Až se ozve generace drahých garsonek

Report

Dostupnost bydlení se v České republice zhoršuje, ceny stoupají a letos jejich růst ještě akceleroval. Úřední postupy při schvalování staveb jsou pomalé a nepružné. Nově přijatý stavební zákon, který vláda roky chystala, sice leccos posune kupředu, ale zásadní zlepšení nejspíš nepřinese. V oblasti bydlení tak roste společenský problém, který už brzy může ovlivňovat i politiku.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII
Audio
verze

Šestadvacetiletý Michal pochází z menšího městečka na Šumpersku. V Praze studoval Vysokou školu ekonomickou a po promoci se s přítelkyní rozhodovali, zda se vrátit do kraje, ze kterého oba pocházejí, nebo žít v hlavním městě. „U nás bylo mnohem méně míst, na většinu navíc požadovali několik let praxe,“ popisuje mladý inženýr, proč nakonec vyhrála Praha. Po rozchodu s dívkou si Michal sháněl bydlení. „Díval jsem se po bytech 1+kk, v dosahu metra. Ceny za ty solidnější začínaly na pěti milionech,“ popisuje. Ačkoli má ve srovnání s někdejšími spolužáky z VŠE spíše nadprůměrný plat 45 000 hrubého, na vlastní, i když malý byt to nevidí. „Nejprve bych musel více než dva roky šetřit na to, abych měl potřebných deset procent vlastních zdrojů. Splátka hypotéky by pak byla asi devatenáct tisíc, což je výrazně přes polovinu mého čistého příjmu. To mi přijde moc, za rozumné bych považoval dát za bydlení asi třetinu,“ říká mladý muž, který pracuje jako analytik v soukromé finanční společnosti. Bydlení nakonec získal od kolegy z práce, pronajímá si od něj malý byt poblíž metra na Palmovce za deset tisíc měsíčně. „Aby to ekonomicky fungovalo, musel bych mít práci a plat jako v Praze a bydlení za cenu jako v Šumperku,“ uzavírá.

Tomáš a Karolína jsou o půl generace starší a o jednu životní fázi dále. Mají dvouletou Aničku a na cestě je druhé dítě. Žijí v bytě 2+kk v pražských Vršovicích, na který si vzali hypotéku, a aby se i po rozšíření rodiny vešli, pořídili si letos v únoru řadový domek v oblasti zvané Dvouletky v nedalekých Strašnicích. Nemovitost původně z padesátých let vyžaduje zásadní rekonstrukci.

A tak začala rodině úřední anabáze.

„Nejprve jsme absolvovali vyjádření dotčených orgánů, což se podařilo velmi rychle. Ve druhé půlce dubna jsme odeslali žádost o vydání stavebního povolení, projektant připravil všechny potřebné náležitosti. Pak se nic nedělo, a když se nám po dvou měsících podařilo kontaktovat příslušnou referentku na stavebním úřadu, sdělila nám, že chybí kóta na jednom z výkresů,“ popisuje Tomáš. Kótu projektant doplnil a pak se od referentky dozvěděli, že našla další nedostatek. Doplnili požadované a objevil se ještě další. „Nechápu, proč nám nemohla najednou sdělit, ať doplníme ty a ty údaje. Nakonec to trvalo čtyři měsíce, než naše žádost postoupila o krůček dál, k podpisu vedoucí stavebního úřadu,“ vypráví Tomáš. Vedoucí přislíbila podpis „rychle, do tří čtyř týdnů“. Pak budou obesláni sousedé, zda nemají námitky. Na to navážou další lhůty, takže když všechno půjde hodně rychle, dočkají se manželé podle vedoucí úřadu konečného dokumentu v polovině ledna. „Pokud se ovšem nestane, že by během lhůty pro připomínky někdo zemřel. Pak prý by se čekalo na vypořádání dědictví. Na to nechci ani pomyslet,“ říká Tomáš. Rodině mezitím běží dvě hypotéky, na původní byt i na koupený domek. Tomáš má dvě práce, a finanční náklady tak podle svých slov zvládá, kdyby ale o své hlavní zaměstnání ve finančně zaměřeném startupu přišel, byl by to už docela problém. „Asi jsem naivní, ale myslel jsem si, že do roka od nákupu budeme bydlet, a ne že ani nezačneme s rekonstrukcí,“ říká.

To jsou jen dva z mnoha příběhů, které dokumentují současnou bytovou situaci v České republice. Vlastní bydlení se z důvodů rostoucích cen stává čím dál větší vzácností i pro solidně vydělávající mladou generaci. Úřední postupy jsou navíc při povolování staveb zoufale zdlouhavé, ať už se jedná o stavby celých obytných souborů, nebo třeba o jednotlivce, kteří si chtějí postavit či důkladně rekonstruovat bydlení individuální cestou.

 

Pořadníky na byty

Ceny bytů rostou skutečně setrvale a vydatně – jde o trend viditelný napříč celou zemí. Nejčerstvější údaje Českého statistického úřadu (ČSÚ) za celou republiku ukazují, že v letošním prvním čtvrtletí byly ceny „nových obydlí“ na 171 procentech ve srovnání s rokem 2015, ceny „starších obydlí“ pak na 166 procentech.

Dlouhodobé srovnání cen pražských bytů, které společně provozují společnosti Central Group, Skanska Reality a Trigema, ukazuje, že jen během druhého čtvrtletí vzrostly ceny o dalších 5,6 procenta. Metr čtverečný bytu se tak v hlavním městě prodával v průměru za 118 480 korun, přičemž vůbec nejvyšší byly ceny u nejmenších bytů 1+kk, kde přesahovaly 128 tisíc korun za metr.

 

Zájem o byty je navzdory vysokým cenám obrovský. Za první pololetí roku 2021 se v Praze prodalo 4 750 bytů, což je téměř dvakrát více než loni. „Prodeje jsou na rekordní úrovni již delší dobu. Na byty se dokonce tvoří pořadníky a nové projekty se z velké části vyprodají prakticky hned po uvedení na trh,“ komentoval výše zmíněné údaje Dušan Kunovský, zakladatel a šéf společnosti Central Group. Velké prodeje se odrážejí na tom, že v nabídce zůstává relativně malý počet bytů. Podle posledních statistik z konce prvního pololetí mohli zájemci v Praze vybírat z přibližně 3 300 bytů. „Do prodeje se dostal nadprůměrný počet nových bytů, i tak ale enormní zájem kupujících dokázal srazit nabídku na historické minimum. Aby se trh s novým bydlením dál nedeformoval, musí vzniknout rovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Proto nadále voláme po rychlejším povolování nové výstavby,“ komentoval situaci generální ředitel Skanska Reality Petr Michálek.

Developeři dlouhodobě mluví o tom, že by Praha potřebovala stavět kolem deseti tisíc bytů ročně. „Čísla statistického úřadu naproti tomu ukazují, že se povoluje stále méně a méně bytů. Naproti tomu se lidé stále rozvádějí, stěhují do Prahy za pracovními příležitostmi a podobně,“ říká mluvčí společnosti Finep David Jirušek.

Vysoké ceny přitom opravdu nejsou pouze doménou Prahy a okolí, v Brně se v současné době nabízejí například byty ve třetí fázi projektu Ponava City v severní části města a jejich cena přesahuje sto tisíc korun za metr čtverečný. Nad osmdesáti tisíci za metr jsou i byty nabízené v Plzni či Olomouci, a i tam zájemce najde u řady bytů v nových projektech oznámení „prodáno“.

 

Menší zátěž

Byty s těmito cenovkami se stávají méně a méně dostupnými, a to i při využití hypotečních úvěrů. „Mzdy rostou, ceny bytů ovšem rostou rychleji. A ještě se přidává efekt rostoucích sazeb u hypotečních úvěrů, kdy se již blížíme třem procentům,“ říká Filip Belant, který v České spořitelně řídí sekci, do které hypotéky spadají.

Proto by podle něj bylo dobré otevřít diskusi o prodloužení možné doby pro splácení hypoték. Ta je dnes ze strany České národní banky stanovena na třicet let. Filip Belant však říká, že by stálo za to uvažovat o čtyřiceti letech. „Jestliže se jedná o mladého člověka kolem třiceti let, je dost pravděpodobné, že jeho pracovní kariéra bude trvat do pětasedmdesáti,“ říká a pokračuje: „Na začátku je pro něj důležité, aby měl co nejnižší splátku. Pokud se pak jeho příjmy zvýší, může v průběhu trvání hypotéky splácet více a třeba si ji zkrátit.“ Délka hypotéky má přitom na měsíční splátku velmi podstatný vliv. Jen pro příklad: splátka stejné pětimilionové hypotéky s úrokovou sazbou 2,74 procenta vyjde při dvacetiletém splácení na 27 180 korun měsíčně, při třicetiletém na 20 490 za měsíc.

Dlouhé hypotéky by podle Filipa Belanta pomohly ještě v jednom směru, a sice k rozvoji nájemního bydlení. Ve chvíli, kdy by majitelé bytů mohli své nemovitosti splácet déle, a měli tak nižší průběžné splátky, dávalo by to lepší šanci na dostupnější nájemné, které by se jim stále ještě vyplácelo. „Dá se čekat, že u dalších generací bude přibývat těch, kdo netouží tak moc po bydlení ve vlastním a nájemní bydlení pro ně bude vyhovujícím řešením. Proto stojí za to přemýšlet o tom, jak v delší perspektivě dostat do hry více bytů k pronájmu,“ uvažuje Filip Belant z České spořitelny.

 

Bydlení od rodičů

Sociolog a ekonom Martin Lux se problematice bydlení dlouhodobě věnuje v Sociologickém ústavu Akademie věd. Také on očekává postupný příklon k nájemnímu bydlení, byť touha po vlastních bytech a domech je v České republice stále naprosto dominantní. „Bere se to jako jakási forma dospělosti či projev usazení. Nájemní bydlení mají lidé u nás často spojeno s mládím, pro rodinný život pak v drtivé většině preferují bydlení ve svém, nejraději samozřejmě v rodinném domě,“ popisuje muž, který v rámci ústavu vede oddělení Socioekonomie bydlení.

Zároveň tu hrají velmi důležitou roli takzvané „mezigenerační transfery majetku“, laicky řečeno peníze od rodičů. Podle Martina Luxe existují v Evropě tři různé přístupy. Severský, kde jsou mezigenerační transfery minimální, lidé majetek, který za život nashromáždili, používají na zajištění vlastního stáří. A očekává se, že se o sebe mladí postarají sami. Pak je zde přístup jižanský, kde je navíc i poměrně silná tradice mezigeneračního soužití v jednom domě. Tam rodiče majetek dětem poskytují a všeobecně se očekává, že se o ně děti naopak ve stáří postarají. A pak je zde přístup středoevropský, který je podle Martina Luxe typický pro nás, ale i další postsocialistické země. Rodiče přesouvají majetek na děti a očekávají, že ty jej následně přesunou zase na další generaci.

To si samozřejmě nemůže dovolit každý, nicméně právě ochota rodičovské generace k finančnímu zapojení může být jedním z důvodů, proč poptávka neklesá ani v době, kdy ceny bytů výrazně rostou. Pro ty mladé, kteří musejí spoléhat převážně na vlastní úsilí, jako třeba v úvodu zmiňovaný inženýr Michal, to pak znamená velkou a možná i nepřekonatelnou konkurenci. Druhou stránkou věci pak podle Martina Luxe je, že rodiče, kteří svým dětem financují či spolufinancují bydlení, chtějí a mohou daleko více mluvit do toho, kde a jaké bydlení si potomci pořizují, což má samozřejmě také svá úskalí.

 

Nabídka, nebo poptávka?

Sociolog Martin Lux souhlasí s tím, že se staví málo nových bytů. Podle něj má však počet nabízených bytů na ceny jen malý vliv. „Naše dlouhodobé výzkumy ukazují, že klíčové faktory nejsou na straně nabídky, ale poptávky,“ říká expert na sociologii bydlení. „Hlavní roli hrají příjmy domácností, úrokové sazby a inflace. Pokud lidé mají peníze, úrokové sazby jsou nízké a inflace relativně vysoká, přibývá těch, kdo kupují byt primárně jako investici, nikoli pro vlastní potřebu,“ popisuje Martin Lux. Nevylučuje ani, že si lidé často pořizují byty jako jakousi formu zabezpečení na stáří, i když pro to neexistuje opora v datech z konkrétního výzkumu. Letošní vývoj na trhu nemovitostí nicméně ukazuje, že i větší množství nabízených bytů – a za pořádně vysoké ceny – dokáže bez problémů najít své kupující.

Stát se přitom podle Martina Luxe chová tak, že tyto trendy ještě prohlubuje. Před sedmi lety byla daň z převodu nemovitostí přenesena z prodávajícího na kupujícího. Její původní účel, zabránit příliš častým či spekulativním přeprodejům bytů, které jsou přece jen specifickým statkem, se tak minul účinkem. Stal se z ní nástroj, jak se kupujícím byty ještě prodraží. Loni pak byla tato nesmyslná daň zrušena, spolu s tím se plánovalo i zrušení daňových odpočtů na úroky z hypoték (a dalších úvěrů na bydlení). Ty však nakonec zůstaly v platnosti dál.

Těmito kroky, stejně jako velmi nízkou daní z nemovitostí, stát podle sociologa Luxe k nákupům bytů na investici prakticky vybízí. Při růstu cen nemovitostí v posledních letech a měsících pak pro řadu majitelů může být dokonce výhodné nechávat byty prázdné. Nemusejí se „otravovat s nájemníky“ a nehrozí jim opotřebení či poškození nemovitosti, byt vydělává sám jenom tím, že jeho cena roste.

Řešením by podle Martina Luxe bylo určité specifické zpřísnění úvěrových podmínek ze strany ČNB a také výrazný růst daně z nemovitostí. Ta by pak mohla být snížena či odpouštěna majitelům, kteří ve svých bytech žijí anebo je poskytují k dlouhodobému pronájmu. Zkrátka těm, v jejichž bytech se opravdu bydlí.

 

Drobná vylepšení…

Na straně nabídky, tedy v množství stavěných bytů, by měl podle vlády sehrát zásadní roli nový stavební zákon. Ten vláda chystala několik let a parlament ho schválil letos v červenci. Obsahuje několik zajímavých zlepšení, ale zdá se, že neodstraňuje ty nejzásadnější problémy českých měst.

Začněme těmi vylepšeními. Zákon nově rozlišuje několik kategorií staveb (drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní), pro drobné nebude potřeba žádat povolení, u ostatních mají být jasné lhůty. Zavádí se jednotné povolovací řízení namísto dosavadního územního a stavebního řízení. Stavební úřady si v rámci řízení budou samy obstarávat vyjádření všech dotčených úřadů, ty navíc budou mít lhůty, a pokud se nevyjádří včas, bude jejich stanovisko považováno za kladné (neplatí pro posuzování vlivu na životní prostředí). Všechny dokumenty a formuláře mají mít jednotnou podobu. Se stavebními úřady bude možné komunikovat digitální formou.

Pro uskutečnění těchto změn má vzniknout soustava specializovaných stavebních úřadů v čele s Nejvyšším stavebním úřadem v Ostravě. To celé se má odehrát od počátku roku 2022 do poloviny roku 2023. O realističnosti tohoto časového plánu ovšem mají pochybnost dokonce i některá ministerstva, jichž se mají změny dotknout.

 

… velké potíže

S novým stavebním zákonem silně nesouhlasí velká města, jako jsou Praha, Brno, Ostrava, Plzeň či Liberec. Vadí jim, že i nadále bude obsah a podobu územních plánů diktovat městům stát, a města tak nebudou moci tvořit územní plány ve své režii a hlavně podle svých reálných potřeb. Ještě na jaře přitom ministryně Klára Dostálová říkala, že pro města jsou územní plány klíčovým nástrojem jejich rozvoje a samotné stavební řízení je spíše technicistní procedurou, která může probíhat v soustavě státních stavebních úřadů. Do výsledné podoby zákona se však tato její slova nepromítla. Obce sice budou účastníkem stavebního řízení, ale to v praxi znamená spíše to, že mohou něco blokovat, než aby se mohly rozvíjet.

Zůstává tak také omezena možnost zvolených starostů, radních a zastupitelů ovlivňovat podobu svého města či obce. Přičemž právě to od nich jejich voliči většinou očekávají. Nevědí však, že možnosti samosprávy jsou omezené, v oblasti staveb totiž ve skutečnosti v obcích panuje „úřednická vláda“ a nový zákon na tom nic nezmění, spíše naopak.

Územní plánování je přitom plně v působnosti měst a obcí ve velké většině okolních zemí, nám blízké Slovensko či Polsko nevyjímaje. To se samozřejmě netýká například klíčových infrastrukturních staveb. Jinými slovy – platí, že o dálnicích v Polsku rozhoduje stát, o školce a samoobsluze obec.

Kromě toho, že je stávající česká praxe omezující, je i zdlouhavá. „Pokud by se územní plánování přeneslo na města a dělalo se to v nich dobře, mohlo by to zrychlit celou stavební proceduru klidně o čtyři roky,“ říká Ondřej Boháč, ředitel Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR).

A přidává jeden aktuální příběh na dokreslení. Praha chystá nový územní plán. Podle zákona se musí při přípravě územního plánu kontrolovat všechny parcely, které se vyjímají z půdního fondu. Takových je ovšem v tomto případě dvě stě tisíc. Po diskusi s ministerstvem životního prostředí se domluvilo, že tímto způsobem bude posouzeno 1 600 nejpodstatnějších parcel. „U nás se tomu měsíc věnovalo asi šedesát lidí a připravili jsme, co bylo třeba,“ líčí ředitel IPR. Praha tedy požadavky splnila, ovšem teď už více než půl roku čeká na výsledky ministerské kontroly. Ukázalo se totiž, že přestože chce stát městům mluvit do kdejakého detailu, nemá na to dostatečnou kapacitu. A to pražské parcely dostaly na ministerstvu významnou prioritu: ze tří pracovníků příslušného oddělení se jim věnují dva, ten jeden pak ostatním případům ze zbytku republiky. Tento příběh docela dobře ukazuje, nakolik jsou současná pravidla nepružná. Jejich výsledkem je drahý a zdlouhavý proces, jehož důsledkem je mimo jiné i nedostatek nově stavěných bytů.

Městům sice vláda při projednávání stavebního zákona slíbila, že své rozpracované územní plány mohou dokončit podle dosavadních pravidel, zároveň však do zákona vložila podmínku, že při první změně plánu budou muset začít se vším nanovo a od nuly.

Praha, Brno a Ostrava budou mít možnost vydat své vlastní stavební předpisy, ale už v Plzni, Olomouci a Hradci Králové žádná možnost individuálního posouzení potřeb města neexistuje.

Z přibližně čtyř tisíc obcí, které v Česku mají svůj územní plán, sice nový zákon kriticky komplikuje život jen malému počtu z nich, jsou to ale zároveň největší města, s nejvyšší ekonomickou aktivitou (dohromady tyto „problémové“ obce generují téměř 80 % HDP celé země) a také s největšími bytovými potřebami.

Pokud se opět vrátíme k našim příběhům z počátku článku, Tomášovi by nový stavební zákon skutečně mohl pomoci k předvídatelnějšímu schválení jeho rekonstrukce, tedy pokud to bude vše fungovat podle slibu předkladatelů zákona. Michalův problém s nedostatkem dostupných bytů se však nevyřeší, protože výrazně snáz a rychleji se na jeho základě stavět nebude.

 

Politici (zatím) v klidu

Politici kandidující v letošních volbách mají štěstí ve dvou směrech. Kritická situace v oblasti bydlení se zatím týká jen relativně malého počtu mladých voličů. A Češi, jak ukazují například výzkumy sociologického týmu Martina Luxe, zároveň považují starost o bydlení za téma individuální, a nikoli politické. „Prozatím u nás i mezi mladými vítězí názor, že se má každý o své bydlení postarat sám nebo s pomocí své rodiny. A pouze těm, kdo to objektivně udělat nemohou a jsou například handicapovaní, sociálně vyloučení či extrémně chudí, by měl stát pomoci,“ popisuje závěry nejčerstvějších studií Martin Lux. Upozorňuje ovšem, že tento postoj rozhodně nemusí trvat donekonečna.

Například ve volbách v Irsku se bydlení v loňských parlamentních volbách stalo klíčovým faktorem úspěchu levicově republikánské strany Sinn Féin, kterou mají pamětníci spjatou spíše s Irskou republikánskou armádou. Irsko však dlouhodobě sužuje bytová krize, prudký růst nájmů a problém bezdomovectví. Sliby Sinn Féin směřující k mohutné výstavbě a lepší dostupnosti bydlení (odhlédněme od toho, nakolik byly realistické) mezi voliči, speciálně těmi mladými, silně rezonovaly a straně přinesly historicky nejúspěšnější výsledek.

Na české politické scéně se sice problém bydlení zmiňuje, ale nepatří zatím mezi velká témata, k nimž by strany nabízely detailní řešení. Nejpodstatnější je zatím rozdíl v náhledu na nový stavební zákon, který podle vlády určitě pomůže k urychlení výstavby, zatímco podle opozice se kvůli němu výstavba prakticky zastaví.

Společně s rostoucími počty obyvatel a zejména pokračujícím přesunem lidí do velkých měst a jejich okolí řeší problematiku bydlení řada zemí světa. „Dostupnost bydlení je globální problém, jen my na něj zatím mimořádně špatně reagujeme,“ říká geograf a současný šéf IPR Praha Ondřej Boháč.

Pokud se to nezmění, můžeme se už v příštích volbách dočkat toho, že se velmi hlasitě ozve politicky opomíjená „generace drahých garsonek“.

 

 

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama