Připrav si, mladej, pořádnej balík

Byznys

Zamrzlá výstavba v Praze žhaví trh a žene ceny bytů do dříve nemyslitelných výšek. Na kancelářském trhu je situace o něco příznivější, ale i tam už začínají být ve výhodě pronajímatelé nad nájemci. Proč se tak málo staví? A jaké projekty se objeví na trhu v nejbližším období?

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII

Pokud si dnes večer sednete k internetu a začnete hledat nový byt ke koupi, určitě nějaké možnosti najdete. Ať budete chtít dvacetimetrovou garsonku, nebo dvousetmetrový pětipokojový byt. Ať budete hledat na okraji Prahy, nebo v úplném centru. Připravte se ale na dvě věci: těch nabídek nebude zrovna mnoho a vy si možná začnete připadat zatraceně chudí.

Podle údajů ze společné zprávy tří velkých pražských developerů, Central Group, Skanska Reality a Trigema, se v roce 2017 prodalo 5 500 nových bytů, o sedmnáct procent méně než v roce 2016. A ještě méně bytů se loni začalo stavět, pouze 2 353. To je na metropoli s více než jedním a čtvrt milionem obyvatel skutečně málo. „Vidíme alarmující nedostatek vydaných povolení ve vztahu k pokrytí potřeb trhu,“ uvádí generální ředitel Skanska Reality Petr Michálek.

Průměrná nabídková cena bytu byla v posledním čtvrtletí loňského roku 91 537 Kč za metr, o rok dříve to bylo 75 520 Kč/m2, v roce 2015 64 314 Kč/m2. 

Za pouhé dva roky tak cena vzrostla o dvaačtyřicet procent. I když reálné prodejní ceny se od těch nabídkových většinou o něco liší směrem dolů, zpravidla tak o sedm procent, trend vysokého nárůstu cen je patrný. 

Za stejnou dobu vzrostly průměrné příjmy v Praze zhruba o sedm až osm procent. Jistě, průměry vždy poněkud klamou, ale to, že je nový byt stále méně dostupný, je z výše uvedených čísel více než jasné.

 

Už před rokem, a to byly ceny bytů pořád o pětinu nižší, platilo, že obyvatelé Prahy vydělávají na průměrný byt mnohem déle než lidé ze všech okolních metropolí (Vídeň, Berlín, Varšava či Bratislava) – nyní se ten nepoměr ještě zvýraznil. Na průměrný prodaný byt je potřeba více než dvanáct průměrných ročních hrubých příjmů.

 

Garsonka jako dvoupokoják

Pro ty, kdo si chtějí pořídit byt, je na trhu ještě podstatnější to, že prakticky vymizely byty v nejnižší cenové kategorii. Zatímco v roce 2015 se polovina všech nových bytů nabízela v ceně do šedesáti tisíc za metr a jen šest procent bylo s cenou přesahující devadesát tisíc na metr, nyní se situace zcela obrátila. Podíl bytů do 60 000 Kč/m2 klesl na pouhá dvě procenta, plných třiačtyřicet procent se nabízí v kategorii přes devadesát tisíc za metr.

V praxi to znamená, že se loni platilo za garsonku stejně jako za byt 2+kk o pouhé dva roky dříve. Pro letošek si pak – podle odhadů ze společné analýzy trojice velkých developerů – mají zájemci o garsonku připravit čtyři miliony, na dvojpokojový byt zhruba 5,3 milionu a na 3+kk by měli v průměru počítat se 7,7 miliony korun.

Mladým Pražanům, kteří touží po vlastním bydlení a nedej pánbůh i dětech, tak s trochou nadsázky řečeno zbývá buď sázet v loterii, nebo věřit v rychlý a pronikavý úspěch nějakého startupu. I z nadstandardního platu se budou byty v těchto cenových kategoriích pořizovat jen velmi obtížně.

 

Pomalé rozhodování

Na trhu se potkává silná poptávka, kterou povzbuzuje ekonomický růst, stále ještě relativně dostupné sazby hypoték a zájem řady investorů ukládat peníze do nemovitostí s velmi slabou nabídkou, na které se podílí pomalé povolování staveb a váhavý přístup města a jeho částí k vlastnímu rozvoji.

„V metropolitním plánu jsou sice vyznačená takzvaná rozvojová území, ale zároveň se téměř u každého z nich předpokládá, že se bude dál diskutovat, jak má vlastně ten rozvoj vypadat,“ říká například Pavel Streblov, manažer, který má ve společnosti Penta Investments na starosti development kancelářských projektů: jistá obezřetnost je podle něj samozřejmě namístě, ale pokud se přežene, může další rozvoj města významně brzdit. 

Sami bytoví developeři si pak stěžují zejména na příliš dlouhé a nepředvídatelné povolovací procesy. „Máme v dlouhodobé perspektivě v přípravě dvacet tisíc bytů, ale prakticky nedokážeme říci, kdy které z nich budeme schopni realizovat,“ říká Dušan Kunovský, šéf a majitel vůbec největšího pražského bytového developera, firmy Central Group.

A to je na tom jeho firma, stejně jako další velcí stavitelé jako třeba Skanska či Finep, vlastně docela dobře ve srovnání s malými staviteli jednorázových projektů. Když se gigantům někde zadrhne povolovací proces, mají celkem slušnou šanci, že prodají něco jiného ze své nabídky. Pokud se podobný zádrhel přihodí někomu menšímu, může pro něj mít zcela fatální důsledky.

Podle developerů by ke zjednodušení povolovacích procesů pomohly zejména dva kroky. „Ideální by bylo, kdyby v Praze místo dvaadvaceti stavebních úřadů fungovaly jen dva. Jeden velký, který by měl dostatečnou kapacitu i odbornost k povolovacím procesům pro celé území města. A druhý, menší, který by řešil stížnosti a odvolání,“ říká Marcel Soural, ředitel a majitel firmy Trigema. Dalším podstatným krokem by pak bylo, kdyby jednotlivé úřady měly pevný časový limit na zpracování žádostí o různá povolení a razítka. „Pokud by po uplynutí takové lhůty – a ať je klidně delší než dnes – nebylo vydáno žádné stanovisko, byla by žádost automaticky brána za kladně vyřízenou. Taková změna pravidel by přiměla úřady jednat rychle a operativně,“ je přesvědčen Soural s tím, že i dnes jsou sice oficiálně stanovené lhůty, ale při jejich překročení se nic neděje a stavitelům nezbývá než dále čekat.

Relativně dobrou zprávou by snad mohlo být, že i stavitelé a prodejci bytů očekávají, že by růst cen už neměl pokračovat takovým tempem, jako tomu bylo v posledních letech. K přibrzdění povedou jednak přísnější pravidla ČNB pro poskytování hypoték, jednak to, že ve vysokých cenových úrovních už není fronta koupěschopných zájemců nekonečná. Dlužno ovšem říci, že o mírnějším růstu cen se hovořilo již zkraje loňského roku, a realita byla nakonec výrazně jiná.

 

Z čeho si vybírat

Jaké možnosti budou mít k výběru na pražském trhu ti, kteří dovedou sehnat dostatečné finanční krytí? Mohou si vybírat od velkých komplexů až po malé a exkluzivní projekty.

Central Group oznámil, že během prvního pololetí letošního roku dá do prodeje celkem 500 bytů v osmi lokalitách. Bude se jednat například o další etapy už existujících projektů Jižní výhledy ve Stodůlkách, Petrohradská ve Vršovicích nebo Metropole na Zličíně. V nabídce budou i byty v projektech Letňanské zahrady nebo Rezidence nad Vltavou v Holešovicích a další. O delším výhledu nechce společnost s ohledem na svou obchodní politiku zatím hovořit. Celkem však má jen letos dát na trh přes tisíc nových bytů.

Skanska Reality začala ve Vysočanech u Rokytky budovat Čtvrť Emila Kolbena. V první fázi, kdy vzniknou domy pojmenované po ženě a dcerách slavného průmyslníka (Malvína, Greta, Lilly), v ní postaví 133 nových bytů a počítá s tím, že klienti by se mohli nastěhovat na jaře roku 2020. Ve druhé fázi, která půjde do prodeje před prázdninami, pak chce nabízet i byty loftového charakteru se zvýšenými stropy. Celkem se v této etapě, jejíž výstavba by měla začít ještě koncem letošního roku, vybuduje okolo 230 bytů. Ve stejné době by se měla rozběhnout také třetí z celkem čtyř fází výstavby na Rohanském nábřeží v Karlíně, v projektu nazvaném Port Karolína C s celkem 131 bytovými jednotkami. Komornější podobu pak bude mít Čertův vršek v Libni se zhruba čtyřicítkou bytů. Developer také míří těsně za hranice Prahy, kde se v Libčicích chystá rozjet výstavbu bytových, řadových a rodinných domů.

Další z velkých developerů, Finep, sází na své tradiční lokality ve Štěrboholích, Stodůlkách, na Proseku a v Hostivaři. Trigema podle svého vyjádření chystá projekty, které v příštích pěti letech nabídnou zhruba 2 500 bytů, zejména v Praze, ale třeba také v Plzni a dalších městech. Ani tato firma nezveřejňuje projekty dříve, než k nim má od úřadů alespoň územní rozhodnutí. V současné době má v nabídce projekt s dvaatřiceti byty na Maninách a dále pak třeba byty v Čistovické ulici.

V Italské ulici v Praze 2 mezi Vysokou školou ekonomickou a Hlavním nádražím vyrůstá projekt Rezidence Churchill, společné dílo firem SUDOP Invest a Penta Real Estate. Stavba rezidence s 57 byty je zcela v režii SUDOPu, na sousedním kancelářském projektu, kam se v příštím roce přestěhuje firma Deloitte, je zase developerem a majoritním akcionářem Penta. Podle plánů by bytová část projektu měla být dokončena na konci příštího roku.

KKCG Real Estate, která dostavěla a prodala projekt s názvem top´rezidence v Šáreckém údolí, buduje další se stejným názvem v lokalitě Pomezí mezi Košířemi a Jinonicemi. V první etapě nabídne 81 bytů ve čtyřech čtyřpodlažních domech, v další fázi pak přibude 38 rodinných domů, pět vil a další byty.

Smíchovské SATPO se drží svého „domovského království“, jižních svahů Petřína. Poblíž původní Rezidence Sacre Coeur vyrostla nedávno Rezidence Sacre Coeur2, kde ještě zbývá několik volných bytů a komerčních prostor k prodeji i pronájmu. Níže po svahu pak budují Vitality Rezidence, která bude předána klientům ke konci letošního roku. Začne také výstavba sousední budovy Holečkova House, ve které je k dispozici poslední volný byt s prostornou terasou.

K dispozici jsou i menší projekty, na jejichž prodej se specializuje například kancelář Svoboda & Williams. V projektech Malátova 7 na Smíchově nebo U Pernikářky 7 na Hřebenkách ve strahovském kopci je však již třeba počítat s cenami výrazně překračujícími sto tisíc korun za metr. Pro ještě o něco solventnější klienty pak mohou být k dispozici například takzvané townhousy v projektu Truhlárna v břevnovské památkové zóně Tejnka. Tady už si ale zájemci musejí připravit sumu mezi třiceti a sedmatřiceti miliony korun.

V samotném historickém centru města se právě buduje projekt s názvem Celínka, který vzniká jako rekonstrukce raně funkcionalistického domu v ulici Elišky Krásnohorské, hned naproti kostelu sv. Ducha. V sedmipodlažním domě, který byl postaven v letech 1927–28, se počítá s tím, že každý z bytů od druhého poschodí výš by měl zabrat celé patro, tedy asi nějakých 240 metrů plochy. Vzhledem k tomu, že průměrná cena nových bytů v Praze 1 podle statistik přesahuje dvě stě tisíc na metr, je celkem zjevné, že to nejsou byty pro každého.

Celkové odhady pro letošní rok očekávají, že se prodá kolem pěti tisíc nových bytů, tedy ještě méně než v loňském roce.

 

Kanceláře: pronajímatelé sílí

Na pomalé povolovací procesy a nejasnosti kolem dlouhodobého konceptu rozvoje hlavního města narážejí také budovatelé kancelářských komplexů. Tam však neexistuje tak významný převis poptávky nad nabídkou, a trh proto není tak vychýlený.

Loni se dobudovalo celkem 136 000 metrů kancelářských ploch, pro roky 2018 a 2019 by to podle společné studie největších obchodníků s prostorami Prague Research Forum mělo být dalších zhruba 300 000 metrů. Celkový počet kancelářských ploch kategorie A a B tak v hlavním městě přesáhne 3,5 milionu metrů.

Neobsazenost kanceláří v posledních třech letech významně poklesla. Zatímco na přelomu let 2014 a 2015 bylo neobsazeno zhruba patnáct procent sledované kancelářské plochy, loni neobsazenost poklesla na sedm procent, což je podle odborníků na trhu běžný provozní stav. Stejná hodnota se očekává i pro rok 2018.

Nájemné za nejlepší kanceláře zůstává na stabilní úrovni kolem 21 eur za metr. „Silnější pozice pronajímatelů se ale projevuje v tom, že ubylo pobídek, například v podobě odpuštěného nájmu na určitou dobu či příspěvků na vybavení kanceláří,“ říká Eduard Forejt z poradenské společnosti THREESIXTY.

 

Co kde roste a vyroste

Před koncem loňského roku byly dokončeny větší projekty na Pankráci (Main Point Pankrác), v Karlíně (Butterfly Karlín) či v Nových Butovicích (Aspira). A vedle jiných také mnoho let opravovaný Palác Špork v Hybernské ulici, za nímž stojí miliardář Petr Němec. Na přelomu roku se také obsadila další část z jinonického projektu Waltrovka, když se do budovy nazvané Mechanica I přestěhovala česká část nadnárodního gigantu Johnson & Johnson. Ve stejném místě pak bude dokončena další budova, s názvem Dynamica. Ta zatím svého nájemce hledá a může se pronajímat i po částech, nikoli pouze jednomu velkému nájemci. V kombinovaném projektu Waltrovka, kam patří i rezidenční část, se bude dále pokračovat v bytové výstavbě.

Pro letošní první pololetí platí, že by měla ožít budova Visionary, kterou Skanska dostavuje naproti stanici metra Nádraží Holešovice. Do souboru budov na pankrácké pláni přibude vedle mrakodrapů nižší centrum s názvem Trimaran, J&T dokončí projekt Rustonka 2 v Karlíně a o pár set metrů dále pak Metrostav otevře další části Palmovka Open Park. Ve Stodůlkách je také dokončena poslední administrativní budova v projektu Finepu s názvem City West, budovu A1 si před koncem roku koupila Komerční banka.

Největší kancelářskou stavbou, která by měla být uvedena do provozu v letošním roce, je pak druhá část sídla ČSOB na Radlické s třiceti tisíci metry kancelářské plochy. Jen o něco málo menší je pak objekt Beethoven vedle O2 areny, který by měly na začátku roku 2019 dostavět firmy Lighthouse a Kaprain.

Skanska má v plánu, že v příštím roce dobuduje další objekt v Karlíně nazvaný Praga Studios mezi Křižíkovou a Pernerovou ulicí. Penta si na příští rok vedle již zmíněného Churchillu plánuje i dokončení kancelářského objektu SmíchOFF vedle vjezdu do Strahovského tunelu. A podle manažera Pavla Streblova by už ve stejné době mohly začít také práce na projektu, který se do podoby Prahy zapíše asi nejvíce; jde totiž o kompletní přebudování okolí Masarykova nádraží. Jako první by se měly začít stavět budovy od Havlíčkovy ulice, později se má přidat hotel v Hybernské a další objekty směrem k Florenci a Vítkovu. Po dokončení by pak mělo být možné přejít pěšky nad železničními kolejemi od Opletalovy ulice na Florenc. 

Trh s kancelářskými nemovitostmi se oproti tomu bytovému chová mnohem stabilněji a přinejmenším pro nejbližší dva roky by to tak podle odborníků mělo i zůstat. Přesto též tady hrozí určitá rizika. 

„Z dlouhodobého hlediska nám hrozí, že se vinou politické nestability a malého počtu volné pracovní síly staneme pro velké mezinárodní investory i nájemce méně atraktivní,“ upozorňuje například Eduard Forejt z THREESIXTY. Zahraniční investoři do nemovitostí mohou odcházet do míst, kde jim nehrozí tak dlouhé úřední procesy, nájemci, tedy firmy, které by postavené plochy obsazovaly, zase mohou dát přednost jiným centrům v regionu, například Varšavě, jež je v tomto směru velmi aktivní. Jeho slova potvrzuje i Pavel Streblov z Penty: „Jsme i na polském trhu a vidíme, jak se Varšava snaží získávat například firmy a instituce, které zvažují opuštění Londýna po brexitu; u nás jsem takovou aktivitu nezaznamenal.“

 

Téma pro volby

Po letech, kdy volebním kampaním v hlavním městě dominoval zejména boj proti korupci – ať už skutečné, nebo domnělé (první případ byl bohužel častější) –, by se jedním z témat mohl stát také rozvoj města. Jednoduchá hesla typu „Nenecháme vám nic postavit za barákem“ by zejména tváří v tvář dramaticky rostoucím cenám bytů už asi neměla stačit. 

Pražané, kteří již byt vlastní, sice mohou být rádi, že díky cenovému vzestupu fakticky zbohatli, tahle výhoda ale platí pouze pro případ, že by chtěli svou nemovitost v hlavním městě prodat a odstěhovat se někam jinam. Ve chvíli, kdy se budou chtít stěhovat v rámci Prahy nebo třeba začnou potřebovat bydlení pro své děti, růst cen, který dramaticky utekl růstu příjmů, už tolik neocení.

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama