Nechcete garsonku? Kupte si kus skladu

Tak málo za tak hodně? To tu ještě nebylo. Nabídka nových bytů klesla na historické minimum, jejich ceny naopak lámou rekordy. Za poslední rok se zvedly v průměru o patnáct procent, nové byty se v září v Praze prodávaly za 126 409 korun na metr. Jen za třetí čtvrtletí letošního roku vzrostly o sedm procent a od roku 2015 je to již více než stoprocentní zdražení. Vyplývá to ze společné statistiky, kterou pravidelně vedou tři developerské společnosti, Central Group, Skanska Reality a Trigema. Podle jejich analýzy se na růstu cen podílí vysoká poptávka a nízká nabídka, v poslední době pak tlak na ceny ještě zvyšuje zdražení stavebního materiálu i prací.

I za vysoké ceny ovšem byty nacházejí své kupce, v prvních třech čtvrtletích se prodalo více bytů než za celý rok 2020. Vzhledem k tomu, že se ovšem nestaví více než jindy, poklesl počet volných bytů v hlavním městě na historické minimum. 2 750 nových bytů, tak málo jich ve statistikách nebylo za celou dobu, co je zmíněné firmy vedou. Proti stejnému období loňského roku jich je o 2 950 méně, nabídka tedy není ani poloviční než před rokem. Prodávající proto nabízejí byty za stále vyšší ceny.

Nabídkové ceny – tedy ty, za které prodejci byty inzerují – stouply od loňska dokonce o dvacet procent, v průměru za celou Prahu přesahují 137 tisíc korun za metr plochy. A v tradičně nejdražší městské části, Praze 2, dosáhly stěží uvěřitelných 177 tisíc.

Konec levných peněz

Vysoká poptávka po bytech je do značné míry tažena kupujícími, kteří si tímto způsobem ukládají své finanční prostředky a kupují byty jako investici. Ať už pro budoucí bydlení dětí, kvůli příjmu z nájemného, nebo s vírou v další růst cen rezidenčních nemovitostí.

Nákupní aktivitu povzbuzovaly donedávna také „levné peníze“, úrokové sazby byly v covidovém období nízké, což se odráželo i v příznivých sazbách hypoték. To se ovšem nyní razantně mění. Česká národní banka ve dvou krocích zvýšila základní sazbu o dva procentní body. Nejprve koncem září z 0,75 na 1,5 procenta a pak ještě razantněji počátkem listopadu: z 1,5 rovnou na 2,75 procenta. Hypoteční sazby se tak mohou krátkodobě pohybovat kolem čtyř až pěti procent.

Vysoké pořizovací ceny v kombinaci s citelně dražšími úvěry mohou nákupní apetit u části investorů výrazně zchladit. Druhou stranou téže mince pak bude, že ti, kterým v dohledné době skončí fixační období u jejich hypoték, musejí počítat s citelným navýšením splátek.

Vyplatí se to?

Budou za současné situace s vysokými pořizovacími cenami byty ještě stále dobrou investicí? V jednom směru nepochybně ano, pro ty, kdo si byt pořizují jako formu zajištění na stáří, to může dávat smysl téměř bez ohledu na cenu. Zvláště pokud třeba pořizují byt dětem a záměrně jej kupují nedaleko svého vlastního bydliště. Pak má nemovitost nejen za úkol uchovat hodnotu, ale také rodinné kontakty. A v takových případech bývá cena za metr často druhotná.

Jako klasická investice už se ovšem byty tak vyplácet nemusejí. Podle Marcely Fialkové, ředitelky strategie firmy Urban Developers and Investors (UDI), si lidé za posledních deset let, kdy se povoluje málo nových bytů do výstavby, zvykli na neustálý růst cen. „Podle mého názoru jsou ale ceny bytů v Praze již dávno odtrženy od příjmů obyvatelstva, a to není dlouhodobě udržitelné,“ říká Fialková. Ve Varšavě, kde se povoluje a staví více bytů, podle ní pořizovací ceny nerostou tak rychle a investice do bytů se vyplácejí lépe. „Pokud si srovnáte čísla z mezinárodních analýz, které dělají renomované poradenské společnosti, tak proti výnosnosti kolem tří procent v Praze jsme ve Varšavě na 7,5 procenta a Budapešti na 5,3 procenta,“ říká Marcela Fialková ze společnosti UDI, která podniká vedle Česka také v Polsku, Maďarsku a Srbsku.

Fond místo bytu

Pro investory, které oslovuje jistota nemovitostí, ale sami do bytů investovat nemohou nebo nechtějí, pak připadají v úvahu nemovitostní fondy. Na trhu jich je celá řada, s rozdílnými strategiemi a z toho vyplývajícími výnosy. Od těch, které se uzavírají a vyplácejí až na konci investičního cyklu, tedy například po pěti letech, až po takové, z nichž si mohou klienti vybrat své prostředky okamžitě. Totéž platí i pro minimální vkládané částky, v některých případech se počítají ve statisícových či milionových řádech, jinde mohou lidé vkládat jen několik set korun měsíčně.

Zde je ovšem namístě zdůraznit, že by vkladatelé měli velmi důkladně prozkoumat, zda své peníze svěřují zavedenému nemovitostnímu fondu s přehlednou historií, vlastnickou strukturou, dostatečným majetkem a odpovídajícím zajištěním. Investoři by se měli také zamyslet nad kvalitou nemovitostí ve vlastnictví fondu, jejich regionální a oborovou diverzifikací i nad počtem a kvalitou nájemců. Důležitý je i podíl externího kapitálu vůči hodnotě nemovitostí (ukazatel nazývaný LTV, tedy „loan to value“, znají dobře například žadatelé o hypotéku).

Větší investoři mohou uvažovat o vkladech do více fondů specializovaných na určitý sektor. Ti menší nebo ti, kteří nechtějí diverzifikaci řešit, mohou zamířit k fondům, které mají více typů budov a ideálně i ve více zemích.

Šance v logistice a průmyslu

Některé z fondů investují do rezidenčního bydlení, většina však míří do oblasti komerčních nemovitostí – kancelářských budov, obchodních center a průmyslových či logistických parků. „Kancelářské budovy si svou cenu drží, obchodní centra po covidu mírně poklesla, ale vracejí se nazpět. Nejvíce roste cena logistických parků, což má souvislost s rozvojem e-shopů a následného doručování,“ říká Tomáš Jandík, šéf REICO investiční společnosti České spořitelny, firmy, která spravuje nejstarší a největší nemovitostní fond v Česku.

Také jeho společnost v poslední době kupovala zejména logistické parky, jejichž atraktivita roste. Vedle ČS nemovitostního fondu, který nyní vlastní budovy v hodnotě přibližně třiceti miliard korun v Česku, Polsku a na Slovensku, otevřela firma ještě nový fond specializovaný na budovy s dlouhodobým nájmem. REICO ČS Long Lease začíná kupovat objekty, kde budou mít nájemci smlouvu nejméně na deset let.

Do této kategorie většinou spadají specializované budovy, jejichž uživatel je nějak vázán ke konkrétnímu místu a typu budovy, například objekty hobbymarketů, výrobních firem, ale i kancelářských sídel. Fond je může kupovat nejen od developerů či jiných nemovitostních investorů, ale i od samotných firem, které v nich podnikají. „Pokud firma potřebuje prostředky na akvizice či další rozvoj, může pro ni být výhodné prodat objekt, utržit peníze, které dovede dobře investovat, a za své sídlo pak platit nájem,“ říká Tomáš Jandík. První investicí fondu byla koupě areálu výzkumného a vývojového centra společnosti Elcom v Ostravě.

Celkově je letos zájem o industriální objekty, kam se počítají i logistická centra, velmi vysoký. Podle analýzy nadnárodní realitní společnosti CBRE čeká letos v této oblasti Česko rekordní rok. Za první pololetí se nově pronajalo 690 000 metrů ploch, za celý rok by to mělo být přes 1,2 milionu metrů. To výrazně překoná i dosud nejsilnější rok 2019. V posledních měsících ovšem brzdí stavbu nových hal nedostatek stavebního materiálu i pracovní síly. Některé projekty tak nabírají proti původnímu plánu zpoždění, i tak ale tato část nemovitostního trhu zažívá skutečný boom. Podle údajů společnosti BNP Paribas Real Estate mířila více než polovina (53 procent) z veškerých nemovitostních investic v letošním třetím čtvrtletí právě do skladových a průmyslových areálů.

Obchodní centra se naopak nestavějí prakticky žádná, v současné době je podle nejčerstvější souhrnné zprávy CBRE ve výstavbě jen jedno a čtyři další plánují rozšíření. O něco lépe jsou na tom takzvané nákupní parky, tedy komplex několika samostatných obchodů s vlastním vchodem z parkoviště, které zpravidla doplňují supermarket nebo hypermarket. Ty se podle odborníků dobře osvědčily i v době pandemie, a navíc trh ještě není plně saturován.

Mrakodrapy oživují trh

Podobně jako u bytů, také v komer-čních nemovitostech jsou patrné rozdíly mezi jednotlivými zeměmi ve střední Evropě. Ukazuje to například srovnání Prahy a Varšavy v oblasti kancelářské výstavby.

Ve Varšavě jsou totiž povoleny mnohem vyšší budovy, Praha si drží svou stabilní výškovou úroveň. „Obecně platí, že ve městech, kde jsou mrakodrapy, je trh mnohem dynamičtější a ceny se více hýbou oběma směry. Developer začne stavět, když je příznivý trh a může směrem do výšky vybudovat větší objem kancelářských ploch, ty se pak v útlumu neobsadí nebo vyprazdňují a ceny klesají,“ popisuje Tomáš Jandík.

„V Praze se staví velmi málo, což na jednu stranu činí trh stabilnější, ale unikají nám tím velké příležitosti. Řada firem, které by mohly přijít k nám, zamíří třeba právě do Polska. Kromě toho, že v Česku obtížně hledají pracovní sílu, tak u nás nedovedou v reálném čase najít ani odpovídající kancelářské prostory,“ říká Jandík s tím, že země tak přichází o zajímavé příjmy i nabídku dobře placených míst. „Často nás díky dostupnosti ploch překonávají i menší polská centra jako Krakov, Vratislav nebo Poznaň. Tam developer firmě postaví během několika měsíců budovu, jakou potřebují, u nás to trvá roky, pokud se to vůbec podaří.“

Slovensko je podle něj podobnější spíše Polsku než Česku, staví se tam více vyšších budov, a přestože je Bratislava menší než Praha, aktuálně nabízí více investičních příležitostí.

Podraží kanceláře?

Kancelářský trh v Česku je v současné době stabilizovaný, to ale nemusí trvat dlouho. Firmy se nyní příliš nestěhují a neexpandují, vyčkávají, jak se bude situace vyvíjet dál. Pokud jim dobíhají nájemní smlouvy, vyjednávají si nové na stejné adrese. Majitelé nemovitostí už zpravidla neposkytují slevy, jako tomu bylo vloni, dávají ale nájemcům větší pobídky. Ty mohou být různé, od odpuštění nájmu na určité období až po investice do renovací a vybavení kanceláří.

V hlavním městě se otevřely během letošního prvního pololetí čtyři nové kancelářské komplexy a dvě menší budovy prošly rekonstrukcí, celkově tak přibylo 53 000 metrů čtverečních kancelářských ploch. Přibližně polovina přitom připadá na jediné velké centrum, Bořislavku, kterou postavila skupina KKCG miliardáře Karla Komárka. Firmy jednoho z nejbohatších Čechů zároveň obsadí většinu kancelářských ploch v celkem čtyřech budovách, které komplex tvoří, Bořislavka se stává i novou centrálou celé skupiny.

V současné době je v různé fázi výstavby necelých 170 000 metrů kancelářských ploch. To sice vypadá jako velké číslo, ale i tak nemusí zdaleka stačit. Celková plocha kanceláří v hlavním městě nyní činí podle statistik realitní společnosti Savills 3,73 milionu metrů, ve výstavbě jsou tedy necelá čtyři procenta navíc. „Tak malý přírůstek ploch může zadělávat na problém,“ míní Tomáš Jandík, šéf REICO ČS. „Pokud se výrazněji oživí poptávka po kancelářích v době ekonomického růstu, budou najednou plochy citelně chybět,“ dodává.

Pak by se mohl i u kanceláří projevit podobný efekt, jaký už Česko a zejména jeho hlavní město zná z bytového trhu. Je-li velká poptávka a omezená nabídka, ceny stoupají vzhůru…

Což by sice asi byla dobrá zpráva pro vlastníky kancelářských objektů i jejich podílníky, ale horší pro firmy, které by v těch budovách chtěly působit. A potažmo i pro celou ekonomiku. Vyšší přidaná hodnota, vývoj a inovace – o jejichž nutnosti ráda hovoří jak odcházející vládní garnitura, tak ta nastupující – totiž často vznikají právě v těch kancelářích.