Čilé babičky, politické zásahy a chybějící byty

Byznys

Proč jsou byty v hlavním městě tak drahé? Poptávku zvyšují nově příchozí obyvatelé, růst počtu singles i delší život dnešních prarodičů. Nabídku naopak omezují zásahy politiků a úředníků, které se promítají i do rostoucích cen. Z bytové krize se ale lze podle Tomáše Pardubického, šéfa holdingu Finep, dostat. Říká, že některé kroky mohou být jednoduché a rychlé.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII
Audio
verze

V kolika letech jste si pořídil první vlastní bydlení a jaké?

Ve dvaatřiceti, kupoval jsem menší rodinný domek velikosti bytu, bral jsem si na část ceny hypotéku.

 

Mohl byste při dnešních cenách postupovat stejně?

Postupoval bych stejně – s tím, že bych si musel vzít větší hypotéku anebo bych musel využít nabídky rodičů, kteří mi tehdy nabízeli, že mi půjčí, což jsem odmítl.

 

Jak se změnila cena vašeho tehdejšího domku od doby, kdy jste si jej pořizoval?

Za těch třináct let vzrostla cena o nějakých osmdesát až sto procent.

 

To je docela dost.

Ano, to je, a vypovídá to o stavu dnešního rezidenčního trhu v Praze.

 

Hlad po prvních bytech

V jakém stavu se tedy pražský bytový trh nachází?

To je velmi komplexní otázka. Musíme ji rozdělit na nabídku a poptávku a rozebrat jednotlivé faktory, které je ovlivňují.

 

Začněme tedy třeba u poptávky. Čím je ovlivněna?

Z dlouhodobého pohledu, řekněme deseti až padesáti let, jsou patrné tři základní trendy. Tím prvním, který je globální, je stěhování lidí do měst. Druhým trendem je stárnutí populace a tím třetím je změna chování obyvatelstva po roce 1989.

 

Lidé se ovšem stěhují do měst již po generace s tím, jak se přesouvá práce z venkova.

V případě Prahy to tak nebylo vždy, byly i určité krátké úseky, kdy se naopak lidé častěji stěhovali z města. Ovšem za posledních zhruba dvacet let každý rok počet obyvatel Prahy roste a tempo přírůstku lidí se zvyšuje. Mohou za to jednak pracovní příležitosti, ale i na to navázané služby, zábava a podobně. Atraktivita života ve městě se zvyšuje.

 

Kolik lidí ročně přibývá?

Podle statistického úřadu to bylo v posledních dvou desetiletích v průměru zhruba devět tisíc lidí ročně. Institut plánování a rozvoje hlavního města očekává, že se toto tempo ještě zvýší, na dvanáct tisíc za rok. To by znamenalo, že do roku 2030 přibude dalších zhruba 150 000 lidí. Převedeno na bydlení to znamená potřebu šesti tisíc bytů ročně jen pro ty nově příchozí.

 

Jako druhý trend jste zmínil stárnutí populace. Znamená to tedy, že byty jsou déle obsazené?

Od sedmdesátých let do dneška se průměrná doba dožití mužů i žen zvýšila zhruba o deset let. A těchto deset let přineslo větší počet seniorů ve městě a zároveň vychýlilo tradiční systém předávání bytů ob generaci. Po prarodičích dědila byty vnoučata, která byla na vysoké škole nebo měla své první zaměstnání. Dnes nám těch prvních deset let bydlení chybí.

 

Nepracuje proti tomu ovšem trend pozdějšího pořizování dětí po roce 1989?

Nejspíše se to časem projeví, ovšem dnešních pětadvacetiletých či osmadvacetiletých se to ještě netýká. Ti se narodili ještě do značné míry v „tradičním“ rytmu a nyní většinou nemají po kom dědit bydlení. Pozdější pořizování dětí je projevem onoho třetího trendu, tedy změny životního stylu.

 

Jak se projevuje?

Mladí lidé déle setrvávají v menších bytech, 1+kk či 2+kk, a mají mnohem později potřebu se stěhovat do tří- či čtyřpokojových bytů s již založenou rodinou. Poptávka po malých bytech roste i díky dramatickému nárůstu počtu singles, ať už je to kvůli rozvodovosti, či potřebě osamostatnění a stěhování od rodičů. Svou roli hraje i studentský trh.

 

Protože se rozpadá systém kolejního bydlení?

Jednak se částečně rozpadá, a hlavně vůbec nekopíruje výrazný růst počtu vysokoškolských studentů, k němuž došlo.

 

Jinými slovy: roste poptávka, a to zejména po menších bytech?

Ano, potřeba bydlení se neustále zvyšuje a nejvíce je to patrné v oblasti startovacího bydlení pro zhruba prvních deset let samostatného života. Jenže výstavba té rostoucí potřebě neodpovídá. Zajímavé je, že ačkoli existuje obecné povědomí, že se tu masivně stavělo zejména v devadesátých letech, je tehdejší výstavba jen zlomkem toho, co se stavělo předtím. Za třicet let od revoluce se v Praze dohromady nevybudovalo ani tolik bytů, kolik se postavilo za jednu dekádu v šedesátých, sedmdesátých či osmdesátých letech.

 

Mluvíme o době okrajových sídlišť, to by asi dnešní zájemce neuspokojilo...

Z pohledu tehdejší doby to ovšem byla velmi účinná výstavba. Bylo to rychlé, napojené na infrastrukturu a odpovídalo to tehdejší představě zvýšení standardu, tedy přesunu z činžovního domu s toaletou na pavlači do bytu s vlastním WC a koupelnou. Po revoluci pak zvýšení standardu znamenalo odchod z paneláku do bytu, který má podzemní garáž a buď  balkon, nebo terasu. Lidé chtěli byty, kde není všechno slyšet, kde necítíte, co sousedi vaří, a kde se, obrazně řečeno, mohou trochu nadechnout.

 

A řada z nich na to konečně začala mít i peníze.

To poptávku dále podporuje. Přestože se to bohužel netýká většiny domácností, tak v celkovém součtu je na trhu hodně peněz a investorů, kteří kupují. Vlastně jediné, co ten trh potřeboval, byla pružná reakce komerčního sektoru, který by dokázal vybudovat dostatečné množství bytů, aby tu poptávku uspokojil.

 

Ale to se nestalo.

Nestalo – a největší část podílu na tom mají politici a úřady. Dostatečná nabídka by se určitě vytvořila, ale politici několikrát razantně zasáhli do děje, a musím bohužel říci, že vždy nesprávným způsobem.

 

Nešťastné zásahy politiků

V čem ty zásahy spočívaly?

Předně se čtyřikrát měnila sazba DPH, vždy směrem vzhůru. (Podrobněji viz text na str. 86 – pozn. red.)

 

Sazby se ale poprvé měnily až v roce 2008. Co brzdilo výstavbu dvacet let předtím?

Nejprve to byl nedostatek peněz, jak mezi obyvateli, tak mezi investory. Tehdy byla situace úplně jiná než dnes, úrokové sazby byly zároveň významně vyšší, a to způsobovalo velkou rizikovost výstavby. Od roku 2002 do roku 2007 to pak byl hlavně nedostatek kapacity stavebních firem. Pak přišla krize a už zmíněné politické zásahy, a to zdaleka nejen daňové.

 

Které jsou podle vás ty další?

Málo se o tom hovoří, ale patří sem technické normy. Naše jsou ve světovém měřítku velmi detailní a náročné. A já jsem přesvědčen, že jsou často výsledkem tlaku komerčního sektoru. Zcela logicky se snaží prosadit své, ať už jde namátkově třeba o výrobce fasád, oken, žaluzií, rekuperací a tak dále. Když uspějí, projeví se to na kvalitě života obyvatel bytu jen minimálně, ale na ceně docela významně. Nechali jsme si zpracovat studii, jak se co promítá do růstu cen bytů. Samotné technické normy v letech 2008 až 2018 zvýšily cenu za metr čtvereční o čtyři až pět tisíc korun.

 

Vedle konkrétních kroků, jako jsou daňové sazby či normy, však nejspíš hrálo roli i celkové naladění vůči výstavbě.

Komunální volby v roce 2014 se vedly pod heslem „developery do Prahy nepustíme“. Politici tak kopírovali kritické nastavení veřejnosti k výstavbě devadesátých let, která byla v řadě případů opravdu brutální. To je ze všech stran pochopitelný stav, který ovšem vedl k tomu, že v Praze panovala po čtyři roky jakási neoficiální stavební uzávěra a povolovací procesy se neúměrně protáhly. Praze tak dnes chybí přes dvacet tisíc bytů a deficit se stále prohlubuje. Svou roli hraje i otevření cizím investorům.

 

Jak to myslíte?

Při vstupu do EU bylo jasné, že se trh musí otevřít kupcům z unijních zemí, stejně jako se nám otevřely trhy u nich. U nás se však nad rámec této dohody otevřel trh i investorům z dalších zemí, což byla podle mě chyba. A je jasné, že klasická česká rodina těžko může konkurovat bohatým investorům z Ruska či asijských zemí. Praha se postupně stává čím dál zajímavější destinací, od nás dnes cizinci kupují asi desetinu bytů, ale myslím, že v celkových počtech půjde spíš o čtvrtinu až třetinu.

 

Kudy vede cesta ven

Ministerstvo pro místní rozvoj chystá nový stavební zákon, který by prý měl zkrátit povolovací procesy na jeden rok. Je to reálné?

Podle mého názoru ano. Jsem lehce skeptický k tomu, že se podaří, aby zákon platil už od roku 2021, což je však jiná otázka. Zásadní ale je, že ani nový zákon není nějaké samospasitelné řešení. Do celkového růstu cen bytů za posledních deset let, který činil 44 tisíc korun na metr, se prodloužení povolovacích procesů promítlo asi osmi tisíci. To není málo, ale není to všechno.

 

Jenže zároveň je to další prvek v růstu cen, za který „může erár“?

Když nasčítáte osm tisíc na metr, které připadají na prodloužené povolovací řízení, sedm a půl tisíce na metr v podobě DPH a pět tisíc na technické normy, dojdete k poněkud šokujícímu závěru, že za téměř polovinou z veškerého růstu cen je nějakým způsobem právě veřejný sektor.

 

Z toho mi ovšem plyne, že by stát mohl dobrou politikou ceny alespoň o něco snížit.

Některé pozitivní kroky mohou být docela jednoduché. Ještě před platností nového zákona by stačilo začít dodržovat správní lhůty, už to by pomohlo k urychlení a zlevnění celého stavebního procesu. Velmi užitečný krok například zavedli v Polsku, kde v rámci schvalovacího procesu dostane investor připomínky a musí se s nimi vypořádat. Když se vypořádá, má schváleno. U nás můžete dostat připomínky, splníte je, a pak dostanete další, splníte – a objeví se zase další. To není důležité jen pro bytovou výstavbu, ale i pro stavby státu, města i soukromníků s jejich rodinnými domky.

 

Velmi rychlým krokem by mohlo být snížení DPH, to lze teoreticky zařídit za několik měsíců. Zároveň zde ale bude podezření, že byty nezlevní a vy developeři si jen více namastíte kapsu.

Podezírat můžete každého. My ale máme stabilní nákladové a cenové kalkulace a daň prostě jen přičítáme navrch. Případné snížení bychom stoprocentně promítli do ceny a ten, kdo by to neudělal, by byl v konkurenční nevýhodě. Navíc by se mohlo ukázat, že to, co by stát ztratil na současném výběru DPH, by mohl získat na obnovené aktivitě v rezidenčním stavebnictví. Myslím, že by to povzbuzený trh mohl tímto způsobem státu vykompenzovat.

 

Doba malých bytů

Stojíte jako generální ředitel v čele holdingu Finep. Kolik firem do něj v současné době spadá?

Do holdingu konsolidujeme přes stovku firem. Převážná většina z nich jsou firmy, které jsou vytvořeny jednorázově pro jeden konkrétní projekt. Několik dalších jsou servisní organizace. Dvě firmy máme pro zahraniční development, v Bratislavě a v Mongolsku. Máme realitní kancelář Maxima Reality pro nákup a prodej starších nemovitostí a společnost ProBydlení, která se zabývá vybavením domácností a rekonstrukcemi. Vedle realitní činnosti jsme se pustili i do několika startupů, máme podíly ve firmách v oboru biotechnologií, vývoje telefonních přístrojů, ale i v gastronomii.

 

V loňském roce jste prodali více bytů než předloni při vyšší ceně za metr, ale s poklesem celkových tržeb. Čím to je způsobeno?

Je to tím, že se prodávaly výrazně menší byty. Je patrné, že trh ztrácí kupní sílu a na větší byty už většina kupujících prostě nemá. Je to poprvé za dvacet let historie firmy, kdy nám výrazněji klesla průměrná velikost prodávaných bytů, a to pod šedesát metrů. Druhým faktorem pak bylo, že jsme měli v nabídce méně rodinných domů, které jsou za vyšší ceny.

 

Zmínil jste výstavbu v Mongolsku. Co vás přivedlo do této destinace?

Není za tím žádná ďábelská strategie, ale výlet dvou společníků firmy, kteří se podívali do Mongolska a vrátili se nadšení. Mně to nejprve připadalo bláznivé, ale ukázalo se, že je to velmi atraktivní trh pro rezidenční výstavbu. Z tří milionů lidí bydlí dva miliony stále v tradičních jurtách, země otevřela své nerostné zdroje světu, začala bohatnout, budovat rozumný systém bankovnictví, zavedla hypotéky, a tak se začal tvořit trh pro bytovou výstavbu.

 

Jak se vám tam daří? Vydělává to?

Vydělává, na většinu bytů byly pořadníky. Stavíme v Erdenetu, který by se snad dal připodobnit k Ostravě, těží se tam měď, je tam aktivní průmysl, jenž zaměstnává asi pět tisíc dobře placených zaměstnanců, kteří si berou hypotéky a kupují si naše byty, často je i firmy podporují. Mongolsko navíc chce stavět a budovat, tamní nálada mi v tom pozitivním smyslu připomíná období u nás po roce 1989, kdy jsme měli chuť se někam posouvat. To u nás v posledních letech vymizelo, tak uvidíme, jak dlouho to vydrží tam.

 

Od financí k stavbám

Vaším původním oborem jsou finance. Vystudoval jste VŠE a po škole zamířil do tehdejší Expandia banky. Co vás přivedlo právě do tohoto ústavu?

Dostal jsem se tam ještě jako student šťastnou chybou mého spolužáka, který mě akcionářům doporučil jako odborníka na internetové bankovnictví. Já se přitom ve skutečnosti zabýval elektronickými obchodními systémy pro burzy. Nicméně jsem přišel do Expandie a stal se členem úzkého týmu prvních deseti lidí, kteří začali budovat koncept internetové banky, což mne na několik dalších let úplně pohltilo.

 

Banku jste opouštěl v roli ředitele. Proč jste odešel?

S Expandií, později přejmenovanou na eBanku, jsme rostli výrazně rychleji, než jsme předpokládali. Začali jsme proto potřebovat kapitál pro další rozvoj, tak jsme banku prodali skupině PPF. Pod jejími křídly se z toho začala stávat klasičtější banka, nakonec ji PPF také prodala – skupině Raiffeisen. Byl jsem tam s PPF zhruba rok, zkoušeli jsme naklonovat eBanku na Slovensko, ale nedostali jsme licenci, tak jsem odešel do PricewaterhouseCoopers a o další čtyři roky později do Komerční banky.

 

Po deseti letech ve financích jste se v roce 2007 připojil k Finepu. Jak k tomu spojení došlo? A proč jste se rozhodl změnit obor?

Mám rád nové věci. Tehdy mě oslovili akcionáři Finepu, kteří chtěli přivést firmu na burzu, s tím, zda bych to pro ně nechtěl udělat. Nastoupil jsem v září 2007 a po měsíci bylo z prvních signálů na trhu vidět, že vstup na burzu není správná cesta. Začal jsem pro skupinu připravovat nový koncept holdingového financování ve spolupráci s bankami, což je koncept, který držíme dodnes.

 

Po dalších deseti letech, v roce 2017, jste se k bankovnictví částečně vrátil vstupem do dozorčí rady Moneta Money Bank. Kdo vás s touto nabídkou oslovil?

Společnost, kterou si banka najala na doplnění dozorčí rady. Bankovnictví jsem nikdy nepřestal sledovat, takže jsem nijak dlouho neváhal a přijal. Nicméně mým hlavním oborem jsou a budou nemovitosti.

 

Závod mezd a cen

Pojďme se tedy ještě na chvilku podívat na budoucnost nemovitostí. Bude podle vás Praha i za deset let pořád atraktivní pro nově příchozí?

Věřím, že bude atraktivní, ale nejsem si jistý, zda bude konkurenceschopná ve srovnání s jinými městy střední a západní Evropy.

 

Z čeho ta pochybnost plyne?

Když se bavím s politickými reprezentacemi západoevropských měst, tak vidím, že mají plány, jak města rozvíjet po všech stránkách současně: aby byla kulturní, s dostatkem vzdělání i dobrým ekonomickým rozvojem. Pro rozvoj je v dnešní digitální době potřebné, aby město dovedlo přitáhnout dost mladých aktivních lidí, a pro ty zase potřebuje dostupné a sexy bydlení. A zatímco od představitelů západních měst často takovou strategii a vizi slyším, u nás zatím zaznívá velmi potichu. Ale věřím, že se to změní.

 

Nepovede digitální ekonomika také k tomu, že větší procento lidí nebude muset za prací dojíždět a budou pracovat ve svém bydlišti?

Souhlasím. Tomu se říká suburbánní koncept, kdy ve městech nad milion či jeden a půl milionu obyvatel už není jedno centrum, ale řada různých center. Jsem přesvědčen, že za deset let bude jedním z nejsilnějších trendů práce z domova a bude se prosazovat takzvané město krátkých vzdáleností. Což znamená, že na nákup, za kulturou či za prací bude řada lidí buď chodit pěšky, nebo jezdit MHD či na kole. A jednou za čas třeba vyrazí na nějakou schůzku do těch jiných center ve svém souměstí. Druhým trendem pak podle mne bude rozvoj nájemního bydlení.

 

Může se ovšem nájemní bydlení rozvíjet v nemovitostech tak drahých jako dnes?

Může, dnes přináší nájemní bydlení investorům výnos kolem tří procent, což je považováno za stabilní a solidní způsob uložení peněz. Vždycky se odehrává pomyslný závod mezi cenami hypoték, výší nájemného a tempem růstu reálných mezd. V posledním desetiletí růst mezd zaostával za cenami bydlení; řekl bych, že v příští dekádě tomu může být naopak.

 

Speciál o bydlení přináší i další články k tématu:

Co by mohlo změnit neutěšenou situaci na trhu s bydlením, se dozvíte zde.

Nové technologie v realitním byznysu přibližuje tento text.

 

Tomáš Pardubický
MEZI ČÍSLY A MALTOU
 
Tomáš Pardubický (44) studoval na VŠE v Praze i na ekonomické univerzitě ve finském Turku. Finsky prý ovšem zvládne jen několik základních a několik sprostých frází. S potěšením ale sleduje, jak se pražská „ekonomka“ v průběhu let posunula v kvalitě a je dnes na podobné úrovni, jakou zažíval v devadesátých letech v Turku.
Působil v eBance, poradenské firmě PwC i Komerční bance.
Od roku 2007 působí ve skupině Finep, jejímiž většinovými vlastníky jsou čtyři bývalí spolužáci z vysoké školy Michal Kocián, Pavel Rejchrt, Vladimír Schwarz a Tomáš Zaněk. Tomáš Pardubický je členem představenstva a generálním ředitelem, v holdingu drží tříprocentní podíl.
Od roku 2017 je také členem dozorčí rady Moneta Money Bank.
Ve volném čase se věnuje freeskiingu a freedivingu.
Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama