Nové stavby: Pojďte nám do toho mluvit!

Byznys

Developeři v Česku nastavují nový trend. Chtějí zapojit sousedy do debaty o tom, jak budou vypadat stavby, které vyrostou v jejich nejbližším okolí. Slibují si od takového postupu mimo jiné i to, že své budoucí klienty lépe propojí s lokalitou, kam se nastěhují.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII

Ta slova znějí skoro strašidelně: participace, facilitátor, stakeholder… Ne, zatím ještě neobracejte na další stránku. Za těmi slovy, pro která by se daly při troše zjednodušení použít i české výrazy jako „spoluúčast“, „vyjednavač“ nebo třeba „zainteresovaný“, se totiž skrývá docela zajímavý proces, který se čím dál častěji projevuje při plánování staveb, ale také při řízení měst a v dalších situacích. A sice že běžní lidé mohou daleko více mluvit do toho, co se v jejich okolí děje.

Developerské firmy v procesu nazývaném participace oslovují ty, kteří žijí v okolí plánovaných staveb, a probírají s nimi, jak jejich projekty ovlivní zdejší život a podobu místa, jak by měly fungovat a co by měly svým obyvatelům i lidem v sousedství v ideálním případě nabídnout.

 

Dvě hodiny, žádný křikloun

Školní jídelna svítí do tmy a míří k ní desítky lidí. Nekonají se tu však třídní schůzky, jak by se mohlo zdát, jde o něco jiného. V těsném sousedství má vyrůst vysokopodlažní komplex s šesti stovkami bytů. Pro klidnou rezidenční čtvrť, kterou tvoří starší vily se zahradami a menší panelové sídliště, to bude pořádný zásah. Není proto divu, že se místní lidé o celou věc živě zajímají a využívají možnost říct k tomu svoje.

Je to už druhé setkání tohoto druhu. K tomu prvnímu došlo před čtyřmi měsíci a mělo za úkol zmapovat, čeho si obyvatelé na své lokalitě nejvíce cení, a co naopak považují za nevýhody (například jaké služby v sousedství postrádají). Investor tehdy před narvanou školní jídelnou přislíbil, že sesbírané podněty a nápady zohlední v prvních návrzích připravované výstavby. A právě ty chce nyní představit.

 

Připraveno je pódium s mikrofony, promítací plátno a modely plánovaných domů. Na „opačné straně hřiště“ vzniklo sražením jídelních stolů šest pracovních desek, kolem nichž se rozesadili místní obyvatelé. Nejdříve architekti představují své dílo – tři varianty nového sídliště, které se od sebe liší celkovým uspořádáním a některými detaily. Následuje to, kvůli čemu sem lidé dorazili především…

Nejdříve dostane každý možnost vyjádřit svůj názor a položit architektům dotaz. Mikrofon obíhá sálem, řeč je především o dopravě, službách, zeleni… Potom dostane každá skupina u jednotlivých stolů k dispozici rozlehlý arch papíru, na kterém se ocitají zcela konkrétní připomínky a návrhy. Formulovat přesné znění textu pomáhá „asistenční služba“ složená ze zástupců týmu, který jednání vede.

Padají jak hodně radikální, tak umírněné připomínky, největším překvapením pro náhodného návštěvníka může být ale věcnost a pracovní ráz celého procesu: není tu ani jeden křikloun. Napomáhá tomu, že nová výstavba neukusuje území, ke kterému by místní měli zvláštní citový vztah, spíš naopak: má vyrůst na místě rozlehlého průmyslového areálu, který v dohledné době ukončí provoz a bude zdemolován.

Od zahájení akce uplynulo dvě a půl hodiny, zdaleka však není u konce. U některých stolů se lidé natolik ponořili do tématu, že si vyjasňují názory i mezi sebou. Nikdo znechuceně neodchází; jediný člověk, který měl podle sveřepého výrazu našlápnuto k tomu, že si tady začne vyřizovat s pořadateli účty, teď zaraženě sedí a mlčí – takhle si brunátný šedesátník schůzi s developery asi nepředstavoval.

V téhle školní jídelně se právě probírá projekt přestavby Michelských pekáren, které chce firma Skanska Rea­lity proměnit na rezidenční čtvrť. Za investora vede tým Petr Dušta, hlavním vyjednavačem neboli facilitátorem je architekt Petr Klápště.

O pár dní později pak oba dva – a s nimi několik dalších odborníků – popisují své zkušenosti se stále ještě velmi mladou disciplínou zvanou participace na konferenci, kterou spolupořádal magazín Reportér.

 

Do čeho mluvit jde, a do čeho ne

„Klíčové je, aby komunikace se sousedy začala ještě předtím, než je nakreslená první čára projektu,“ zdůrazňuje Petr Klápště. Podněty lidí z okolí by totiž měli architekti znát proto, aby o nich mohli přemýšlet už ve chvíli, kdy se zamýšlejí nad prvními koncepty celého prostoru. Důležité také je – a v tom se shodují vyjednavač Klápště se zástupcem developera Duštou –, aby se sousedům včas a jasně vysvětlila také ekonomika celého projektu a z ní plynoucí limity, co lze v celém procesu participace ovlivnit, a co ne.

Velmi zjednodušeně řečeno, pokud má jakýkoli investor spočítanou návratnost projektu na pět set bytů, může vést diskusi o tom, zda mají být ve vysokých budovách, mezi nimiž bude více volného místa, nebo v nižších, které ale zaberou více plochy. Stejně tak se může diskutovat o tom, zda současným sousedům a budoucím majitelům v komerčních prostorech lépe poslouží školka, obchodní pasáž nebo třeba restaurace. Na straně druhé může investor jen těžko seriózně debatovat o tom, zda by bytů nemělo být místo pěti set jen čtyři sta, protože pak by mu to celé finančně nevyšlo.

Obdobnou omezující roli ale mohou hrát i další faktory – dopravní infrastruktura, sítě pod pozemky i v jejich okolí, územní plán, požadavky radnic a řada dalších. Právě ti všichni, kteří mají k území nějaký vztah, jsou oněmi v úvodu zmiňovanými „stakeholdery“ – a svůj podíl (anglicky stake) mají právě v rozhodování o tom, co někde vybudovat lze, a co už nikoliv.

Břevnovský odboj

Se všemi tradičními „účastníky řízení“, od úřadů přes provozovatele trubek a drátů až po správce komunikací, byli developeři zvyklí jednat prakticky od nepaměti. Na veřejnost žijící v blízkém okolí se však dříve obvykle nikdo moc neohlížel. A pokud chtěli starousedlíci do projektu mluvit, měli v drtivé většině smůlu nebo si to museli zkusit takříkajíc „vyštěkat“.

Právě takovou situaci zažili například obyvatelé pražského Břevnova, když se před lety dozvěděli, že vedle jejich nízkých domků má vyrůst velký rezidenční projekt, který jim nejen zastíní výhledy (mimo jiné i na Pražský hrad), ale přehradí jim také cestu na autobusovou zastávku a do jejich úzkých uliček přivede desítky, či spíše stovky každodenně projíždějících aut.

Břevnovští se proto spojili, založili Sdružení Tejnka a začali s budovateli chystaného komplexu vyjednávat. Především nechtěli, aby mezi jejich nízkými historickými domky jezdila kvanta nových aut a aby na autobus museli chodit oklikou kolem oplocené rezidence.

Zprvu moc úspěšní nebyli. Vzpomínají, jak za nimi původní investoři posílali vyjednavače, kteří svým vzezřením a chováním připomínali spíše vymahače dluhů. Nedali se však – pomohlo jim přitom i období ekonomické krize, které načas zmrazilo stavební plány a hlavně vedlo ke změně majitele celého projektu.

Atmosféra se totiž mezitím přece jen poněkud změnila, vyjednavače s býčí šíjí vzal čas. S novými majiteli pak místní smluvně stvrdili kompromisní va­riantu, která nepatrně posunula bytové domy od menších původních domků, dva z nich snížila o patro, odvedla výjezd aut jiným směrem a nechala Břevnováky chodit na autobus bez plotů v cestě; vymohli si rovněž velkoryseji založenou zeleň.

Přesto se prý dodnes mezi sousedy občas vedou debaty, zda nešlo dosáhnout ještě výraznějších ústupků.

 

Vztahy na desetiletí

Dnes už jsou lidé žijící v okolí plánovaných stavebních projektů bráni za regulérního a velmi podstatného „účastníka řízení“. V úvodu zmiňovaná Skanska Reality, která konferenci o účasti lidí na plánování staveb v jejich okolí s Reportérem spolupořádala, přišla s programem nazvaným Dobrý soused. „Zpravidla do lokality vstupujeme na několik let a tvoříme novou čtvrť. Naši klienti tam ovšem budou bydlet další desítky let. Proto už od počátku chceme, abychom přicházeli s respektem k okolí, a umožnili tak vybudování dobrých sousedských vztahů i pro naše zákazníky,“ říká ředitelka Naďa Ptáčková s tím, že nastavení férových vztahů s okolím pak může vést k mnohem snazšímu soužití „starých“ a „nových“ obyvatel dané lokality.

Nedůvěra a skepse původních obyvatel bývá přitom zcela přirozená. V ang­ličtině se pro tento jev používá výraz „not in my backyard“, což znamená, že většina lidí obecně souhlasí s tím, že se mají budovat nové domy, obchody, silnice, dálnice a další stavby, ale v žádném případě nechtějí tyto nové stavby ve svém nejbližším okolí.

„Občas mám pocit, že u nás v Česku neplatí jenom rčení ,not in my back-

yard‘, ale spíše ,never, ever anything anywhere‘ (nikde nic za žádnou cenu – pozn. red.)“, říká architekt Adam Gebrian. Podle jeho názoru si za tento postoj části veřejnosti mohou částečně samotní stavitelé a architekti. „Zažil jsem veřejná setkání, kde architekt nastoupil takovým způsobem, že ho většina sálu nenáviděla ještě dříve, než stačil dojít k pódiu,“ vypráví. Na straně druhé pak jak podle Adama Gebriana, tak i podle Petra Klápštěho platí, že o některých věcech zkrátka diskutovat nelze – kupříkladu statiku staveb nebo pevnost materiálů sebedemokratičtější debatní proces vážně nezmění.

Oba zmiňovaní architekti se ovšem jasně shodují v tom, že zapojení veřejnosti do plánování a přípravy staveb má jednoznačně pozitivní přínos. Musí být ovšem zahájeno ve velmi rané fázi projektu. Své o tom ví například bývalý šéf Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) Petr Hlaváček, který se v této pozici podílel na plánu revitalizace pražského Smíchova. „Mysleli jsme si, že když konečně děláme tak pěknou, moderní a přátelskou čtvrť, musejí být přece všichni rádi,“ sdílel Petr Hlaváček svou zkušenost na nedávné konferenci „Jak udělat chytré město pro lidi“ a neskrýval, že se pak tvůrci konceptu cítili zaskočeni řadou kritických reakcí od místních občanů a sdružení. Vysvětlením může být, že se diskutovat začalo až nad prvními vizua­lizacemi návrhů, a ne před oním prvním tahem tužky, o kterém mluví architekt a facilitátor Petr Klápště.

Developeři neskrývají, že i pro ně je situace, kdy se od počátku do procesu „montuje“ i veřejnost, v mnohém nová. „Byli jsme tradičně zvyklí mít nad vším kontrolu. Teď musíme respektovat, že do zadání směrem k architektovi mluví více stran,“ říká Juraj Murín, ředitel odboru vývoje projektů Skanska Reality. „Myslím ale, že to veřejnost může skutečně ocenit,“ doplňuje jeho kolega developer Petr Dušta, který má zkušenost s participací na projektech v pražských čtvrtích Michle a Modřany.

Pozitivním efektem pro investory by pak mohlo být, že by v dalších fázích projektu mohlo ubýt námitek a obstrukcí. Zda se tento předpoklad potvrdí, ještě není jisté, protože tak daleko ani jeden z veřejně participovaných projektů zatím není.

 

Správné informace ve správné chvíli

Zapojení veřejnosti se však netýká jen developerských projektů, na různých úrovních se o něj začala snažit i města a městské části. Je to proces, který není krátký a vyžaduje ochotu k dohodě na všech stranách. „Jakmile tomu ovšem nevěnujete příslušné úsilí a čas, nemůže to dobře dopadnout,“ říká propagátor a teoretik architektury Adam Gebrian. „Lidé jsou odborníci na to, jak chtějí žít. Architekti a developeři zase na to, co a kde je k tomu potřeba udělat. Důležité je, aby si ve správné chvíli vyměnili ty správné informace,“ doplňuje Petr Klápště. Je tudíž pravděpodobné, že lidé žijící v okolí budoucích staveb stále častěji uslyší od developerů výzvu: „Pánové a dámy, pojďte nám do toho, prosím, mluvit!“  •

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama