Starší byty koupíte levněji, ty nové si lépe drží cenu

Jaká je dnes podle vás investorská gramotnost?

Lepší, než byla dřív, ale myslím si, že finanční gramotnost by měla být součástí povinné výuky na všech stupních vzdělávacího systému už od základní školy. Lidé dnes často vůbec nevědí, jak se mění hodnota peněz v čase, co je výnos vs. inflace, jaký je vztah mezi výnosem z investic a rizikem, a tak bych mohl pokračovat dlouho.

Jak se v současné době liší investice do rezidenčních nemovitostí a do nemovitostí průmyslových, například logistických?

Jedná se o charakterově diametrálně odlišné typy nemovitostí, které jsou lokalizované ve zcela jiných destinacích. Musíme také vždy vyhodnotit dlouhodobou udržitelnost investice, návratnost, riziko a likviditu. Ideální je samozřejmě zařadit do portfolia jak rezidenční nemovitosti, tak ty komerční.

Pokud by investor uvažoval o mixu rezidenčních a průmyslových nemovitostí, jaký poměr obou složek je podle vás optimální?

Jednou z hlavních zásad investování je uvážená diverzifikace investičního portfolia. Na trhu máme základní rozdělení na komerční nemovitosti (kanceláře, retail, průmyslové nemovitosti) a rezidenční nemovitosti. Budu-li správně strukturovat investiční portfolio, měl bych mít ideálně vyvážené zastoupení všech kategorií. Zde je možné zvolit celou škálu variant. Já bych například volil vyvážené konzervativní modelové portfolio: 25 % kanceláře, 25 % retail, 25 % průmysl, 25 % rezidence. Ale samozřejmě lze peněžní prostředky alokovat v různých proporcích. Nemusím pokrýt všechny sektory stejně, některé sektory mohu případně i vynechat. Ale rozhodně by mé portfolio nemělo být „monochromatické“.

V čem spatřujete výhody investic do průmyslových nemovitostí? S jakými výnosy lze nyní v tomto směru počítat?

Sektor průmyslových a zejména logistických nemovitostí se v posledních 20 letech dynamicky rozvíjel. Poptávka je dlouhodobě vysoká a současná neobsazenost velmi nízká, o čemž svědčí statistiky, kde neobsazenost průmyslových nemovitostí klesla pod 1 %. A experti odhadují další růst tohoto sektoru, nehledě na současnou složitou situaci. Vliv na rozvoj logistických parků má mimo jiné i rozmach e-commerce a výnosy z pronájmů jsou stabilní.

V případě rezidenčních nemovitostí lidé často počítají s možným využitím pro vlastní bydlení i s možností následného prodeje. Je pro tento účel lepší levnější nemovitost z druhé ruky, nebo naopak dražší, ale nová?

Budu-li dynamický investor, který navíc počítá s aktivní rolí při obsluze své investice, mohu se pustit do nákupu nemovitostí z druhé ruky. Zde lze těžit z nižší pořizovací ceny, tedy poměr cena/výkon může být zajímavý. Na druhou stranu tyto nemovitosti zpravidla představují více nákladů do oprav a údržby. Navíc nemovitosti na sekundárním trhu obyčejně nerostou na své hodnotě v čase tak jako prémiové nemovitosti a jsou náchylnější na výkyvy trhu. Prémiové nemovitosti v dobré lokalitě jsou ideální pro konzervativního investora. Jsou méně náchylné na výkyvy trhu a zpravidla si i v nepříznivých obdobích uchovávají svou hodnotu.

Jaký vývoj očekáváte na nemovitostním trhu v roce 2023?

Musíme si uvědomit, že investice do nemovitostí mají střednědobý až dlouhodobý horizont a predikovatelnost dalšího vývoje je velmi důležitá pro nastavení investiční strategie. A to bylo v posledním roce téměř nemožné. Předpokládám proto, že letos dojde ke zklidnění celého trhu.