Dostupné byty skládáme jako kostičky z lega

Byznys

Když se před lety setkali na veletrhu bydlení někdejší šéf firmy Skanska se zakladatelem společnosti IKEA, stvrdili dohodu, že se společně pustí do výstavby bytů dostupných široké veřejnosti. Koncept dostal jméno BoKlok, což lze v češtině přeložit jako „žij chytře“. Jak se takové byty dělají a proč se při jejich plánování myslí na učitelky ze školky, říká Jerrie Kristiansson, šéf prodejů BoKloku.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII

BoKlok se představuje jako „dobré a dostupné bydlení“. To říká spousta projektů. V čem je hlavní výhoda vašeho konceptu? Je to cena?

Ano, cena je vždycky číslo jedna. Protože pokud by to nebylo dostupné, nemohl by to být BoKlok. Tohle vnímání je především přínosem ze strany IKEA. Skanska je historicky zvyklá soutěžit kompetencí, komplexním přístupem, ale IKEA je světovým lídrem v dostupném vybavení domácností, takže dohromady to musí být kvalitní a zároveň dostupné, aby se tam odrazil přístup obou partnerů.

 

O kolik chcete být levnější než konkurence?

Vždy chceme být o čtvrtinu levnější než ostatní hráči ve stejné lokalitě. I když naše byty jsou obvykle o něco menší. Nesrovnáváme metry, ale třípokojové byty mezi sebou či třeba garsonky mezi sebou. A tady máme ten cíl pětadvacet procent.

 

Kde hledáte úspory, aby byly vaše byty levnější?

Hledáme je všude. Začíná to už u plánování základní podoby bytů. Tady využíváme kolegy z IKEA, kteří nám zaručují, že to bude dobré a pohodlné bydlení a že půjde dobře vybavit nábytkem. Zároveň tu máme rovnou lidi z továrny, kteří potvrzují, že maximální možná část bytů půjde dělat v tovární průmyslové produkci.

 

Rozumím tomu správně, že byty vyrábíte na tovární lince?

Ano, je to podobné jako v továrně na auta. Tam uvidíte výrobní linky, na kterých se postupně kompletují vozidla. A my používáme stejný systém u výroby bytů. Jsou to takové bloky jako ze stavebnic Lego nebo Duplo, kompletně připravené.

 

Z kolika takových „lego bloků“ se skládá jeden byt?

Jednopokojový byt je složen ze dvou bloků. Třípokojový byt je potom ze tří bloků.

 

Jak velké jsou ty bloky?

Přesně tak, aby maximálně využily délku a šířku nákladních aut, na kterých je můžeme převážet. Kdyby byly jen o deset centimetrů delší, nemohli bychom je vézt po silnici a tím by náklady stoupaly.

 

Takže jsou všechny bytové projekty stejné?

Uvnitř ano. Když vstoupíte do bytu, můžete mít pocit, že už jste tam někdy byli. Celé projekty se ale liší. Někde jsou to dvoupatrové domy s plochou střechou pokryté dřevem, jinde zase velké čtyřpatrové domy se sedlovou šindelovou střechou.

 

Nicméně, než si lidé byty vybaví, nepoznáte jeden od druhého.

Ano, a to je přesně záměr. A nejen to, dokonce i prodejní brožury jsou pro všechny projekty stejné – liší se pochopitelně jen mapky míst a obrázky konkrétních staveb, zbytek je ovšem stejný. Protože i naše nabídka je stejná. A v tom je kouzlo masově vyráběného modulového bydlení. Kde můžeme ušetřit pár korun, tam je ušetříme.

 

Počítám, že další úspora je v rychlosti staveb. Kratší doba znamená méně personálních nákladů, ne?

Skládání oněch „kostek z lega“ je neuvěřitelně efektivní. Je to mnohem rychlejší než stavba cihlu po cihle. U nás to obvykle trvá rok až rok a půl od prodeje do nastěhování, to je zhruba polovina doby, než je švédský průměr. Ale víme, že bychom mohli být ještě efektivnější a stlačit i naši dobu stavby ještě o půlku. Právě probíhají výzkumy a přípravy na to, abychom mohli stavební fázi ještě zrychlit.

 

Jak toho chcete dosáhnout?

Máme často místa, kde na stavbě pracuje jen málo dělníků. Kdybychom je dokázali lépe alokovat a soustředit na jednotlivé stavby, byli bychom ještě efektivnější. Máme určitě ještě dost co dělat.

 

Tím by se také zrychlila návratnost kapitálu.

Což by opět zlepšilo podnikatelský výsledek. U nás často říkáváme, že je lepší vydělat tři padesátikoruny než jednu stovku.

 

Kouzlo malých míst

Kolik bytů obvykle stavíte na jednom místě?

Průměrná velikost jednoho projektu je čtyřicet bytů.

 

To není nic velkého.

Ještě před rokem dvěma to bylo pětatřicet bytů, takže i naše projekty rostou. Ale jinak se tradičně zaměřujeme na malé projekty. Má to několik důvodů. Především se pro ně snáze shánějí cenově přijatelné pozemky. Tahle malá místa nestojí za nákup konkurentům s velkými projekty a my je tak můžeme pořídit za dobrou cenu. Kdyby byly pozemky drahé, nemohli bychom na nich dělat dostupné byty.

 

Jak si vybíráte pozemky pro své stavby?

Aby byly nekomplikované. A to jak třeba terénem a dopravní dostupností, tak ale i po právní stránce. Nejlepší jsou místa s jedním vlastníkem, bez zástav a dědických sporů a podobně. Důležitá je dobrá domluva s obcí, ale i to, aby půda nebyla kontaminovaná. Méně komplikací, méně času, méně nákladů…

 

Takové pozemky se ale zpravidla nenalézají poblíž městských center.

Ano, my většinou stavíme na okrajích. Chceme hezké lokality, ale nemusejí být blízko centra, i když i takové máme, ale jsou to výjimky.

 

Máte projekty po celém Švédsku?

Ano, od nejsevernějšího města po nejjižnější.

 

Byty pro učitelky ze školky

Jak velký je váš nejmenší byt?

Jednopokojový, padesát čtyři metrů čtverečních.

 

A kde se pohybuje jeho cena?

Ta se samozřejmě liší podle lokality. Nejdražší jsou dobré adresy ve Stockholmu, nejlevnější pak malá města na venkově. Nicméně typická cena jednopokojového bytu je kolem milionu švédských korun (tedy dva a půl mi­lionu korun českých). A od té se můžeme dostat o tři sta tisíc dolů a tři sta tisíc nahoru v závislosti na konkrétním projektu. Úplně nejdražší jednopokojové byty na výborné stockholmské adrese vyšly na bezmála dva miliony švédských korun.

 

Jaká je velikost vašich třípokojových bytů?

Pětaosmdesát metrů.

 

A o kolik jsou dražší?

Tam, kde jednopokojový stojí milion, bude třípokojový stát kolem jednoho a půl milionu švédských korun (zhruba 3,75 milionu Kč). Cena na metr bývá u větších bytů o něco nižší. A tak je to i u nás.

 

Kdo je váš typický klient?

Jsou samozřejmě různí. Ale my sami jsme si jako archetyp našeho klienta vzali učitelku z mateřské školy, která má sama tříleté dítě. A plánujeme věci tak, aby si mohla naše bydlení dovolit.

 

Kolik, prosím vás, berou učitelky ve švédských mateřských školách?

Typický plat veřejného zaměstnance ve Švédsku je 25 000 švédských korun hrubého, po zdanění je to zhruba devatenáct tisíc. Na dítě by pak měla ještě přídavek zhruba 1 200 švédských korun.

 

Takže většina vašich klientů financuje byt hypotékou?

Téměř všichni. Máme většinu mladých klientů, kteří u nás kupují svůj první byt a předtím bydleli v nájmu. Takže nemají ještě co prodat, a proto si berou hypotéku. Většinou v maximální výši, kterou jim banka dovolí.

 

Jak dlouho pak byt splácejí?

Typická švédská hypotéka je dnes na padesát let.

 

Prosím? Rozuměl jsem vám správně číslovku padesát?

Skutečně padesát let. Vím, že u vás jsou nejčastější hypotéky na dvacet a třicet let, v Německu o něco kratší, ve Finsku to bývá pětadvacet až třicet, v Norsku velmi krátké. Ale Švédové jsou dlouhodobě zvyklí splácet své bydlení velice zvolna a pomalu. A švédské banky s tím počítají.

 

Takže pokud si vezmu hypotéku v pětadvaceti, budu ji platit téměř do smrti.

Jistě. V mnoha zemích to mají lidé nastavené tak, že až půjdou do důchodu, budou už mít vše splaceno a žádné závazky. Připadají si tak bezpečněji. Švédové tuhle tradici nemají. Není výjimkou, že v době, kdy jdou lidé do penze, zbývá jim ještě za původní nemovitost zaplatit polovinu původní hypotéky.

 

To si neumím představit.

Jenže u nás jsou hypotéky konstruovány jinak. Maximální možná výše je čtyři a půl roku čistého příjmu. To pak u té učitelky z mateřské školy s dítětem dělá něco přes milion švédských korun. Ovšem byt, který si člověk pořídí, se během třiceti let zhodnocuje natolik, že když ho prodá, zaplatí zbytek na hypotéce a zbyde mu dost na pořízení nového bez nutnosti si půjčovat. To je samozřejmě spíš teoretický koncept, protože řada lidí mění bydlení za život vícekrát, ale je na tom vidět, jak funguje trh.

 

Ve spolupráci s nadací švédské královny Silvie jste vyvinuli koncept bydlení SilviaBo. V čem spočívá?

Je to bydlení určené seniorům. Vychází z naší sériové produkce, ale je ergonomicky přizpůsobeno potřebám starších lidí. Kouzlo je v detailech: jiné kliky, oblé rohy, snazší přístup k hygieně, uzpůsobení na pohyb s chodítkem a podobně. Zatím máme postaveno jen pár zkušebních bytů, ale vidíme v této oblasti velký potenciál.

 

BoKlok vedle Švédska působí také ve Finsku a Norsku. Je možné, že byste jednou přišli také do Polska nebo Česka, kde jsou vaše mateřské koncerny silně zastoupeny?

To nedokážu předpovědět. Ale když vidím vývoj cen zejména ve vašem hlavním městě, tak jsem si docela jist, že se tu někdo s konceptem dostupného bydlení objeví. A je jedno, zda to budeme my, nebo třeba někdo místní. Prostor na trhu se tu každopádně otevírá. Tedy pokud stavitel vydrží těch tisíc sto dnů čekání.

 

Zdá se, že vás zaujala informace o tom, jak zdlouhavé jsou u nás úřední procedury.

Musím se v duchu omluvit švédské byrokracii. Vždycky jsem byl přesvědčen, že je příšerně zkostnatělá a pomalá. Ale potom, co jsem se seznámil s údaji od vás, mi švédský úřední systém připadá ještě velice pružný.

 

Myslete na svůj život

Máte léta zkušeností s prodejem nemovitostí. Jak byste popsal developerům, co klienti na prahu dvacátých let 21. století od svého bydlení chtějí?

Pořád to samé: co nejlepší bydlení za co nejvýhodnější cenu. Nároky klientů se samozřejmě dramaticky liší, stejně jako jejich finanční možnosti. Představa o tom, co je nezbytný standard, se v čase zvyšuje. Ale zkoumání poměru cena/kvalita nakonec platí v realitní branži takřka stoprocentně, jak u boháčů, tak i u těch příjmově slabších.

 

A co byste naopak poradil zákazníkům? O co se mají při výběru svého bydlení nejvíce zajímat?

Nejdůležitější je důkladně se zamyslet nad tím, co od svého bytu chci. Jaké funkce má splňovat, jak tam budeme žít, co budeme dělat, kde budeme odpočívat, ale i třeba to, jak se poskládáme k televizi a kam si kdo zaleze, když chce mít chvíli pro sebe. To je hrozně užitečné, když se rozhodujete nejprve o počtu a uspořádání místností a pak třeba i o zařízení a nábytku. Jste to vy, kdo tam bude žít, a proto byt musí sedět vaší jedinečné domácnosti.

 

Obchodník s duší sokola
Jerrie Kristiansson
Vystudoval ekonomii a obchod na univerzitě v Lundu. Jedno z prvních zaměstnání měl ve firmě, která budovala obchodní centra. Podstatnou část kariéry pak strávil u rychloobrátkového zboží ve firmách, jako jsou Kellog’s nebo Scanfood. Ve skupině Skanska pracuje od roku 2000, od počátku se věnoval konceptu BoKlok (čte se „bu klug“), v roce 2010 se pak BoKlok stal samostatnou firmou a Jerrie Kristiansson do ní přešel.
Je ženatý, s manželkou žijí ve městě Trelleborg a mají dvě dospělé děti, které se již od rodičů odstěhovaly. Hlavním koníčkem je působení v organizaci Friskis & Svettis, která by se dala označit za švédskou obdobu českého Sokola.

 

Budoucnosti bydlení se věnují následující články speciálu magazínu Reportér:

 

Jak problém nejen identifikovat, ale i začít řešit

 

Jak realitní trh ovlivní změna hypotečních pravidel

 

Jak rozmrazit pražskou bytovou výstavbu

 

Jak chytrá může být vaše domácnost

 

 

 

 

 

 

 

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama