Speciál o bydlení

Ceny nemovitostí. Za stejnou cenu o pokoj méně

10 / 03 / 2019

Za tutéž částku jako před třemi lety se dá dnes v hlavním městě pořídit byt o jednu místnost menší. To je jeden z důsledků rychle rostoucích cen. Poptávka po bydlení v Praze neklesá, nabídka je však vinou přílišných průtahů nízká. Na vysokých cenách se přitom výraznou měrou podílí také stát. Posun k lepšímu je možný, ale nebude snadný.

Za tutéž částku jako před třemi lety se dá dnes v hlavním městě pořídit byt o jednu místnost menší. To je jeden z důsledků rychle rostoucích cen. Poptávka po bydlení v Praze neklesá, nabídka je však vinou přílišných průtahů nízká. Na vysokých cenách se přitom výraznou měrou podílí také stát. Posun k lepšímu je možný, ale nebude snadný.

V  posledním čtvrtletí loňského roku padl symbolický milník na pražském bytovém trhu. „Průměrná prodejní cena za metr dosáhla 101 091 korun,“ oznamoval letos koncem ledna šéf společnosti Skanska Reality Petr Michálek, když spolu s majiteli dvou konkurenčních firem, Central Group a Trigema, prezentovali data ze společných statistik.

V nabídkových cenách, tedy těch, které požadují prodávající, padla stotisícová hranice již o pár měsíců dříve; v těch prodejních, tedy reálně zaplacených, to přišlo na sklonku roku. 

Během pouhých tří let se tak zvedly ceny o více než čtyřicet tisíc korun na metr. I v nejlevnějších částech hlavního města (Praha 4 a Praha 9) přitom loni ceny za metr u nových bytů výrazně překročily osmdesátitisícovou hranici.

Přestože pro rok 2018 předpovídali odborníci i samotní developeři, že ceny již porostou pomaleji, tempo nijak nezvolnilo. Zatímco mezi posledními kvartály let 2016 a 2017 stoupla průměrná cena zhruba o čtrnáct tisíc, o rok později to bylo téměř o šestnáct tisíc.

 

O místnost méně

„Posun v cenách je nejlépe vidět na tom, že za stejné peníze si dnes lidé koupí o místnost menší byt než před třemi roky,“ popisoval stav trhu majitel největší developerské firmy Central Group Dušan Kunovský. Zatímco v roce 2015 se byty 2+kk kupovaly v průměru za 3,6 milionu, loni už dosáhly na čtyřmilionový průměr byty 1+kk. Podobné je to u větších bytů: před třemi lety stačilo 5,3 milionu na 3+kk, loni by to vyšlo sotva na 2+kk a tak dále…

A protože možnosti kupujících nejsou neomezené, projevuje se tento trend i do toho, jaké byty si lidé kupují. Zjednodušeně řečeno, výrazně roste počet těch malých. Dlouhodobě tvořily byty 1+kk a 2+kk necelou polovinu trhu, dnes už jsou to dvě třetiny. Nejrychleji přitom roste zájem o jednopokojové byty. Naopak takzvané rodinné byty s dispozicemi 4+kk nebo 5+kk se prodávají méně. Vzhledem k tomu, že průměrná cena čtyřpokojového bytu se loni přiblížila dvanácti milionům, se ani nelze příliš divit.

Z nabídky prodejců v posledních letech také zcela vymizely cenově dostupné byty. Zatímco ještě v roce 2015 tvořily byty s cenou do šedesáti tisíc na metr polovinu všech prodejů, dnes už to není ani jedno procento. Naopak podíl bytů s cenou nad devadesát tisíc za metr se posunul ze šesti procent celkového trhu na 69 procent.

Vysoké ceny paradoxně komplikují situaci i developerům. „Hledáme cesty, jak optimalizovat výslednou cenu. Ceny pozemků neustále rostou, stavební práce výrazně zdražily a my se musíme snažit působit opačným směrem a tlačit náklady dolů, abychom dokázali být pro klienty atraktivní,“ říká Renata Vildomcová, ředitelka marketingu a komunikace Skanska Reality.

 

Desetitisíce chybějících bytů

Pražský trh s byty je už řadu let ovlivněn tím, že poptávka výrazně převyšuje nabídku. V hlavním městě dlouhodobě přibývá lidí. Podle střízlivých odhadů se bude každým rokem v českém hlavním městě objevovat mezi dvanácti až patnácti tisíci nově příchozích, kteří by potřebovali někde bydlet. Výstavba nových bytů přitom za poptávkou výrazně pokulhává, zejména v posledních letech, kdy radnice nebyly budování bytů zrovna nakloněny. 

„Studie říkají, že už dnes je v Praze deficit asi dvaceti tisíc bytů, které chybějí z minula. Šest tisíc bytů ročně bude potřeba pro nově příchozí. Bytový fond se také musí obnovovat. Pokud bychom vzali v potaz, že životnost bytu je zhruba sto let, pak musíme každý rok obnovit jedno procento z asi šesti set padesáti tisíc už existujících pražských bytů, tedy zhruba dalších šest tisíc,“ vypočítává generální ředitel developerského holdingu Finep Tomáš Pardubický, proč je v Praze potřeba každý rok postavit či zrekonstruovat přes deset tisíc bytů. A rovnou dodává, že deficit na trhu se stále prohlubuje: „Nyní se dokončuje pod pět tisíc bytů ročně, ovšem povolených už dříve v minulosti. Počet nových povolení se aktuálně pohybuje pod třemi tisíci bytů za rok.“

Člověk nemusí být zrovna dvakrát zběhlý v matematice, aby poznal, že to celé výrazně nevychází. Dušan Kunovský z Central Group rovnou vypočítává, že pokud se současný trend nezmění, bude Praha v roce 2030 postrádat téměř sto tisíc bytů.

Poptávka po bydlení v hlavním městě by byla zřejmě ještě mnohem silnější, kdyby byly v nabídce cenově dostupnější byty. Dnes do Prahy dojíždí každý den zhruba dvě stě tisíc lidí za prací či studiem, nejčastěji pochopitelně z přilehlého Středočeského kraje. „Šedesát procent těch, kteří dojíždějí, by rádo ve městě bydlelo, ale z ekonomických důvodů si to nemohou dovolit,“ říká Tomáš Pardubický z Finepu s odkazem na data z interních firemních analýz. Dostupnost bydlení v Praze se ovšem přinejmenším v nejbližších letech rozhodně nezlepší, magistrát a další orgány města tak musejí počítat s tím, že počet každodenně dojíždějících bude dále narůstat. 

 

Čekání na razítka

Důvodů, proč Praha nedovede uspokojit zájemce o bydlení, je více, jedním z nejvýznamnějších je ale nynější podoba úředních procesů při povolování staveb. „Nejrychlejší možný proces, když jen naskládáme všechny úřední lhůty za sebe bez zbytečného prodlení, by od nákupu stavebního pozemku – a zdůrazňuji stavebního – po vydání stavebního povolení trval pět let. Pokud nedojde na výjimky. Standardně to ovšem trvá spíše dvojnásobek, tedy deset let,“ popisuje současný stav Tomáš Pardubický. České úřední procesy ve stavebnictví patří svou délkou a složitostí k nejobtížnějším nejen v evropském, ale i ve světovém měřítku. „Když si člověk srovná projektové dokumentace ze současného Rakouska a Česka, dopadne to významně v náš neprospěch,“ říkal například před koncem loňského roku v rozhovoru pro magazín Reportér známý popularizátor architektury Adam Gebrian.

Na problematické úřední procesy začali reagovat i představitelé politické scény. Viditelná byla změna už před posledními pražskými volbami. Zatímco se v roce 2014 politici v kampani do komunálních voleb předháněli v tom, kdo jak vyběhne s developery, loni už najednou slibovali, jak zajistí tisíce, či rovnou desetitisíce nových bytů.

Vzápětí přišla i reakce na vládní úrovni. Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje návrh nové podoby stavebního zákona s tím, že proces schvalování staveb by se měl zkrátit na jeden rok, a to už od roku 2021. Současné trojstupňové úřední řízení, které zahrnuje posouzení vlivu stavby na životní prostředí, územní rozhodnutí a stavební rozhodnutí, se má sloučit do jednoho. „Očekáváme zkrácení povolovacího řízení na jeden rok, včetně případného přezkumu i soudních řízení. Oproti současnému průměru to znamená úsporu 4,4 roku odpovídající 30,3 miliardy korun,“ citovala agentura ČTK ze záměrů ministerstva. Počítá se také s tím, že by měl vzniknout Nejvyšší stavební úřad, do jehož působnosti by se převedly veškeré kroky související s povolováním staveb, které dnes patří do kompetencí celkem devíti ministerstev.

Developerské firmy navržené obrysy zákona nijak vážněji nezpochybňují, jsou však opatrné v očekávání toho, odkdy by se mohly procesy změnit. „Ačkoliv bychom přivítali, kdyby zákon vstoupil v platnost v roce 2021, reálnější odhad je až o rok později,“  říká Petr Michálek ze Skanska Reality. S ostatními kolegy z oboru se shodují na tom, že ať už začne zjednodušené schvalování staveb platit dříve, nebo později, bude ještě několik dalších roků trvat, než se promítne do výrazně větší nabídky nových bytů.

 

Problém souhlasu

Jedním z klíčových – a zároveň docela problematických – prvků nové stavební legislativy má být také takzvaná fikce souhlasu. To by znamenalo, že pokud se úřad ve stanovené lhůtě nevyjádří, je návrh automaticky považován za schválený. Tímto krokem se má podle představ tvůrců zákona předcházet nekonečnému úřednímu projednávání. A teoreticky by se tak měl omezit i případný „vydírací potenciál“ úředníků vůči žadatelům o rozhodnutí. Už by nemohli věci libovolně odkládat a čekat na nějakou finanční stimulaci k dalšímu postupu.

Opačným rizikem při uvažované fikci souhlasu ale je, že žadatelé o rozhodnutí by mohli úředníky „motivovat k nestíhání“. Zvláště v problematických případech by se to nabízelo. Zatímco dnes musí ve valné většině případů zodpovědná úřední osoba, byť třeba v nekonečném termínu, nějak rozhodnout a pod svůj verdikt „se podepsat“, fikce souhlasu by umožňovala procházení návrhů bez konkrétní osobní zodpovědnosti. Navrhovaná lhůta třiceti dnů se může ukázat jako příliš krátká, protože by dávala úředníkům možnost úmyslně nekonat například s odkazem na nemoc či dovolenou. Při delší lhůtě by se zřejmě toto riziko o něco snížilo. Na příslušném ministerstvu a potažmo na vládě bude, jak si tato pro a proti vyhodnotí. 

Zkrácení povolovacích řízení z pěti až deseti let na rok by určitě dalšímu rozvoji Prahy pomohlo. Praktický dopad by mohlo mít i na zájemce o bydlení a zejména jejich finance. Podle analýzy, kterou si Finep spočítal z dat Českého statistického úřadu, ČNB a poradenské firmy Deloitte, prodražuje pomalé rozhodování cenu nových bytů až o osm tisíc korun na metr. U pětašedesátimetrového bytu to znamená půl milionu korun.

 

Princip dobrého souseda

Stavitelé bytů vědí, že odpor na radnicích, zejména v jednotlivých městských částech, nevznikl sám o sobě. Byl reakcí na postoje obyvatel, kteří si novou výstavbu nepřáli a dosud měli v paměti zejména praxi z přelomu století, kdy byl stavební development často poměrně nevybíravý. Proto se nyní snaží daleko více než dříve zapojit do procesu plánování a přípravy staveb okolní obyvatelstvo i místní úřady a samosprávu.

„Vždy ještě ve fázi architektonického workshopu se snažíme do hodnoticí komise získat i někoho z příslušných odborů městské části, ve které se projekt nachází. Jejich plány s organizováním veřejného prostoru nás zajímají a my se snažíme, aby začlenění našich projektů a investic do jejich území přineslo vždy něco navíc. Městské části, ve kterých zatím působíme, tento přístup vítají,“ říká Otto Koval, obchodní ředitel KKCG Real Estate. 

„Kupující při výběru nového bydlení čím dál více zajímá nejen bytová jednotka jako taková a lokalita, ve které se nachází, ale i blízké okolí projektu. U našich rezidenčních projektů je pro nás vždy samozřejmá komplexní kultivace blízkého okolí, zeleň a celkové zasazení projektu do dané oblasti. To ocení nejen přímo naši rezidenti, ale celkově obyvatelé v blízkém okolí, kteří samozřejmě změnu také pocítí,“ říká David Volf, manažer prodeje ve firmě SATPO.

Skanska Reality, která je průkopníkem v procesu zvaném participace, což znamená zapojení všech zúčastněných do vývoje budoucího rezidenčního projektu, má zkušenost s tím, že ze začátku jsou úřady i lidé poměrně skeptičtí. Časem však jejich důvěra roste. Proces je časově náročný, počítá se rozhodně na měsíce. 

Renata Vildomcová ze Skansky popisuje průběh veřejné participace u jednoho z projektů v Modřanech. „Po roce a půl spolupráce s veřejností máme v rukou kvalitní architektonický návrh, který si dokážeme obhájit. Navíc, než dojde ke stavbě, má veřejnost možnost náš pozemek využívat pro své komunitní aktivity.“ Tím, že lidé vědí, co v jejich sousedství vyroste, a mohli to i sami ovlivnit, vzniká lepší vztah developera s nejbližším okolím. 

Zkušenost Skansky ukazuje, že právě lidé z relativně blízkého okolí bývají často mezi kupci bytů v novém projektu. „Vycházíme z předpokladu, že když sousedy projektu a jejich podněty zapojíme do plánování od samého začátku, nebudou muset vznášet připomínky a protesty v dalším průběhu,“ říká Renata Vildomcová. Jestli byl tento předpoklad oprávněný, se teprve ukáže, až se v Modřanech skutečně budování rozjede. Jisté je, že zapojování veřejnosti, městských částí a dalších zúčastněných je trend, který může vést k dlouhodobému posílení vzájemné důvěry. To by pak vedle úpravy úředních postupů novým zákonem mohlo vést k skutečně rychlejšímu a pružnějšímu povolování staveb.

 

Co zvedá ceny

„Pomalá razítka“ se sice na růstu cen bytů podílejí docela výraznou měrou, ale zdaleka nejde jen o ně. Velmi podstatnou roli hrají také daně a další „erární nároky“, k nimž se ještě vrátíme. A svou příležitost vycítili v období nebývalé cenové konjunktury také všichni ostatní, kteří mají s budováním a prodejem bytů něco společného. 

„Když v roce 2013 začala převyšovat poptávka nad nabídkou, vzrostly samozřejmě soukromým investorům marže. Ty však postupně odsáli další účastníci procesu. Majitelé pozemků zareagovali zvednutím cen, což se promítlo do cen bytů zhruba devíti tisíci korunami za metr čtvereční bytu. Zdražil i stavební materiál a vzrostla cena práce. Dnes máme v tendrech ceny stavebních prací a materiálu zhruba o třicet procent dražší,“ vypočítává Tomáš Pardubický z Finepu a upozorňuje, že některé z dražších vstupů se již na nižší úroveň zřejmě nevrátí. Platí to zejména pro pozemky, jejichž majiteli jsou nejčastěji restituenti nebo dlouhodobí investoři, které zpravidla nic nenutí, aby prodávali, pokud se jim cena nezdá příhodná. 

Nárůst cen stavebních materiálů a prací potvrzuje i Vít Kutnar, majitel největší české firmy na prodej stavebnin DEK. „Nejvíce rostou ceny těch materiálů, které jsou objemné a nevyplatí se je převážet na delší vzdálenosti,“ říká. To se týká zejména cihel a tepelných izolací. Podle Kutnara jsou ovšem ceny stavebních materiálů pohyblivé a při ochladnutí ekonomického cyklu půjdou zase dolů. Tak, jak tomu bylo i v krizových dobách mezi lety 2008 až 2012. 

Podrobný rozklad toho, jak se jednotlivé položky podílely na růstu cen bytů v posledním desetiletí, najdete v přehledu na straně 81.

Podstatnou roli pak hrají v cenách bytů také položky, které ovlivňuje svými rozhodnutími stát. Tomáš Pardubický upozorňuje, že se přitom nejedná jen o daně. Složitější technické normy přispěly podle analýz firmy Finep v posledních letech k růstu cen asi o čtyři a půl až pět tisíc korun na metr. 

 

Třikrát vyšší DPH

Zcela samostatnou kapitolou jsou pak zásahy státu v oblasti daní. V roce 2007 byla DPH u prodeje pětiprocentní, v letech 2008 a 2009 se zvýšila na devět procent, pro roky 2010 a 2011 činila deset procent, v roce 2012 čtrnáct procent a od roku 2013 až dodnes je patnáctiprocentní. 

 „V roce 2008, kdy se u nás začala měnit sazba směrem vzhůru, například Francie naopak zavedla pobídky pro nákup bytů. Takže zatímco francouzská vláda se zachovala proticyklicky, a tedy protikrizově, naše se zachovala opačně. A pak ještě třikrát,“ povzdechl si nad daňovými sazbami šéf Finepu Pardubický.

Na růstu cen bytů v posledních deseti letech se tak samotná daň z přidané hodnoty podílí poměrně zásadně. Vyjádřeno v číslech jde v průměru asi o 7 500 korun na každý metr bytu. U stometrového bytu to tedy dělá tři čtvrtě milionu. Tato částka skončí ve státní kase a také se promítne do výše hypotéky, kterou si zájemci o bydlení zpravidla berou. 

Nabízí se tak logická úvaha, zda by stát neměl místo neustále se opakujících více či méně realistických nápadů na podporu pro bydlení mladých rodin, sociálně slabších a podobně podpořit celý bytový trh snížením sazby DPH. Dopad na pokles cen by byl velmi rychlý a poměrně citelný. 

V poslední dekádě ovšem stát volil přesně opačné kroky, které bydlení zdražovaly.

„Jedna z těch změn DPH obsahovala také novou metodiku výpočtu plochy bytu, která změnila pohled na to, které byty patří do takzvané kategorie sociálního bydlení. Do velikosti se začaly započítávat příčky, což je zhruba deset procent výměry bytu. Tím se více bytů přesunulo do oné ,nesociální‘ kategorie s vyšší sazbou DPH,“ popisuje málo viditelnou, ale také důležitou změnu Tomáš Pardubický.

 

Prostor pro bruselské hrdiny

Naráží tak na skutečnost, že byty jsou v České republice daněny dvěma sazbami. Patnáct procent se platí za byty s výměrou do 120 metrů, protože ty jsou z pohledu daní považovány za byty sociální. Byty větší než 120 metrů jsou pak zatíženy 21 procenty DPH. 

Ano, z daňového pohledu je skutečně stodesetimetrový byt v Pařížské ulici v Praze sociální a stopětadvacetimetrový v Mostě nebo Karviné byt luxusní. Ne, logiku v tom nehledejte.

K tomuto rozdělení došlo ještě před rokem 2004 v rámci přístupových dohod České republiky k Evropské unii, kdy se domlouvaly podrobnosti daňových sazeb. 

Důvodem k vytvoření kategorie takzvaných „sociálních bytů“ bylo, aby mohla být podstatná část bytového fondu ponechána v snížené sazbě DPH. Tato snížená sazba se ovšem od té doby ztrojnásobila.

Zatížení čtyřpokojových a větších bytů, které jsou developeři zvyklí označovat za rodinné, vyšší sazbou daně je na první pohled v rozporu s mnohokrát verbálně deklarovanou podporou státu směrem k rodinám s dvěma a více dětmi. Pokud takové děti musejí i ve středoškolském, či dokonce vysokoškolském věku sdílet „dětský pokoj“ s jedním, či dokonce více sourozenci, není divu, že se snaží co nejdříve změnit bydliště. Objevují se tak jako noví zájemci na trhu a zvyšují potřebu po novém bydlení, kruh se tím symbolicky uzavírá.

Tato situace by měla vést zejména ty politiky, kteří se rádi prezentují jako „zastánci tradiční české rodiny“, k tomu, aby se ji snažili změnit a vyjednat změnu současného stavu. V reálném životě jedenadvacetiprocentní daň na větší byty totiž skutečně může ohrožovat tradiční českou rodinu, na rozdíl od všech pochodů Prague Pride s norským Barnevernetem dohromady. Pro změnu by však bylo potřeba udělat trochu více než si jen zanadávat v televizním studiu na pitomou Evropskou unii. V mezičase se totiž navíc výrazně otevřel prostor pro „národní“ přizpůsobování sazeb DPH. Před blížícími se volbami do Evropského parlamentu může být právě tato problematika jedním z praktických témat, o něž se mohou kandidáti zajímat a jejichž vyřešení na evropské půdě by mělo přímý pozitivní dopad na kvalitu života v České republice.

 

Kde se vyspí sestřičky

Vysoké ceny bytů (a spolu s tím rostoucí ceny nájemného) ale nedělají starosti jen konkrétním rodinám. Začnou se čím dál více promítat také do hospodaření firem, protože poroste tlak na růst mezd a platů. Aby pražské firmy mohly získávat nové pracovníky, budou jim muset nabízet tolik, aby tito nově příchozí zvládli zaplatit bydlení. Už před raketovým růstem cen z posledních tří let přitom platilo, že pokud firma chtěla přesunout člověka třeba z budějovické pobočky do pražské, musela mu rovnou zvednout mzdu o mnoho tisíc, aby na přesunu netratil kvůli vyšším životním nákladům v hlavním městě, na nichž se nejvíce podílí právě bydlení.

Podobné problémy pak čekají i veřejnou správu. Lidé v profesích nutně potřebných v každém městě – například učitelé, strážníci, hasiči, zdravotní sestry – nemají ani zdaleka takové platy, aby mohli uvažovat o pořízení vlastního bydlení při současných cenách. Nedostupnými se pro ně postupně stávají i nájmy. Město a jeho části zase po privatizaci bytového fondu v devadesátých letech nemají ve svém držení dostatek bytů, které by jim mohly nabídnout.

„Ve světě existují efektivní způsoby, jak řešit podporované či sociální bydlení. Město může například na některých vhodných místech povolit nadlimitní výstavbu, tedy že se třeba místo šesti pater postaví devět. Ta tři patra navíc mají de facto nulovou hodnotu pozemku, a město tak může s výraznou slevou získat byty pro ty skupiny obyvatel, které chce podporovat, a pak jim je za zvýhodněnou cenu pronajmout,“ uvádí jedno z možných řešení šéf Finepu Pardubický. 

„Pokud by město v takových lokalitách zároveň investovalo do infrastruktury, mohlo by v kombinaci s nadlimitní výstavbou získat byty o desítky procent levnější, než je standardní komerční výstavba,“ vypočítává.

Existují i další způsoby, jak by bylo možné se současnou neblahou situací na pražském bytovém trhu pohnout. Skoro všechny ale vyžadují důslednou a promyšlenou spolupráci mezi státem, magistrátem a městskými částmi. Zdá se, že po letech, kdy byl erár zvyklý si od lidí, kteří potřebují bydlet, hlavně brát, bude muset začít do řešení situace také něco dávat.

 

 

Speciál o bydlení přináší i další články k tématu:

 

Proč jsou byty v hlavním městě tak drahé si můžete přečíst zde.

 

Nové technologie v realitním byznysu přibližuje tento text.

 

Galerie (5) Diskuze Sdílet

Autor také napsal

Mohlo by Vás zajímat