 4 274 000 s maximální povolenou splátkou osmnáct tisíc měsíčně po dobu třiceti let, nově je to částka 2 667 000, kdy bude moci splácet maximálně 13 500 korun měsíčně. Přičteme-li v obou případech dvacet procent vlastních úspor, mohla by si tato domácnost koupit donedávna byt až za 5,3 milionu, nyní bude muset být byt o dva miliony levnější.

Ještě výraznější je pak toto omezení u domácností s vyššími příjmy. Rodina s jedním dítětem a čistým příjmem 70 000 korun měsíčně by za minulých podmínek dostala od banky hypotéku až ve výši 9 974 000 korun, nejvyšší povolenou splátku by měla 42 000 měsíčně. Nově dosáhne na hypotéku maximálně ve výši 6 224 000 korun a nemůže splácet více než 31 500 korun měsíčně. Pokud vezmeme v úvahu předepsaný vlastní vklad a obvyklou cenu na trhu nových pražských bytů, mohla si tato rodina dříve teoreticky dovolit byt stodvacetimetrový, ale nyní půjde o byt osmdesátimetrový.

Tyto situace jsou samozřejmě teoretické, nicméně dobře ukazují, jak se opatření může promítnout do trhu nemovitostí na straně klientů, kteří potřebují spolufinancovat nemovitost hypotékou a zároveň chtějí v bytě bydlet.

 

Největší dopad u starších bytů

Stavitelé a prodejci očekávají, že se dopad nových opatření nepromítne nějak výrazně do poptávky, nebo alespoň ne v krátké době. „Vzhledem k velmi nízké nabídce a enormně vysoké poptávce o novém bydlení v Praze předpokládáme, že zájem po bydlení zůstane i v dalších měsících na velmi vysoké úrovni bez ohledu na opatření ČNB,“ uvádí například Renata Vildomcová ze společnosti Skanska Reality s tím, že poměr klientů, kteří si kupují byty s pomocí hypotéky, a těch, kteří je platí ze svého, je u jejich firmy přesně půl na půl.

„Záleží na typu bytů, u prémiových rezidenčních projektů je to zhruba čtyřicet procent. V nabídce činžovních domů, kde klienti kupují už existující byty, je podíl těch, kteří využívají hypotéku, kolem sedmdesáti procent,“ říká Irena Houžvičková, ředitelka obchodu společnosti SATPO. Je přesvědčena, že u prémiového bydlení nebude dopad opatření ČNB nijak výrazný, změna však nastane v levnějším segmentu, zejména u větších bytů, kde může být poptávka citelně zasažena.

Obdobně situaci komentuje i David Jirušek, mluvčí realitní skupiny Finep. Podle něj dnes významné množství zájemců o nové byty patří mezi investory, kteří si na nákup nepůjčují, nebo jen ve výjimečných případech. A i on potvrzuje, že daleko větší roli hrají hypotéky při nákupu starších bytů.

„Mezi kupci bytů využívajícími hypoteční úvěr jsou ovšem i ti, kteří disponují vlastními finančními prostředky. Využívali možnost levných hypoték a své vlastní finance pak mohli investovat kdekoliv jinde. Je otázka, jak se zpřísnění podmínek, ale zejména růst úrokových sazeb promítnou do této skupiny kupujících,“ doplňuje Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Stavo.

Všichni oslovení odborníci se pak shodují, že největší problém je v malé nabídce bytů, která žene ceny vzhůru. Na vlastní bydlení pak nedosáhne střední třída, která obvykle bývá motorem ekonomického rozvoje i bytové výstavby.

Z nových bytů, které se prodávají, nejčastěji kupující rovnou bydlí v těch větších – na ně ovšem při rostoucích cenách dosáhne jen omezená skupina zájemců. Menší byty pak často kupují investoři, kteří je drží jako investici, případně je dále pronajímají, v řadě případů však spíše krátkodobě turistům, neboť to je ekonomicky výhodnější.

 

Nájmy a potřeby města

Obtížnější dostupnost vlastního bydlení by se mohla přenést do většího rozvoje nájemního bydlení. Ze statistik poradenské firmy KPMG vyplývá, že v celé České republice se podíl nájemního bydlení mezi lety 2008 a 2016 snížil z 24,2 % na 21,5 %. V Praze pak v nájmu žije zhruba třetina obyvatel, ve většině metropolí bývá poměr výrazně vyšší.

Podle Pavla Klimenta, který se v KPMG realitnímu trhu věnuje, je samozřejmě logické, že vyšší ceny bytů tlačí i na vyšší nájmy. A také tady existují hranice, za které si řada obyvatel nemůže vzhledem ke svému příjmu dovolit zajít. „Je nutné, aby měli kde se svými rodinami bydlet také učitelé, hasiči, policisté, zdravotníci a řada dalších profesí, které město ke svému fungování nezbytně potřebuje,“ říká Pavel Kliment. Praha i jednotlivé městské části v minulosti podstatnou část svého bytového fondu privatizovaly, nejčastěji do rukou nájemníků, kteří v daných bytech žili. Dnes je sice v obecním vlastnictví zhruba pětatřicet tisíc bytů, ale ty jsou většinou obsazené, a pokud v nich žijí například penzisté nebo jiné příjmově slabší skupiny, nemůže je obec jednoduše vystěhovat. Proto bude podle Pavla Klimenta nezbytné, aby si Praha vytvářela vlastní zásobu dostupného bydlení pro profese, které potřebuje a jež zároveň nedokáže výrazně lépe zaplatit.

S tím souhlasí i šéf IPR Ondřej Boháč. Město podle něj nemusí takové byty stavět ani vlastnit, ale musí mít přístup k jejich využívání. Podle něj by bylo potřeba, aby město namísto současných zhruba pěti procent bytů ovládalo zhruba 15 procent bytového fondu, což by se pak zpětně mohlo projevit i do nižšího tlaku na růst cen, a to jak v nájemním bydlení, tak i v cenách nemovitostí. Čímž se celé téma zpětně dostává k celkové koncepci na stavebním a bytovém trhu, a to jak na úrovni metropole, tak i celé republiky. •

 

Budoucnosti bydlení se věnují následující články speciálu magazínu Reportér:

 

Jak problém nejen identifikovat, ale i začít řešit

 

Jak rozmrazit pražskou bytovou výstavbu

 

Jak chytrá může být vaše domácnost

 

Jak ve Švédsku staví společnými silami IKEA a Skanska

Reklama
Advertisement
Reklama
Advertisement
Reklama
Advertisement

Sdílení

Reklama
Advertisement

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Advertisement
Reklama
Advertisement