V Paříži se bojovalo o česká pole a miliardy

Report

Budeme platit obrovské peníze? Jeden z největších mezinárodních sporů vedených proti České republice míří po pěti letech do finální fáze. Podnikatel Sebastian Pawlowski požaduje v arbitráži po Česku pět miliard korun kvůli údajně zmařenému developerskému projektu na okraji Prahy. Koncem ledna proběhly v Paříži výslechy klíčových svědků, finální verdikt by mohl padnout do roka.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII

Jen kousek od slavného Vítězného oblouku v Paříži, postaveného na paměť vítězství císaře Napoleona u Slavkova, v ulici pojmenované podle jiné vítězné Napoleonovy bitvy u Jeny, se koncem ledna odehrál další střet – bitva o české Benice. Boj, který probíhal v konferenčním centru Světové banky v hlavním městě Francie, se týká rozsáhlých polí v jedné z nejmenších městských částí na jihovýchodním okraji Prahy, na kterých chtěl česko-švýcarský investor postavit velký realitní projekt.

Jak se sluší na civilizované 21. století, spor o území a velké peníze se na rozdíl od napoleonských dob vede v sále zaplněném drahými právníky, spisy a projekčními obrazovkami. V mezinárodní arbitráži vedené pod hlavičkou Pawlowski AG a Projekt Sever, s. r. o., proti České republice proběhlo poslední lednový týden ústní jednání a výslechy svědků. Jednání se odehrává podle mezinárodní smlouvy na neutrální půdě v Paříži, přesně řečeno v Mezinárodním středisku pro řešení sporů z investic ICSID, které spadá pod Světovou banku.

V největší konferenční místnosti arbitrážního centra seděli na jedné straně zástupci žalujícího podnikatele Sebastiana Pawlowského. Původem švýcarský podnikatel se v Praze zabydlel krátce po pádu režimu. Od devadesátých let se mu dařilo v nemovitostních obchodech s pražským magistrátem, a to až do konce první dekády nového tisíciletí. V období po roce 2010, kdy na velké pražské radnici skončil dlouholetý primátor Pavel Bém a lidé s ním spojení, už to tak růžové nebylo.

Pawlowski si v arbitráži stěžuje, že Česká republika porušila dohodu s jeho domovským Švýcarskem o ochraně investic a zmařila jeho investici do pozemků na okraji metropole v Praze-Benicích. Stručně řečeno, viní české úřady ze série údajně diskriminačních rozhodnutí, kvůli kterým na osmadvaceti hektarech pozemků nemůže stavět. Výši škody vyčísluje nyní již na víc než pět miliard korun.

Na druhé straně seděli najatí právníci a zástupci českého ministerstva financí, které Česko v mezinárodních arbitrážích zastupuje. Ti porušení dohody i jakoukoliv způsobenou újmu od začátku odmítají.

 

Doba Mazánkova

Tam, kde u klasického soudu bývají soudci, v případě arbitráže sedí a vyptává se trojice zkušených právníků, mezinárodních arbitrů. Spor vyhraje ten, kdo přesvědčí aspoň dva z nich. Obvykle se hraje o hlas předsedajícího arbitra. Tím je v kauze pozemků na kraji Prahy Juan Fernández-Armesto. Španělský profesionální rozhodce již v minulosti u jedné arbitráže proti Česku byl. Podle jedenáct let starého výroku to byl tehdy jasný pokus o vydírání Česka ze strany investora a tribunál případ smetl ze stolu v poměru tři nula.

V současné arbitráži Pawlowski proti České republice mají arbitři situaci složitější. Na spory o velké částky jsou arbitři zvyklí. V tomto případě se jádro sporu týká územního plánování v Praze, respektive otázky, zda byl postup vůči společnostem Sebastiana Pawlowského ze strany státních úřadů a samosprávy férový. Územní plánování, tedy rozhodování o tom, co kde lze a nelze na území města postavit, je objektivně jedním z nejkomplikovanějších správních postupů v Česku; tento proces vychází jako velmi složitý a těžkopádný i z různých mezinárodních studií a celosvětových srovnání. V probíhající arbitráži se to vedle předsedajícího Španěla snaží pochopit dva rozhodci z Británie.

Z českého pohledu je však tato pře ještě pikantnější. V tomto sporu jde o změny územního plánu pocházející z období úřadování bývalého primátora za ODS Pavla Béma a jeho blízkého lobbisty Romana Janouška. Z dříve zveřejněných odposlechů pořízených tajnou službou vyplývá, jak Roman Janoušek, titulovaný primátorem jako „Mazánek“ nebo „Kolibřík“, v Praze „orchestroval“ úředníky, politiky a podnikatele ve věcech týkajících se obecního majetku i územního plánování. Právě zjištění o organizovaném klientelismu na radnici, kdy některé změny územního plánu nerespektovaly odborné posudky a vyhovovaly jen vybraným podnikatelům, zásadně přispělo ke konci politické kariéry dříve populárního primátora Béma.

Křížové výslechy svědků v pařížské budově Světové banky koncem ledna byly pro arbitry první a také poslední možností vidět některé z klíčových postav sporu a zároveň si udělat názor o důvěryhodnosti jejich svědectví. Rozhodci mají jen omezené možnosti komukoliv nařizovat, aby přijel, mezinárodní arbitráže proto běží hlavně „papírově“, tedy prostřednictvím písemných dokumentů.

Zástupci Sebastiana Pawlowského a Česka se nedomluvili na otevřené arbitráži: jednání tak probíhá z velké části neveřejně a v důvěrném režimu. Ze stejného důvodu nemůže ani magazín Reportér rozkrýt zdroje vypovídající o průběhu arbitráže.

 

Trať se vypařila

Do největší jednací síně „A“ v budově Světové banky nedaleko pařížského Vítězného oblouku pozvali na poslední lednový týden desítku svědků. Půlka přišla na žádost strany žalujícího investora Pawlowského, druhá půlka na podnět České republiky. Oficiálním jazykem jednání byla angličtina. Svědkové mohli mluvit česky, otázky na ně i jejich odpovědi se v takovém případě tlumočí.

Výslechy probíhají obdobně jako u klasických soudů. V mezinárodní arbitráži jsou však křížové výslechy spíše podobné soutěži v krasobruslení. Všichni svědkové přísahají, že budou mluvit pravdu a nic než pravdu, ale stejně důležitý jako obsah výpovědi je i dojem, který na místě zanechají. Pro obě strany arbitráže je ústní slyšení jediná příležitost, jak znevěrohodnit svědka protistrany a před arbitry dostat souvislosti, jež se do úředních listin nepíší. Otázky ohledně korupce jsou tabu, naopak otázky na možné politické ovlivňování úředního rozhodování jsou obvyklé.

Ve prospěch Pawlowského žaloby měli svědčit lidé, kteří fungovali na pražském magistrátu v období Pavla Béma, kdy se realitní projekt Sebastiana Pawlowského rozjel: v březnu 2010 se dostal do fáze, kdy se orná půda v Benicích proměnila v územním plánu Prahy na místo, na němž se dá stavět. Klíčovými svědky Sebastiana Pawlowského jsou zejména tehdejší magistrátní úředníci a někteří politici. Mezi ně patří například bývalý radní hlavního města pro územní plán a bývalý zastupitel Martin Langmajer. Na polích v Benicích se pohyboval ještě dříve, než je Sebastian Pawlowski v roce 2007 koupil. Martin Langmajer byl (a nyní opět je) zastupitelem městské části Praha 22 – Uhříněves. Tato část s Benicemi sousedí, Praha 22 navíc v některých záležitostech včetně stavebních funguje pro Benice jako správní obvod, tedy něco jako „středisková obec“.

Jako místostarosta Prahy 22 – Uhříněvsi byl Langmajer jedním z organizátorů výkupu pozemků od šestadvaceti různých majitelů a jejich prodeje investorovi Pawlowskému včetně klíčového obecního pozemku v katastru sousední městské části Benice. Poté se Martin Langmajer posunul na velkou pražskou radnici. Tam až do roku 2010 fungoval jako radní pro územní plánování, a účastnil se tedy mimo jiné i řízení o proměně pozemků v územním plánu z ornice na stavební pozemky. Podobně jako někteří jiní bývalí úředníci magistrátu uvedl, že Pawlowského projekt měl téměř jisté, že projde celým schvalovacím řízením až po posledního stavebního povolení. Podle jejich tvrzení byl Pawlowského projekt v Benicích jako jeden z mála, či dokonce jediný vyřazen novou politickou garniturou po pádu Pavla Béma, ostatní projekty naopak pokračovaly. Mezi další svědky žaloby patřil například bývalý ředitel Útvaru rozvoje města Prahy Bořek Votava nebo architekt Marek Tichý.

Jako svědci České republiky byli pozvaní lidé, kteří na radnici a do funkcí nastoupili po nich, a to především po roce 2012, kdy Pawlowského projekt fakticky skončil. Proměnu polí na stavební pozemky v územním plánu Prahy zrušil soud kvůli vážným chybám. Zásadním důvodem bylo, že se z územního plánu nepochopitelně „vypařil“ koridor pro vysokorychlostní trať. Ta byla minimálně od roku 2006 plánovaná v nadřazené územní dokumentaci. Procházet měla přes pozemky, na nichž chtěl stavět Sebastian Pawlowski. Po rozsudku soudu se ze zastavitelných pozemků za tisíce korun za metr stala opět ornice. Ani městská část Benice, ani pražská radnice nové schvalovací kolečko nespustily. Rozjet celé řízení znovu se však nepokusila ani společnost Sebastiana Pawlowského. „To je stejné, jako kdyby mi někdo zapálil dům a vybízel mě, ať si postavím nový,“ líčil v rozhovoru v časopise Ekonom v době, kdy arbitráž v roce 2017 naostro odstartovala.

Podle verze vykreslené v žalobě Sebastiana Pawlowského jeho projekt postupoval vpřed ve vzájemné spolupráci s místními i magistrátními úředníky a politiky až do „nelogického, nepochopitelného a diskriminačního“ zvratu okolo roku 2012, kdy se zástupci místní části Benice a poté i Prahy údajně postavili proti jeho investici. Společnosti s ručením omezeným Projekt Sever, patřící švýcarské společnosti Pawlowski AG, zůstala po zrušené změně územního plánu stejná nezastavitelná pole jako na začátku, kdy je kupovala. Podle oznámení o vzniku škody, kterou českému ministerstvu financí zaslal již v polovině roku 2015 právník Jan Havlíček zastupující Sebastiana Pawlowského, porušily české úřady „spravedlivé očekávání“ investora, že celý proces změny ornice na staveniště doběhne až do úspěšného konce. Zároveň prý úřady jednaly „ve zlé víře“, když někteří politici ocejchovali Pawlowského jako pozemkového spekulanta a cíleně zničili jeho investici.

Ani švýcarský podnikatel hovořící plynně česky, ani jeho právník Jan Havlíček aktuální vývoj v arbitráži komentovat nechtějí. „Nebudu se vyjadřovat dříve, než bude k dispozici rozsudek,“ uvedl na dotaz magazínu Reportér Sebastian Pawlowski.

Ministerstvo financí, které zastupuje ve sporu Česko, již dříve jeho požadavky odmítlo jako bezdůvodné. „Mezinárodní právo na ochranu investic chrání zahraniční investory před zneužitím veřejné moci, není však v žádném případě garancí neměnnosti právního rámce, natož pojištěním spekulativních podnikatelských záměrů. Nárok pana Pawlowského a jím vlastněných společností je tak dle našeho názoru neoprávněný,“ uvedla na začátku sporu Marie Talašová, ředitelka odboru mezinárodní právní služby. „Stanovisko v dané věci zůstává neměnné,“ říká Šárka Pavlasová z odboru komunikace ministerstva financí s tím, že po ústním jednání ještě proběhnou dodatečná písemná podání. Vzhledem k celkové délce řízení nelze prý nyní ani odhadnout, kdy přesně by rozsudek mohl padnout.

Jako svědek navržený Českou republikou měl v Paříži svědčit například bývalý primátor Prahy Tomáš Hudeček a jeho pozdější nástupce na pozici náměstka pro územní rozvoj a plán Matěj Stropnický. Jejich pohled na věc byl stejný jako názor ministerstva financí. Na změnu územního plánu, tedy v tomto případě proměnu ornice na stavební pozemky, není právní nárok a realitních projektů, které v různých fázích územního plánování končí nezdarem, je v metropoli celá řada. Projekt Sebastiana Pawlowského v tom není žádná výjimka. Svědčit měla i Věra Topičová, bývalá starostka městské části Praha-Benice a dlouholetá kritička obřího bytového projektu, který Sebastian Pawlowski chtěl u této malé obce postavit.

 

Pole na začátku

Pro hlubší pochopení příběhu a motivace jednotlivých postav je potřeba se vrátit na začátek tisíciletí, kdy na jihovýchodním okraji Prahy začal hon na tehdy levné pozemky. Tato část metropole patřila mezi nejřidčeji osídlenou oblast s velkou zásobou volných pozemků, obvykle polí a luk. Zkraje tisíciletí sem zamířila řada developerů. Místní majitelé pozemků a zastupitelé je zpočátku vítali. Proměna ornice na zastavitelné pozemky se pro mnohé vlastníky i obce stala zdrojem rychlých a velkých peněz. Z desetikorun a stokorun za metr čtvereční se díky změnám na stavební parcely stávaly tisícikoruny.

Pozemky, o které se vede miliardový spor v Paříži, leží ve dvou městských částech. Většina, asi osmdesát procent, je na území Benic a zbylá pětina v Praze 22 – Uhříněvsi. Hybatelem byli od počátku lidé spjatí s druhou jmenovanou radnicí v čele se starostou Milanem Collerem a místostarostou Martinem Langmajerem. Zastupitelstvo Uhříněvsi požádalo o změnu územního plánu, tedy proměnu na zastavitelné pozemky, jako první již v roce 2003. O rok později se přidalo i zastupitelstvo sousední městské části Benice. Tehdejší představa vedení Benic prý vycházela z plánu povolit výstavbu nízkopodlažních rodinných domků maximálně pro pár set nových obyvatel. Tady je důležité připomenout, že změny územního plánu schvaluje zastupitelstvo celé Prahy. Městská část tahá za krátký provaz. Může dávat připomínky, případně podle tehdejších pravidel se do tří let po schválené změně obrátit na soud. A přesně to se v případě Benic stalo.

V červnu 2007 koupila pozemky v Benicích a Uhříněvsi společnost Projekt Sever Sebastiana Pawlowského. Za 276 tisíc metrů čtverečních zaplatila přibližně 340 milionů korun. Což znamená, že za metr čtvereční převážně zemědělské půdy, u které tehdy byla teprve navržena změna na zastavitelné území, platila v průměru 1 250 korun.

Jako první proběhl prodej klíčového čtyřhektarového obecního pole. To sice leží v Benicích, ale prodala jej sousední Praha 22 – Uhříněves, která měla pozemek od magistrátu ve správě. Benice prodej napadly u soudu, ale neuspěly. Podle dřívějších textů v týdeníku Euro, který se pozemkům v Benicích věnoval, tehdejší místostarosta Uhříněvsi Martin Langmajer fungoval trochu jako realitní makléř. V roce 2007 koordinoval prodej obecního pozemku s vlastníky sousedních parcel, kterých prý bylo tolik, že se museli scházet v místní tělocvičně. Martin Langmajer to dříve vysvětloval tím, že byl „proaktivním“ místostarostou, protože chtěl propojit odlehlejší městské části, aby se mohly rozvíjet. Následně se Langmajer, jak již bylo řečeno, přesunul z Uhříněvsi na magistrát a stal se radním pro územní plánování pro celou Prahu. Na velké radnici skončil v roce 2010. Nyní je opozičním zastupitelem za ODS opět na Praze 22. „Rád se k celé věci vyjádřím po jejím ukončení,“ řekl Langmajer magazínu Reportér.

Sousední Benice touha po spojování a rozvoji, jak to nazýval Martin Langmajer, brzy přešla. V okolí vyrostlo několik satelitů a místní infrastruktura přestávala stačit. Z voleb v roce 2006 vzešla v Benicích nová starostka Věra Topičová. Nové zastupitelstvo nejdříve neúspěšně napadlo prodej obecního pozemku, a poté začalo podávat námitky proti změně územního plánu, v té době stále jen chystané. Původní nápad čítající rodinné domky pro pár set obyvatel nabobtnal na bytovou zástavbu až pro čtyři tisíce lidí. V té době to odpovídalo desetinásobku stálých obyvatel městské části Benice. „Takto velký obytný komplex nepřinese pro nové obyvatele očekávanou úroveň bydlení a pro stávající obyvatele bude znamenat zhoršení životního prostředí,“ uvádí se například ve stanovisku zastupitelstva k Pawlowského Projektu Sever z roku 2008; připomíná se současně, že v místě není ani jedna školka a jezdí k nim jen jedna autobusová linka.

Na magistrátě a poté zastupitelstvem hlavního města Prahy přesto změna pozemků v Benicích na stavební parcely prošla. Ze změny územního plánu schváleného zastupitelstvem Prahy v březnu 2010 zmizela dokonce i „vrtka“, jak plánovači slangově říkají koridoru pro zmíněnou chystanou vysokorychlostní trať. Přestože v nadřazených územních dokumentech byl koridor zakreslen minimálně od roku 2006 jako nedotknutelná rezerva pro stavbu budoucí rychlodráhy ve směru Benešov–Brno–Rakousko, z finální verze plánu zmizel. V podkladech a připomínkách od odborných garantů přitom byla trať několikrát zmíněna s upozorněním, že bez ní k proměně ornice na stavební pozemky v Benicích nemůže dojít a taková změna by byla nezákonná.

 

Pověstné modré desky

Bývalý primátor Tomáš Hudeček dával podobná podivuhodná rozhodnutí do souvislosti s existencí takzvaných „modrých desek“. To byl mezi úředníky interně používaný výraz pro seznam preferovaných pozemků, které „musely“ být úředníky zpracovány do změny územního plánu bez ohledu na výtky. K úředníkům takové požadavky putovaly v pověstných „modrých deskách“. Benice prý na tomto seznamu figurovaly jako jedna z více než dvou set položek. „Byl k tomu nesouhlas Institutu plánování rozvoje, tehdejšího Úřadu rozvoje města Prahy, následně ředitel Votava změnil stanovisko na kladné. O tom jsou doklady,“ líčil na zasedání zastupitelstva primátor Tomáš Hudeček v roce 2014. „Byl tam nesouhlas správy železnice, pražské integrované dopravy, odboru územního plánu, který musel následně na nátlak ještě měnit stanoviska… a přesto to zastupitelstvo schválilo.“ Podle Lidových novin obsah modrých desek šetřila policie, nikoho však neobvinila.

Městská část Benice a dva obyvatelé sousedící s plánovaným bytovým projektem Sebastiana Pawlowského se začali bránit soudně. V polovině roku 2012 podali žalobu na zrušení této změny v územním plánu Prahy. Městský a poté i Nejvyšší správní soud tuto změnu skutečně zrušil jako nezákonnou, a většinu pozemků tím vrátil do stavu zemědělské půdy. Jako hlavní důvody uvedl soud právě vyzmizíkování vysokorychlostní tratě, nadměrný zábor volných pozemků a příliš velký zásah do místního prostředí, a obecně také slabé odůvodnění navrhované změny.

Sebastian Pawlowski kontroval žalobou, v níž požadoval vymazání koridoru pro železnici ze svých pozemků. Koridor na nějakou dobu z územní dokumentace skutečně zmizel. Železniční trať se však do všech plánů vrátila v roce 2018. Pro rychlodráhu směr Brno zvolili plánovači jinou, severní variantu trasy.

Přes Pawlowského pozemky má vést jiná prospěšná stavba celorepublikového a evropského významu; podle Správy železnic se zde zvažuje nová trať, která by zrychlila takzvaný 4. železniční koridor na Tábor, České Budějovice a dále na rakouský Linec.

V roce 2015 odhadoval Sebastian Pawlowski svou újmu na 2,6 miliardy korun, z toho tehdy většinu tvořil ušlý zisk z neuskutečněného projektu. Pozemky, kupované v roce 2007 za 340 milionů, si podle posudku již v roce 2009 cenil na téměř 700 milionů.

Před zahájením mezinárodní arbitráže Sebastian Pawlowski po Praze požadoval, aby se zasadila o opětovnou změnu polí na stavební pozemky. „Ke zrušení změny územního plánu došlo výlučně kvůli chybám hlavního města Prahy, nikoli vinou investora, který v dobré víře nabyl pozemky v době, kdy byl zcela evidentní zájem o realizaci jeho investice,“ napsal v oznámení o vzniku údajné škody.

Pohled Prahy a nyní i ministerstva financí v arbitráži je jiný: Pawlowski kupoval pozemky jako převážně zemědělskou půdu a ta mu zůstala. Nesl podnikatelské riziko, nemohl automaticky počítat s tím, že návrh na pořízení změny územního plánu povede až k proměně pozemků na stavební parcely. Místní radnice měla právo chránit své zájmy u soudu. A zastupitelstvo vzešlé z voleb prý nemá povinnost schvalovat změny na přání. Klíčovou otázkou v mezinárodní arbitráži samozřejmě je, zda to takto budou vidět dva arbitři z Británie a předseda ze Španělska. A na čí stranu se přikloní dva z nich.

 

Zúčtování se systémem

Byť to není úlohou ani záměrem arbitrů v Paříži, spor Pawlowski versus Česko se může stát i částečným zúčtováním s dobou, kdy se o Praze fakticky rozhodovalo v kancelářích paláce Blaník a později domu U Myšáka, kde Roman Janoušek musel podle svých slov „hlídat na stráži“.

Ve stejné době, kdy se rodil v roce 2007 začátek tohoto pozemkového příběhu, měl Roman Janoušek plno práce. Setkával se tehdy se všemi klíčovými postavami okolo územního plánu v Praze. Jak to Janoušek popsal v telefonické debatě s vlivným úředníkem pražského magistrátu Peterem Ďuricou, s kterým se vzájemně oslovoval „Jimbo“, v jeden den vzájemně „udobřoval“ ve své kanceláři „Hrdlu“ (člena zastupitelstva Prahy 10 Tomáše Hrdličku), starostu Prahy 5 Milana Jančíka, starostu Prahy 4 Pavla Horálka, radního a člena zastupitelstva Prahy 11 Jiřího Janečka, starostu Prahy 22 – Uhříněvsi Milana Collera a „Langoše“, tedy radního pro územní plán Martina Langmajera. Podle odposlechů, zveřejněných reportéry deníku MF DNES v roce 2012, ve stejném období řešil i společné schůzky se správcem městského majetku „Jimbem“ Ďuricou a Sebastianem Pawlowským na „společná témata“, jako byl například Slovanský dům v centru Prahy. Švýcarský podnikatel ho měl od města v nájmu původně na sedmasedmdesát let.

Sebastian Pawlowski dříve popisoval svůj raný příchod do Česka krátce po listopadu 1989 jako jedno z nejlepších životních rozhodnutí. Léta se mu dařilo vydělávat na investicích a nájmech z historických paláců v centru Prahy, často právě ve spolupráci s městem. Kdo by to řekl, že po téměř třiceti letech v Česku se může stát jeho největší investiční trefou zemědělské pole na kraji Prahy, na němž sice vůbec nic nepostaví – ale kvůli rozhodnutí arbitráže může dostat několik miliard.

 

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama