Byty, které mají cenu v milionech eur

Byznys

Nejmovitější vrstva Češek a Čechů stále více investuje do bytů. Ať už do těch menších, které berou jako investici, nebo do těch velkých a opravdu drahých pro vlastní potřebu. Desítkami vložených milionů to ale nekončí, je třeba investovat i čas. Nutím klienty měřit kufry a třídit ponožky, usmívá se architekt.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII
Audio
verze

Bohatí Češi začali věřit investicím do bytů a domů. Ukazují to specializované studie i reálné chování klientů na pražském trhu s rezidenčními nemovitostmi. Menší byty si kupují jako investici, ty skutečně velké a drahé si pak pořizují k vlastnímu bydlení.

Studie chování a uvažování českých dolarových milionářů, zveřejněná na konci října, ukázala, že bohatí Češi a Češky mají vysokou důvěru v investice do rezidenčních nemovitostí. Plných šestatřicet procent z nich je přesvědčeno, že právě byty a obytné domy nabízejí nejzajímavější zhodnocení do budoucna. Větší důvěru (u 41 procent dotázaných) měly už jen stavební pozemky. Vysoká očekávání jsou podle hlavního ekonoma J&T Banky Petra Sklenáře spojená s rychlým růstem cen nemovitostí a vycházejí také z nízkých úrokových sazeb. Jinými slovy, uložené peníze moc nevynesou, půjčky jsou levné a nemovitosti na ceně neztratí.

Právě J&T Banka studii nazvanou Wealth Report publikuje už řadu let. V letošním vydání upozorňuje, že důvěra v nemovitosti se vyšplhala na rekordně vysokou úroveň. „Rezidenční nemovitosti v České republice dosáhly v letošním roce historického vrcholu, když je za výnosově zajímavé označilo 36 % dolarových milionářů. Na Slovensku pak rezidenční nemovitosti vykázaly nejvyšší meziroční nárůst, počet dolarových milionářů očekávajících od nich nejvyšší zhodnocení se bezmála zdvojnásobil. Tento trend lze také přičítat především levným penězům a vysokému nedostatku bydlení, kdy je převis poptávky nad nabídkou v obou zemích na historických maximech,“ uvádí J&T Banka Wealth Report ve svém nejnovějším vydání pro rok 2019. 

Zpráva o stavu pražského nemovitostního trhu za první pololetí letošního roku od realitní kanceláře Svoboda & Williams pak uvádí, že průměrná cena bytu v takzvaném prémiovém, tedy nejlepším segmentu bydlení se pohybuje nad 110 000 korun na metr pro celou Prahu – s tím, že nové byty se prodávají v průměru za 114 tisíc na metr, ty starší pak za 109 tisíc za čtvereční metr. V samotném centru je cena ještě o poznání vyšší, v Praze 1 u nových bytů atakuje hranici dvou set tisíc za metr a u starších se blíží sto šedesáti tisícům, na „dvojce“ je to pak 134 000 u nových bytů a 117 000 u těch „z druhé ruky“.

Studie poukazuje na to, že v poslední době se v centru prodávaly zejména malometrážní byty, často o dispozici 1+kk, které si jejich nabyvatelé pořizovali jako takzvané byty investiční. Tedy buď na pronájem, nebo jen do držení bez dalšího využití s tím, že hodnota bude v čase ještě stoupat, a majitelé tak mají dobře uložené peníze. Popularita takto pořizovaných bytů mezi movitými zájemci stoupá. Většinou se přitom nejedná o cizince, ale o Češky a Čechy. Mezi kupujícími jsou v kategorii „prémiového bydlení“ podle údajů kanceláře Svoboda & Williams tuzemští nabyvatelé (74 procent) v jasné převaze nad cizinci (26 procent klientů). Právě díky investicím do malých bytů tak byla průměrná celková cena bytů prodávaných v letošním prvním pololetí v Praze 1 „jen“ lehce nad dvanácti miliony korun. 

 

Kouzlo je v detailech 

O kategorii výše pak stojí byty větší, které si ovšem jejich noví majitelé kupují zejména pro vlastní užití. A i tady jsou nejsilnější skupinou zájemců domácí klienti. Potvrzuje to například zkušenost zakladatelů firmy Coast Capital Partners (CCP), která se specializuje na budování exkluzivních obytných projektů. „V našem projektu Chateau Troja Residence je mezi klienty drtivá většina těch, kteří se tam opravdu přestěhují. Jsou to buď rodilí Češi, nebo lidé, kteří v Praze již léta žijí. Zjednodušeně řečeno, prakticky všechna jednání o prodeji vedeme v českém jazyce,“ říká Doron Friedman, jeden ze dvou zakladatelů CCP. Projekt v těsném sousedství trojského zámku, který zahrnuje celkem třináct budov s šedesáti byty a šesti penthousy, je kombinací šesti zrekonstruovaných historických budov kolem bývalého renesančního dvorce a sedmi nově postavených objektů. Většina „běžných“ bytů – a uvozovky jsou zde namístě, protože i ony běžné byty rozhodně nejsou pro každého – je již prodaná. Nyní se CCP chystá dát do prodeje takzvané penthousy, tedy vysoce nadstandardní velkoprostorové rezidence. Jejich cena se také počítá v milionech, ale nikoli českých korun, nýbrž eur.

Daniel Aalsvel, druhý ze společníků Coast Capital Partners, byl u toho, když se rodila cenová pravidla na pražském trhu luxusního bydlení. „Dostal jsem tip, že by bylo možné koupit zchátralý dům v Praze v Liliové ulici nedaleko Karlova mostu. Když moje žena viděla tu ruinu, klepala si na čelo a ptala se, jestli jsem se úplně nezbláznil. Já jsem ale před sebou neviděl aktuální příšerný stav toho domu, ale jeho budoucí podobu, a byl jsem si jist, že v tak skvělé lokalitě si při špičkovém zpracování byty svou klientelu najdou,“ vzpomíná a ukazuje na historickou fotografii, která zachycuje jeho manželku s nevěřícím výrazem ve dvoře rozpadajícího se domu. „Další, kdo si klepal na čelo, byli lidé, kteří měli ty byty prodávat. Když jsem jim řekl, že by se cena měla blížit dvěma stům tisícům na metr, a na trhu se v té době řešilo, zda hranice sto tisíc za metr už není v centru Prahy neúnosná, mysleli si nejspíš, že jsem Marťan nebo blázen,“ vypráví. Praxe ovšem ukázala, že se byty i za takovou cenu prodat dají. „V tom domě jsou dva obrovské penthousy, ten o rozměrech pět set čtverečních metrů jsme prodali rychle, ještě během stavby, prodej zhruba tisícimetrového trval pět let, ale i ten si nakonec svého majitele našel,“ říká Daniel Aalsvel.

Podle něj nelze dost dobře odhadnout, jaké byty se v luxusních projektech v centru města prodají nejdříve. „Zatímco v domě v Liliové se ten nejdražší byt prodal až v závěru, u dalšího projektu v Jilské nedaleko Národní třídy bylo nejluxusnější a největší apartmá prodáno jako úplně první,“ říká Daniel Aalsvel. Za zhruba čtyřsetmetrový byt ve stavu „shell and core“ – tedy hrubá stavba a základní funkce, jako jsou rozvody elektřiny, vody a tepla – přitom majitelé zaplatili vyšší desítky milionů korun. Další desítky milionů pak stálo vybudování a zařízení interiéru.    

Zakladatelé Coast Capital Partners sázejí na to, že se v Česku najdou klienti i pro velmi luxusní, a také odpovídajícím způsobem drahé rezidence. „V našem trojském projektu máme celkem šest velkých penthousů. Jeden už je dávno prodaný, s ostatními půjdeme na trh nyní,“ říká Doron Friedman. Pochvaluje si přitom, že se CCP jako developer dostala do dobré obchodní pozice: „Náklady na celý projekt se nám de facto vrátí už z prodeje ostatních bytů v projektu. U penthousů tak nemusíme nikam spěchat a můžeme počkat, až se najdou ti správní kupující.“ Pro tento druh klientely je podle něj také dobré, že uvidí celý komplex už v podstatě hotový. I když jsou mezi zákazníky zkušení kupci nemovitostí, dojem z rozestavěného komplexu je jiný než z dokončeného. Vzhledem k tomu, že si zájemci musí připravit sumu výrazně přesahující dva miliony eur, je dobrý první dojem pro úspěch transakce podstatný. 

Na něj pak musí navazovat dokonalé provedení. „Pro skutečnou top klientelu je důležité, aby bylo všechno dotažené. Nesmí se šetřit na žádném detailu. Developer samozřejmě utratí hodně peněz za pozemky a hrubou stavbu, a když pak dojde na detaily a dokončení a rozpočet už se tenčí, může mít tendenci šetřit. To by ovšem byla chyba,“ shodují se Daniel Aalsvel a Doron Friedman. Podle jejich zkušeností u zákazníka, který je ochoten a schopen dát za byt padesát a více milionů, už nehraje příliš velkou roli, zda se cena posune o dva či tři miliony korun vzhůru. Raději zaplatí více, než aby dělal kompromisy v kvalitě. 

 

Musím klienty „svléknout“

Samotným výběrem objektu a jeho koupí ovšem tvorba budoucího luxusního domova teprve začíná. Důležitou roli hraje vnitřní uspořádání, použité materiály a vybavení v interiéru –  a v případě sídel nejbohatších Češek a Čechů také umělecká díla, která domov dotvoří.

Mezi experty na práci pro tu nejmovitější klientelu patří uznávaný architekt kyperského původu Pantelis Larcou. Za dům v Oldřichově v Hájích nedaleko Liberce získal před třemi lety Grand Prix architektů v kategorii rodinných domů. Pantelis Larcou pracoval již pro řadu movitých klientů včetně těch, kteří pravidelně obsazují přední příčky v žebříčcích nejbohatších Čechů. A ti se před ním často musí „svléci až do spodního prádla“.

„Potřebuji o klientech vědět všechno. Úplně všechno. Na které straně postele kdo z partnerů leží. Jaké mají ranní rituály, zda chodí nejdříve do sprchy a pak snídat, nebo obráceně. Jak jsou zvyklí si rovnat ponožky. Jestli chodí spát oba partneři zároveň, nebo si jeden chce třeba déle číst. Když nepoznám zvyky a potřeby klientů, nemohu jim navrhnout bydlení, které jim bude vyhovovat,“ říká architekt Larcou. „Mohl bych samozřejmě klientům navrhovat byty podle mých představ, ale to by nedávalo smysl. Je to jejich bydlení a oni by se v něm měli cítit doma. Proto je důležité, aby si dokázali připustit architekta k tělu, což je v některých případech docela obtížné,“ pokračuje.

„Donutím vás změřit všechny vaše kufry a budu chtít vědět, s kterými cestujete nejčastěji. Potřebuji vyzpovídat děti a poznat jejich představy a potřeby. Budu chtít znát vaše koníčky a způsob života. Vypravím se podívat do vašeho současného bytu, tak vás opravdu poznám. Potřebuji, aby se mnou klient třeba zaletěl do Itálie, obhlédnout nejlepší mramor nebo látky. To, že někdo chce utratit za vybavení dost peněz, nestačí. Musí tomu věnovat také čas, jinak se nemusí cítit s výsledkem spokojen,“ říká Pantelis Larcou.

Důležité podle architekta je, k jakému účelu chtějí majitelé svou rezidenci používat. „Musíme si říci, zda chtějí zvát návštěvy, jak často a v jakém počtu. Pak je například jasné, zda máme prostor dělit na soukromou část a veřejnou,“ říká s tím, že ani movití Češi zatím nejsou moc zvyklí společensky žít ve vlastním bytě či domě, třeba tak jak to bylo zvykem za první republiky v domácích salonech. Právě společensky aktivní klienti jsou podle Pantelise Larcou připraveni věnovat podobě svého budoucího bydlení největší péči. „Nedělají kompromisy, protože vědí, že finální podobu bytu uvidí hodně dalších lidí, a záleží jim na tom, aby mohli být na výsledek hrdí,“ doplňuje. Takových klientů podle něj pomalu přibývá: „Nejčastěji to jsou mladší zákazníci, nebo pak takoví, kterým se odstěhovaly děti a oni chtějí trávit uvolněný čas ve společnosti přátel a známých.“  

V podobné kategorii vidí své budoucí klienty také Doron Friedman. „Městské penthousy mohou být dobrou alternativou například pro lidi, kteří měli vilu za Prahou, ale po změně životní situace chtějí žít více městsky a společensky při zachování prostoru, na který jsou zvyklí,“ říká. 

Developeři i architekt se shodují, že pro nejnáročnější klienty je důležitá i „následná péče“ po dokončení bytu. Prý dovedou pochopit, když je něco třeba dodatečně upravit, ale to, že se jim někdo dostatečně nevěnuje, se podle nich odpustit nedá.

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama