Obyvatelé všech bytů, spojte se!

Byznys

Ten název zní pořád ještě dost socialisticky. Forma je ovšem zcela moderní a praktická. Družstevní bydlení se vrací a získává stále více příznivců mezi developery, bankami a především samotnými zákazníky. Umožňuje větší flexibilitu než nákup na hypotéku, na druhé straně zase nemá daňové zvýhodnění. Jaké jsou plusy a minusy novodobých bytových družstev?

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII
Audio
verze

Přečetli jsme dvě stě osmdesát šest inzerátů, na sto šedesát pět jsme odpověděli. Máme dvě děti, pokoj a kuchyň. Chceme do většího... Tento vnitřní monolog herce Josefa Abrháma ve slavné socialistické komedii Kulový blesk je aktuální i více než čtyřicet let po jejím natočení. Jednotlivců i rodin, kteří složitě hledají bydlení, je dost.

Nemusejí podstupovat dvanáctisměnu aneb „největší akci v dějinách stěhování“, ale některým z nich může pomoci postup známý právě z dob socialismu – družstevní výstavba. V novodobé podobě samozřejmě neobnáší pracovní soboty na stavbách, ale spíše jinou formu nákupu bytů postavených developerskými firmami.

Družstevní bydlení zaznamenalo po roce 1989 určitý ústup do pozadí. Lidé dávali jednoznačně přednost takzvanému vlastnickému bydlení, tedy nákupu vlastního bytu, buď za hotovost, nebo za pomoci hypotečního úvěru. Nadále existovala ta bytová družstva, která měla kořeny ještě v socialismu – a řada z nich úspěšně funguje dodnes.

Družstevní byty se začaly stavět na počátku šedesátých let minulého století a až do pádu socialismu to byla nejvyužívanější forma výstavby, až za nimi byly byty státní a podnikové nebo rodinné domy. Mezi nejznámější místa, která vznikla družstevní formou výstavby, patřilo pražské sídliště Petřiny, postavené v šedesátých letech.

 

 

Po sametové revoluci se nové byty družstevní formou prakticky nestavěly. „Jedním z důvodů byl odpor ke všemu, co jsme za socialismu měli a praktikovali. Postupem času se zjistilo, že bytové družstvo je celkem dobře fungující soubor domácností a má své výhody,“ říká Veronika Marková, odbornice České spořitelny v oblasti financování družstevních projektů. Poslední dobou je podle ní docela obvyklé, že developeři v rámci jednoho projektu postaví část bytů určenou pro prodej koncovým vlastníkům a z další části vytvoří bytové družstvo, čímž rozšiřují svou nabídku. „Ročně se tato výstavba pohybuje v řádech několika stovek nových bytů,“ říká Veronika Marková.

Významnou měrou se na tom podílí developerská společnost Finep, která se do projektů družstevního bydlení pustila již v roce 2011 jako jedna z vůbec prvních. „Chtěli jsme si rozšířit cílovou skupinu a oslovit další potenciální zákazníky,“ říká Štěpán Havlas, finanční ředitel skupiny Finep.

Bylo to v době finanční krize, kdy trh s byty mírně ochladl, a firma v družstevním bydlení viděla příležitost. Dnes je část určená pro družstevní bydlení součástí každého většího projektu Finepu. „Máme tak komplexnější nabídku pro zákazníky. Díky tomu také můžeme budovat najednou větší celky, kde část prodáme do osobního vlastnictví, část formou družstevního bydlení a poslední dobou i část na nájemní bydlení,“ popisuje Štěpán Havlas. Říká přitom, že stavba větších celků je výhodnější nejen pro developera, ale i pro klienty. Výstavba v rámci jedné lokality je rychlejší a klienti nemusejí tak dlouho „snášet“ stavbu dalších fází projektu. Finep ročně vybuduje zhruba sto padesát družstevních bytů, celkem už jich je přes 1 500.

 

Jeden člen, jeden byt

Základní rozdíl mezi vlastnickým a družstevním bydlením je v tom, že družstevník nevlastní svůj byt, ale podíl na družstvu spojený s právem užívání konkrétního bytu. Za užívání bytu platí družstvu nájem a tím de facto své bydlení splácí. Ve chvíli, kdy svůj družstevní podíl splatí, může požádat o převedení bytu do osobního vlastnictví.

„Banka poskytuje úvěr na výstavbu (nebo koupi) domu celému družstvu. Nositeli úvěru tak nejsou jednotlivé fyzické osoby,“ vysvětluje Veronika Marková z České spořitelny.

To však neznamená, že by finanční ústavy nekladly podmínky i jednotlivým družstevníkům. Základním parametrem je výše vlastních zdrojů, které musí investovat každý přistupující člen družstva. Ta se aktuálně pohybuje kolem 25 procent z ceny bytu.

„Další podstatnou podmínkou je, že každý člen družstva může mít jen jeden byt. Tak se nemůže stát, že by finanční potíže jedné osoby či domácnosti ohrozily schopnost splácení celého družstva,“ popisuje Veronika Makrová.

„Novodobá družstva“ obvykle rozjíždějí samotní developeři, kteří bývají mezi zakládajícími členy. Právě tito zakládající členové podepisují úvěrové smlouvy a poskytují ručení. Když je dům dostavěn, byty předány do užívání a projekt je ze sta procent naplněn přistupujícími družstevníky, developer jako zakládající člen zpravidla družstvo opouští. Neplatí to však vždy, například už zmíněný Finep podle Štěpána Havlase zatím ve všech družstvech, která spoluzakládal, zůstává.

Spolu s developery jsou u projektu většinou od začátku také profesionální správcovské společnosti, které mají na starost chod družstva. Zkušenost developera i správcovské společnosti je podle Veroniky Markové jedním z klíčových faktorů, které banka posuzuje při financování družstevního projektu.

 

Větší volnost

Pro část lidí je tento způsob pořizování bytu dostupnější. Na část oné úvodní čtvrtinové platby si mohou půjčit od rodiny nebo vzít úvěr ze stavebního spoření, kde není tolik podmínek, jako mají žadatelé o hypotéku při koupi bytu do osobního vlastnictví. Zároveň také u družstev neplatí žádná věková omezení. Zatímco žadatel na prahu padesátky asi už nemůže počítat se třicetiletou hypotékou, pokud si pořídí družstevní bydlení, nebude nijak omezen.

Družstva mohou také mít o něco delší horizont splácení, než je tomu u hypoték. Ty jsou dnes standardně třicetileté, družstva mohou mít úvěr až na pětatřicet let, výjimečně i na čtyřicet. Tím je pak měsíční splátka poměrně nižší.

Oblíbené bývá družstevní bydlení také u lidí, kteří z nějakého důvodu nemohou splnit kritéria pro poskytování hypoték. Podíl vlastního kapitálu na ceně pořizované nemovitosti platí v obou případech, nicméně u hypoték jsou ve hře ještě dvě další kritéria. Podíl celkového zadlužení žadatele vůči čistému ročnímu příjmu a podíl celkové výše splátek všech úvěrů vůči čistým měsíčním příjmům. Tato kritéria družstevníci plnit nemusejí, byť i oni musejí svou bonitu financující bance dokazovat.

Pořizování bydlení družstevní formou tak využívají například osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ), jejichž příjmy mohou být nárazové – například po dokončení určitého projektu či odevzdání díla –, a hůře by se jim tak dokládal poměr úvěru či splátky vůči příjmům, ačkoli se jedná o bonitní zájemce.

A je zde ještě jedna věc, která může pro některé lidi hrát určitou roli. Zatímco u žadatelů o hypotéky se sčítají veškeré jejich úvěry, povinnost družstevních splátek se v žádných úvěrových registrech neeviduje. Jak už bylo řečeno, obvykle platí sice, že mohou mít jen jeden byt v jednom projektu (některá družstva umožňují dva byty), nikde ale není řečeno, že nemohou mít takové byty v několika projektech najednou.

 

Žádné odpočty

Naopak nevýhodou je, že na rozdíl od úroků z hypotéky nelze žádnou část z družstevní splátky bytu odečíst při podávání daňového přiznání. U hypoték přitom platí, že pokud se jedná o nemovitost určenou k vlastnímu bydlení, mohou si lidé odečíst od základu daně úroky až do výše 150 000 korun ročně, to znamená při aktuální daňové sazbě patnáct procent roční úsporu na dani ve výši 22 500 korun.

Vzhledem k tomu, že se u hypoték používá takzvané anuitní splácení, kdy se v prvních letech ze splátek hradí zejména úroky a jen menší část připadá na umořování samotné jistiny, lidé s větší hypotékou v prvních letech opravdu využijí maximální limit na odpočet. Pro představu: pokud by si dnes někdo půjčil pět milionů na dvacet let se šestiprocentní sazbou, využije maximální limit odpočtu po celých prvních deset let splácení. Minimálně tak dlouho totiž bude součet zaplacených úroků přesahovat 150 tisíc ročně. Družstevník takové zvýhodnění nemá.

 

S ručením rodiny

Jistou komplikací také je, pokud si chce někdo vzít hypotéku na odkoupení už existujícího družstevního podílu, tedy pokud chce „koupit“ družstevní byt. Protože se nestanete vlastníkem bytu, ale družstevního podílu, nelze ani tímto bytem ručit za hypotéku. Pokud si chce nabyvatel na získání podílu vzít hypotéku, je to možné, ale musí ručit jinou nemovitostí. „Znám tento případ z vlastní zkušenosti. Když jsme se před lety s bratrem přesouvali do Prahy, otevřela se možnost koupě družstevního podílu. Rodiče nám poskytli svou nemovitost jako záruku, a my jsme si tak mohli vzít na družstevní bydlení hypotéku,“ popisuje Veronika Marková.

Podobně se o pomoc rodiny mohl opřít konzultant Jakub, který se zhruba před rokem se ženou a synem rozhodl přesunout z bytu v soukromém vlastnictví do většího družstevního v pražském Braníku. „Měli jsme štěstí, že máme ochotnou rodinu, která nám s ručením pomohla. Mnoho lidí takovou možnost nemá, a i proto je zřejmě dostupnost starších družstevních bytů větší,“ říká Jakub.

Ve chvíli, kdy si družstevníci chtějí převést byt do osobního vlastnictví, ručení už nepotřebují. Banky pro ně mají v nabídce také takzvaný předhypoteční úvěr. „Ten mohou klienti využít pro situace, kdy se v horizontu jednoho až dvou let bude převádět byt z družstevního vlastnictví do soukromého,“ říká Veronika Marková z České spořitelny s tím, že po převodu se pak úvěr změní na standardní hypotéku, za kterou už se ručí bytem převedeným do soukromého vlastnictví.

K podobnému kroku se chystá jedenatřicetiletá Tereza z Jablonce nad Nisou, která sháněla nové bydlení tři roky. „Nejprve jsem neměla dost peněz, pak nebyla dobrá nabídka bytů a nakonec nové byty zdražily tak, že se dostaly mimo mé možnosti,“ popisuje anabázi typickou pro mnoho současných třicátníků. Před pár měsíci se dozvěděla o možnosti odkoupit družstevní podíl s užíváním bytu, který potřebuje kompletní rekonstrukci. Rodiče se jí zaručili za hypotéku svým bytem, Terezin byt ale půjde v dohledné době převést do osobního vlastnictví, a ona si tak bude moci za svůj úvěr ručit vlastní nemovitostí. „Nechci je dlouho zatěžovat a stresovat tím, že ručí svým bytem,“ dodává s tím, že by chtěla převod a změnu ručení dotáhnout během jednoho roku.

 

Pod vedením profíků

Družstevní a vlastnické bydlení se však neliší jen ve způsobu financování a nákupu, ale i v praktickém provozu jednotlivých domů. Družstva mají větší páku na své členy, než tomu bývá u SVJ, tedy „společenství vlastníků jednotek“. Pokud se mezi členy SVJ vyskytnou například neplatiči do společného fondu oprav nebo jinak problémoví, mají ostatní vlastníci jen minimální šanci na zjednání nápravy.

Družstva mají směrem ke svým členům silnější pozici, v krajním případě mohou dokonce vyloučit člena z družstva a rozhodnout o prodeji jeho podílu (a užívání bytu) novému členovi. Samozřejmě s řádným finančním vyrovnáním. K odstoupení člena družstva dochází jen velice zřídka, nicméně samotná existence této možnosti vede k tomu, že i méně spolehliví družstevníci raději nenechají situaci dojít až do krajnosti. „Za celé ty roky jsme řešili jen tři situace, kdy lidé družstvo opouštěli kvůli problémům s placením,“ říká Štěpán Havlas.

Družstevník pak odchází z družstva s tím, že je mu vyplaceno vše, co do té doby vložil. Nestane se mu tedy, že by kvůli opuštění družstva přišel o své prostředky. Převody podílů v rámci družstva probíhají poměrně hladce, proto se dá výměna družstevníka vyřešit snadno.

Výhodou pro hladké fungování „novodobých“ družstev je i to, že jsou od začátku řízena profesionálními správci, kteří mají zkušenosti s veškerým „papírováním“, ale i s opravami a dalšími provozními záležitostmi. „Lidé už přistupují k družstvu, kde je ustanovené profesionální vedení. Nestává se pak, že by válčilo třetí patro se sedmým o to, kdo bude mít větší vliv,“ popisuje Štěpán Havlas.

Atmosféru, stálou skladbu nájemníků a klid si pochvaluje například sedmatřicetiletý živnostník Jindřich. „Můžete si udělat záhonek, sušit prádlo na půdě, atmosféra v družstvu mi přijde volnější,“ zmiňuje výhody družstevního bydlení v pražských Vysočanech. Dodává, že velkým plusem bylo i snadné odkoupení podílů, když před šesti lety se svou rodinou střídal člena, se kterým mělo družstvo problémy.

 

Pro vlastní bydlení

Co bývá nejčastějším motivem pro preferenci družstevního nebo naopak vlastnického bydlení? „Nedá se říct, že by se obě skupiny lišily ve svých sociodemografických charakteristikách. V obou jsou zastoupeny všechny věkové kategorie, jednotlivci i rodiny,“ říká Štěpán Havlas s tím, že motivace pro volbu konkrétní formy vlastnictví bývají vysoce individuální. Pro někoho to mohou být aspekty související s financováním, pro jiného vědomí profesionální správy nemovitosti či soužití se sousedy. „Vypozorovali jsme ovšem, že družstevníci častěji ve svých bytech opravdu sami bydlí,“ dodává.

 

 

Reklama
Advertisement
Reklama
Advertisement
Reklama
Advertisement

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Advertisement
Reklama
Advertisement