Byty mizí pod rukama

Byznys

Zájem o nákup nových bytů láme v posledních měsících rekordy, u rekreačních objektů je to skok ještě výraznější. Povolování nových staveb se v časech home office opět zpomalilo. Developeři se i tak snaží uvádět na trh další bytové projekty, aby vyšli zvýšené poptávce vstříc. Pokud se ovšem podmínky na rezidenčním trhu významně nezmění, bude i nadále bytů nedostatek.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII
Audio
verze

Rok 2021 měl být podle optimistických představ tím, kdy začne platit nový stavební zákon a v jeho důsledku se situace na trhu s bydlením začne pomalu obracet k lepšímu. Ještě loni v lednu trval premiér po setkání s ministryní pro místní rozvoj a šéfem svazu měst a obcí na tom, že zákon má platit od letošního roku. To se nestalo – hotov nebude s největší pravděpodobností ani tak, aby platil od roku 2022. Nejnověji o jeho stažení a přepracování žádal v polovině února Svaz měst a obcí ČR.

Nadále tak bude pokračovat situace, kdy se jednotlivé bytové projekty chystají zhruba osm až deset let. Taková doba uplyne od prvotního záměru po předávání bytů klientům.

Na pražském trhu, který je z hlediska výstavby nových bytů tím nejpodstatnějším (loni na něj připadalo 5 800 prodaných bytů proti zhruba sedmi tisícům ve všech ostatních krajích dohromady), tak platí, že se povoluje ani ne poloviční počet bytů oproti těm, které by byly skutečně potřeba. V odborné komunitě panuje konsenzus, že Praha by potřebovala přibližně deset tisíc nových bytů každý rok. Pokryly by jednak přírůstek nových obyvatel, kteří do hlavního města přicházejí – ať už z ostatních regionů republiky, nebo ze zahraničí –, a zároveň by kompenzovaly nezbytnou obnovu bytového fondu města, tedy zjednodušeně řečeno výpadek starších bytů, které už nelze používat a je potřeba je rozsáhle opravit či nahradit.

Loni přitom bylo v hlavním městě podle statistik dokončeno jen necelých čtyři a půl tisíce bytů a ještě méně jich bylo rozestavěno, pouze 3 246. Neopakoval se tak mimořádný rok 2019, kdy se začalo se stavbou pěti a půl tisíce nových bytových jednotek. Počet rozestavěných bytů se tak vrátil blízko k číslům z let 2017 a 2018, a tedy do doby, kdy nedostatek nových bytů šrouboval jejich ceny nejrychleji vzhůru. Dosažení počtu oněch přibližně deseti tisíc nových bytů ročně, které by mohly trh vrátit do rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, je stále v nedohlednu.

 

 

 

Úřady ještě zpomalily

Za nízkým počtem nově rozestavěných bytů stojí jednak nejistota části developerů v loňské jarní fázi pandemie či obtížnější dostupnost stavebních dělníků, zejména těch z ciziny. Podstatnou roli ale hraje také přechod části úředníků na home office.

„I přes osobní snahu úředníků dochází v průběhu tohoto období k dalšímu zpomalení. Práce z domova komplikuje možnost osobních konzultací nad projektovou dokumentací. Pokud potřebujete cokoliv konzultovat, jedinou možností je e-mail. Mobilní telefony nejsou na stránkách úřadu uvedeny a pevnou linku často nikdo neobsluhuje.

Jsou ale i flexibilnější instituce, které linky přesměrovaly na soukromá čísla jejich zaměstnanců,“ popisuje situaci Renata Vildomcová, ředitelka marketingu a komunikace Skanska Reality. „Přechod na práci z domova by teoreticky neměl mít na výkon úředníků významný vliv. V reálném životě však vidíme, že úkon, který by normálně trval tři měsíce, se najednou protahuje na půl roku,“ popisuje Dušan Vrtal, šéf společnosti Sapeli, která dodává developerům do jejich projektů dveře.

„Mohlo by se zdát, že aktuální zpomalení fungování státní správy je ve srovnání s oněmi osmi až deseti lety schvalovacího procesu zanedbatelné. Ale bohužel tomu tak není, protože tím, kdo jakékoli další prodloužení nebo zpomalení povolovacích procesů nejvíce odnese, je klient hledající nové bydlení. Loni se totiž opět snížil počet vydaných stavebních povolení, který kontinuálně klesá od roku 2005,“ říká David Jirušek, mluvčí developerské skupiny Finep, a připomíná, že počet obyvatel oproti tomu za posledních patnáct let významně narostl a nové byty budou na trhu nadále citelně chybět.

A to je řeč o dalším zpomalení oproti stavu, který byl už předtím zabetonovaný. Developeři, urbanisté, architekti, stavební firmy či obchodníci s realitami mluví o tristní délce povolovacích řízení v Česku již dlouhá léta. Minimálně od posledních komunálních voleb v roce 2018 je to téma, kterým se zabývá politická sféra na obecní i celostátní úrovni. Nicméně ani tato veřejná debata procesy nijak neurychlila. Lhůty se i před pandemií dále prodlužovaly, navíc se předpisy velmi často mění – a v průběhu schvalování jednoho projektu tak pro něj může platit několik různých variant téhož nařízení.

„Stavební zákon, pražské stavební předpisy a další související legislativa se neustále mění, což zpomaluje práci už tak poddimenzovaných úřadů, ale brzdí to i stavebníky. Pokud se změní územní plán uprostřed přípravy projektu, která trvá roky, a dojde k tomu v průběhu správního nebo odvolacího řízení, znamená to návrat k rýsovacímu prknu a zdržení o mnoho měsíců i let,“ popisuje praktické obtíže stavebníků Renata Vildomcová ze Skanska Reality.

Nyní se už tak zdlouhavý proces ještě přibrzdil protipandemickými opatřeními. A státní správa bohužel v Česku zatím řadu kroků nedokáže, a často ani nesmí provádět na dálku přes internet. „Tempo povolování zaostává a nová výstavba nestíhá pokrýt potřeby, které vyvolává každoroční přírůstek nových obyvatel hlavního města. Česká ekonomika bude pro rychlé zotavení po koronavirové krizi potřebovat pružnou a efektivní stavební legislativu,“ říká Irena Houžvičková, obchodní manažerka developerské společnosti Satpo.

„Pandemie nám jasně ukázala, že bez digitalizace státní správy se rozhodně neobejdeme,“ myslí si mluvčí Finepu David Jirušek. To však, stejně jako případné zjednodušení stavebních řízení, bude ještě nějaký čas trvat.

 

Zájem je silný

Zatímco potíže s povolováním a výstavbou nových bytů neustávají, poptávka po nich zejména v posledních měsících významně zesílila. Zvýšený zájem o byty byl patrný už od loňského léta, podle odborníků se na něm podepisovala touha řady lidí po bezpečném uložení peněz do nemovitostí v nejisté době a také výhodné sazby hypoték spolu s uvolňováním pravidel pro jejich poskytování. Pandemie a s ní související opatření tak vedou k tomu, že na jedné straně řada lidí přichází o příjem a nemají ani na nájem, avšak ti movitější investují do nemovitostí a tím zároveň zvyšují jejich ceny.

V posledním čtvrtletí pak zájem o nákup bytů ještě akceleroval. Na pražském trhu se podle statistik, které již léta společně zveřejňují developerské společnosti Central Group, Skanska Reality a Trigema, prodalo za poslední tři měsíce roku 2 050 bytů. To je nejvyšší čtvrtletní číslo za posledních deset let. „S ohledem na události loňského roku to může být překvapení, potvrzuje se však obrovský zájem o nové bydlení v Praze. Lidé byty kupovali jak pro vlastní bydlení, tak pro bezpečné uložení peněz. Rostl také zájem velkých investorů o nákup nemovitostí pro nájemní bydlení. A tento trend bude pokračovat,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Reality.

A ani s koncem roku poptávka nepolevila. „Leden bývá obvykle prodejně pomalejší, letos jsme však zaznamenali zvýšený zájem a prodali rekordní množství bytů. Pokračuje tak vysoký zájem z konce loňského roku,“ uváděla v polovině února výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.

 

Hypotéky na rekordu

Banky poskytly v loňském roce rekordní objem hypoték, více než 254 miliard korun, jen na prosinec přitom připadalo bezmála třicet miliard. Kupující také hypotéky v nebývalé míře využívali. Podle dat realitní kanceláře Svoboda & Williams, která se specializuje na prémiové nemovitosti, použila loni hypotéku k financování nákupu více než polovina jejich klientů, konkrétně padesát procent v prvním pololetí a třiapadesát ve druhém. Obvykle to bývá spíše kolem čtyřiceti procent.

Průměrná sazba hypoték, kterou sleduje odborný server Fincentrum Hypoindex, klesala od dubna 2020 každý měsíc a v prosinci činila 1,96 procenta. V lednu pak klesla i podesáté za sebou, a to na 1,94. Zároveň ovšem od počátku letošního roku začaly první banky své nabídkové sazby zase mírně zvedat.

Zájem kupujících, omezená nabídka bytů i dostupné financování se samozřejmě promítají také do cen. Údaje o jejich růstu se liší podle toho, jaký trh daná statistika sleduje. Údaje ze společné zprávy o trhu od Central Group, Skanska Reality a Trigemy říkají, že v loňském roce se průměrná prodejní cena (tedy ta, kolik nový majitel za byt skutečně zaplatí) zvýšila jen asi o dvě procenta. Statistiky kanceláře Svoboda & Williams pak hovoří o růstu o jedenáct procent u nových prémiových nemovitostí a o necelých osmi procentech růstu u přeprodávaných prémiových nemovitostí.

Současná situace také ukázala, že tím, co sune ceny směrem vzhůru, nebyly rozhodně jen nákupy bytů pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb.

Zvýšený zájem o byty v druhé polovině roku pochopitelně způsobil, že jejich množství v nabídce klesá – a zde se nejedná pouze o pražský trend, obdobná situace je podle průzkumů trhu také například v Plzni či na jižní Moravě.

 

Bude co kupovat?

Zájem o investice do bytů přetrvává. Budou mít však lidé do čeho investovat? Velcí developeři říkají, že nabídku pro klienty mít budou. Někteří z nich ohlašují dokonce stovky až tisíce nových bytů.

„Druhou etapu projektu Albatros Kbely začneme prodávat již v dubnu. Vlajkovou lodí naší letošní nabídky bude projekt Modřanský cukrovar u Vltavy v Praze 12,“ říká Renata Vildomcová ze Skanska Reality, jíž ještě zbývá pár volných bytů v již déle prodávaných projektech v Karlíně, u metra Kolbenova či na Čertově vršku na Praze 8.

„Nyní máme v nabídce sedm projektů po celé Praze. Již dlouho se soustředíme na větší dostupnost bydlení pro klienty, proto prodáváme jak vlastnické bydlení, tak i bytové jednotky v moderním družstevním vlastnictví. V průběhu jarních měsíců dáme na trh další projekty v aktuálních lokalitách, kde stavíme,“ říká David Jirušek, mluvčí Finep.

„Letos plánujeme v Praze zařadit na trh až dva tisíce nových bytů. Půjde především o dva dlouho připravované velké projekty, Parkovou čtvrť na Žižkově a Teslu Hloubětín, které po dokončení nabídnou kolem čtyř tisíc nových bytů. Ty pak doplníme několika středními a menšími projekty,“ říká Ondřej Šťastný z developerské společnosti Central Group, která ještě před ohlášenými velkými projekty nabízí byty v celkem devíti projektech v různých částech Prahy, nejnověji pak na Střížkově.

„V letošním roce plánujeme dát na trh 400 až 650 nových bytových jednotek podle toho, jak se podaří získat stavební povolení. Chceme začít s výstavbou projektu Lappi Hloubětín na pozemcích sousedících s naším největším projektem Suomi Hloubětín, z něhož zbývá dokončit už jen poslední etapu. Na trh dáme i další projekty ve dvou nových lokalitách v Praze 11 a 15,“ říká Veronika Vanišová, marketingová manažerka developerské společnosti YIT. Aktuálně podle ní mohou zájemci vybírat z loftových bytů na Cibulce, projektů v Libni a na Barrandově a posledních osm bytů zbývá ve zmiňovaném Suomi v Hloubětíně.

„V nabídce máme projekt v Košířích pod Vidoulí v Praze 5. Na začátku roku odstartoval prodej druhé etapy s třiceti osmi řadovými domy, pěti luxusními vilami a padesáti devíti nízkoenergetickými byty,“ říká Filip Sajtl, manažer prodeje KKCG Real Estate, podle něhož jsou ještě volné poslední penthousy z první etapy výstavby projektu Pomezí.

„Koncem letošního roku plánujeme zahájit prodej jednotek v projektu Rezidence Laurová v Praze 5, který nabídne přes sto bytových jednotek a komerční prostory. V tuto chvíli jsme ve fázi vydání územního rozhodnutí,“ říká Irena Houžvičková ze Satpo. Aktuálně má firma v nabídce poslední byty ve svých komornějších projektech na jižním svahu Petřína nedaleko obchodního centra Nový Smíchov.

Na spíše komornější projekty se specializuje také společnost Karlín Group, která má v nabídce například projekty Kay River Lofts a Dva domy v Karlíně a další pak v Holešovicích či Modřanech.

 

Za město

Stoupající ceny bytů i omezená nabídka na území Prahy vedou k růstu zájmu o projekty v blízkém i vzdálenějším okolí. „V posledních měsících zaznamenáváme obrovskou poptávku po rodinných domech, bytech s předzahrádkou, ale i po pozemcích,“ říká Jiří Kučera, ředitel realitní kanceláře Luxent.

Dokládá to na příkladu projektu dvanácti nízkoenergetických domů v Klecanech na severním okraji Prahy, které byly prodány během půl roku. Také o byty v Kostelci nad Černými lesy, kam je to z centra Prahy více než čtyřicet kilometrů, je mezi klienty kanceláře zájem. Podle Jiřího Kučery se během prvního měsíce prodalo či bylo rezervováno asi šedesát procent bytů.

Mimo Prahu se pustila i Skanska Reality, která postaví v Libčicích nad Vltavou Park Cihelka. Byty dala do prodeje v listopadu a počátkem března jich ze sedmapadesáti zůstávalo v nabídce posledních dvanáct.

Výhodou a lákadlem všech těchto projektů je pochopitelně cena. Třípokojový nový byt se v Libčicích pořídí za šest milionů, podobně velký vyjde v Libni na devět milionů a na Vinohradech (kde to ale nebude nový byt) na dvanáct milionů.

 

Nájemní domy

Do centra pozornosti developerů i investorů se stále častěji dostává také nájemní bydlení. „Zájem o celé projekty určené výhradně k nájemnímu bydlení roste. Zejména v druhé polovině loňského roku se evidentně zvedl,“ říká Veronika Vanišová z YIT. Její společnost se chystá vyčlenit pro nájemní bydlení zhruba dvacet procent nových bytů s tím, že půjde o celé nájemní domy.

Podobnou strategii chce finský developer uplatňovat i do budoucna. „Naší dlouhodobou strategií je etablovat se na trhu nájemního bydlení v celé střední a východní Evropě. V současnosti aktivně připravujeme nájemní projekty ve všech státech tohoto regionu. V kontaktu jsme jak s českými, tak zahraničními investory,“ říká Veronika Vanišová.

Český developer Finep již buduje první nájemní projekt ve spolupráci s investičním fondem Zeitgeist Asset Management. Podle mluvčího Finepu Davida Jiruška se tak vhodně doplní vlastnické bydlení a moderní bydlení o další formu. „Naším prvním nájemním projektem je bytový dům na Barrandově, kde bude 69 bytových jednotek různých velikostí. Podle plánu má dům v půlce roku 2021 přivítat své první nájemníky,“ říká David Jirušek. Firma má zároveň dvě další lokality, kde také uvažuje o budování nájemních bytů spolu s fondy.

Aby se mohlo nájemní bydlení vlastněné velkými evropskými či světovými investičními fondy skutečně výrazně rozjet, bylo by podle Renaty Vildomcové ze Skanska Reality potřeba, aby se na trh dostávaly stovky nových bytů ročně pro každý fond. „Dokud nebude zjednodušen a zrychlen proces vývoje a schvalování nových projektů, nemusí být Praha z pohledu investičních fondů dost atraktivní,“ říká Renata Vildomcová.

Vedle podmínek pro výstavbu pak bude důležité i to, zda a jak rychle poroste zájem mezi budoucími nájemníky. „Nájemní bydlení čeká pravděpodobně do budoucna vzestup, a proto i my u některých našich projektů tuto formu zvažujeme. V České republice je ale historicky hluboce zakořeněné a preferované vlastnické bydlení,“ říká Ondřej Šafář.

 

Rekreační boom

Zavřené hotely doma i po Evropě, ztížené možnosti cestování a touha po možnostech trávit čas mimo město dramaticky zvýšily zájem o rekreační nemovitosti. „Nemovitosti určené pro rekreační účely nám doslova mizely pod rukama,“ uvádí Jan Mráz, senior makléř kanceláře Svoboda & Williams. V projektu nazvaném U ducha hor se všechny bytové jednotky prodaly za půl roku, podobně se během druhého pololetí roku 2020 vyprodala většina apartmánů v projektu Trio Harrachov – navzdory tomu, že ceny nemovitostí v Krkonoších razantně stoupají.

Podobně je tomu i v projektu Molo Lipno na břehu největší přehradní nádrže v zemi, který lze užívat jak rekreačně, tak k trvalému bydlení. „Zájem kupujících roste bez přerušení každý měsíc. Je tažen zejména dvěma důvody. Rostoucí poptávkou po kvalitních rekreačních nemovitostech, ale i tím, že se blíží dokončení projektu, což nastane letos v prosinci,“ říká Jiří Kučera z kanceláře Luxent.

I další prodejci rekreačních nemovitostí potvrzují růst zájmu v desítkách procent. Není výjimkou, aby se o chatu či chalupu hlásily desítky kupujících, což se pak samozřejmě promítá také do rostoucích cen, které nejspíš budou stoupat dál. „Ceny půjdou nadále nahoru, protože nabídka je nedostatečná a nové projekty postupují jen pomalu. V porovnání s předcházejícími měsíci pozorujeme nárůst cen až o třicet procent,“ uvádí Ondřej Mašín, výkonný ředitel společnosti Bidli reality. Poptávka, jak vidno, převládá nad nabídkou nejen v bytové výstavbě, ale i v případě rekreačních staveb.

 

Špatně, nebo pozdě?

I kdyby se do řešení bytové problematiky aktivněji zapojily další subjekty, například města s byty pro nezbytné profese v kritické infrastruktuře (zdravotnictví, policie, školství apod.) nebo s programy pro sociálně slabší obyvatele, bude nejpodstatnější část bytové výstavby stejně připadat na soukromý sektor. A ten je limitován příliš komplikovanými, netransparentními a nepružnými správními postupy.

Znovu se tak vracíme na začátek – k problematice stavebního zákona. Jednak nabral velký skluz, ale také postupně po všech úpravách a kompromisech ztratil podporu, či alespoň toleranci řady klíčových hráčů v celém procesu.

„Máme teď před sebou špatnou změnu velmi špatného stavebního zákona,“ říkal už loni v létě v rozhovoru pro Reportér Premium ředitel Institutu plánování a rozvoje hl. města Prahy Ondřej Boháč. Podle něj by bylo možná lepší začít znovu od začátku, i za cenu určitého zdržení, které by však nemuselo být velké. Ministerstvo pro místní rozvoj prozatím deklaruje snahu dotlačit zákon alespoň v nějaké podobě do cíle.

Politická scéna tak bude nyní stát před výběrem ze dvou neblahých možností. Buď co nejrychleji protlačit stavební zákon, který nejspíš ve své současné podobě ničemu nepomůže. Nebo se vrátit o pár kroků zpět, a ještě tak prodloužit stav, kdy na trh přichází sotva polovina potřebných bytů. Pandemická krize totiž – alespoň do současné chvíle – poptávku nejen neomezila, ale naopak akcelerovala.

 

 

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama