Rozhovor

Dušan Kunovský: Byty musíme plánovat na deset let dopředu

10 / 04 / 2016

Seděli jsme v nejvýše položené restauraci v Praze na vrchu pankráckého mrakodrapu. Kdyby Dušan Kunovský chtěl, mohl by ukazovat: Tohle jsem stavěl, tamto jsem stavěl… Muž, jehož firma už postavila přes dvanáct tisíc bytů – a na dalších patnáct tisíc má plány – však na takové ukazování moc není. Mluví spíš o opatrnosti a potřebě dobrého plánování.

Nedávno jste dali do prodeje projekt na Nikolajce, v němž se nabízejí byty za dvojnásobek vaší běžné ceny, místo zhruba 60 000 za metr je to 120 000. Tímto směrem, tedy k dražším bytům, chcete jít?

My stavíme byty především ve středním segmentu. To znamená větší objemy výstavby v okrajovějších, ale dobře dostupných částech Prahy. Přirozený vývoj nás dovedl do vyššího středního segmentu. A myslíme si, že bychom měli mít nabídku i v té nejvyšší kategorii. Ale neměníme zaměření. Nadále budeme mít přes 60 procent výstavby ve střední kategorii a dalších třicet procent ve vyšší střední kategorii. A nějakých pět deset procent mají být ty „třešinky“, jako je třeba Nikolajka nebo Rezidence U Muzea, která jde do prodeje nyní.

Lokalitě pak odpovídá cenová relace?

Nejen. Rezidenci U Muzea jsme kupovali jako projekt už s vydaným stavebním povolením a cena byla přes sto tisíc na metr jen za pozemek. Ale v širším centru jsou také mnohem delší schvalovací procesy. Nikolajku jsme dělali třináct let, zatímco jinde máme průměr osm let. Do ceny se pak samozřejmě promítají i použité materiály a technologie.

Vážně se dají na Nikolajce prodat byty za 120 tisíc za metr?

První fázi jsme dali do prodeje na podzim a ze šedesáti bytů máme po pár měsících přes čtyřicet procent prodáno. Teď na jaře šel do prodeje druhý, menší dům. U luxusního bydlení je jiný systém prodeje. My prodáváme vždy až po vydání stavebního povolení, ale u těch velkých levnějších projektů prodáváme už v průběhu výstavby. V luxusní kategorii ne, tam postavíme, zkolaudujeme a pak až nabízíme.

Tedy když má někdo dát za byt deset patnáct milionů, tak si chce být jistý „do čeho jde“?

Jednoznačně. Musíme lidi přivést, ať se podívají z okna, osahají si materiály, prostě si ten byt „prožijí“. Obecně platí, že čím vyšší segment trhu, tím dokončenější musí ty byty být.

Máte v plánu ještě další projekty této kategorie?

Na jaře dáme do prodeje byty na Bertramce, naproti slavné vile, kam jezdíval Mozart.

Nedávno jste se rozhodli pro kompletní změnu areálu na Kavčích horách. Proč?

Převzali jsme ten projekt od firmy Hochtief, máme i stavební povolení. Ale připadal nám na tuto výbornou lokalitu příliš obyčejný. Tak jsme se rozhodli, že to zkusíme změnit. Vypsali jsme soutěž na projekt a pozvali všechny nejvýznamnější ateliéry. Nakonec vyhrál projekt od Josefa Pleskota. Místo nižších budov by mělo být pět vysokých, více zeleně, park, v přízemí komerční prostory a tak dále. Ale musíme začít celý proces schvalování znovu od začátku, od územního rozhodnutí přes všechny fáze povolování. Kdyby to nevyšlo, můžeme se vrátit k tomu původnímu. To by ale byla škoda, protože ta nová verze je vážně o hodně lepší.

 

Raději nemovitosti než burza

Předloni jste oznámil, že si jako soukromá osoba kupujete devadesát bytů ve svém projektu na Žižkově. Ještě pořád je máte?

Jsou to poslední tři patra v každé z věží. A pořád je mám.

Skutečně je pro vás výhodnější ty byty pronajímat, než je prodat?

Uvažoval jsem o vytvoření nějakého portfolia soukromého majetku nad rámec firmy. To portfolio si budu tvořit částečně z bytů a částečně z komerčních prostor v našich projektech, obojí budu pronajímat.

Takže se z vás stane „pan domácí“.

Nemovitosti znám, pracuji v nich celý život. A pro mne osobně je tohle přirozenější investice než někde na burze. Navíc, i kdybych někdy třeba potřeboval aktivovat větší sumu peněz, jsou i pronajaté byty, které v širším centru stále generují solidní roční výnos, dobře prodejné.

Zatím pronajímáte i logistický areál na Ruzyni, který byste chtěli časem strhnout a postavit tam celou čtvrť. Jak jste s architektem Jakubem Ciglerem daleko při jeho plánování?

Je to velký areál, máme tam sto třicet tisíc metrů čtverečních. Pracujeme na přeměně z průmyslové zóny na obytnou, máme plán urbanistického rozvoje, může tu vyrůst celá nová městská čtvrť. Průběžně to probíráme s úřady a v určité fázi bychom chtěli zapojit i veřejnost.

 

Nebudeme bezhlavě nakupovat

Areály po továrnách či skladech jsou poslední dobou docela hit. Penta má například areál jinonickou Waltrovku, vy právě Ruzyni.

Myslím, že je to jasný trend. Rozlézání Prahy do polí asi není ideální. Ve městě je spousta zanedbaných lokalit, které jsou dobře umístěné v širším centru. Je tady samozřejmě i minus, že jsou často silně kontaminované a vyčištění může být v mnoha desítkách milionů, což se pak promítá do ekonomické smysluplnosti jejich využití. Některé pozemky jsou tak náročné na dekontaminaci, že by to nevycházelo, ani kdyby byly zadarmo.

Máte i nějaké další areály po továrnách?

Koupili jsme ve Vysočanech areál po Barvách Tebas nebo také areál Pragovky ve Zličíně, přímo na stanici metra, a již zmíněný areál na Kavčích horách. A o pár dalších velkých lokalitách jednáme.

Perou se dnes developeři o takové lokality?

Je o ně zájem. Před pár lety se daly nakupovat výhodně, nyní na těch lokalitách vlastníci často „sedí“. Anebo mají příliš vysoké představy o cenách. Proto jsem i některá jednání pozastavil. Nebudeme jen proto, že jsou nyní skvělé prodeje, nakupovat ve velkém za vysoké ceny a věřit, že trh poroste do nebe.

Máte už jednu zkušenost s ochlazením trhu po roce 2007 za sebou, že ano?

Možná jsme tehdy v době boomu přišli o řadu skvělých příležitostí. Ale díky opatrnosti jsme krizí prošli relativně bezpečně. Mohli jsme pak nakoupit řadu projektů a jsem si jistý, že jsme od té doby svůj podíl na trhu zvětšili.

Mluvil jste o nevhodnosti rozlézání města do polí. Byl byste tedy spíše pro růst do výšky?

Předně je třeba říci, že koncentrovanější výstavba umožňuje to, aby se přímo v místě bydlení také rozvíjela občanská vybavenost: obchody, restaurace. Zkrátka restauraci z dvaceti či padesáti bytů v okolí neuživíte. Co se týče onoho „růstu do výšky“, jsem jasně pro, samozřejmě nikoli v centru města, ale v okrajovějších částech. Navíc výškové budovy mohou mít i svou eleganci.

 

Smíchováka do Vysočan nepřesadíš

Loni jste prodali v Praze přes tisíc bytů a utržili dohromady 3,5 miliardy korun. Máte na letošek ještě vyšší plán?

Letos zařadíme do prodeje 1 300 bytů. Věřím tomu, že prodáme o něco více než loni. Do prodeje jdou projekty s vyššími cenami, o kterých jsme mluvili. Takže bychom se v příjmech z prodejů bytů mohli dostat někam ke čtyřem miliardám.

Ziskovost Central Group se pohybovala nad deseti procenty v poměru k tržbám. Očekáváte pokračování ve stejném stylu?

Vždycky jsou lokality, které jsou velmi pěkně ziskové, a naopak jiné, které tolik nejdou. Máme ale nastavenou nějakou míru ziskovosti a myslím, že v době boomu, kdy prodeje dobře běží, bychom měli být schopni ji držet. Celou dobu vydělané peníze zase vracíme do firmy a do dalších nových projektů.

Zarazilo mne, že ani v dnešní době „levných peněz“ nepoužíváte bankovní financování. To se vám vyplatí?

Bylo jisté období, kdy jsme úvěry čerpali. Ale ještě před krizí jsme je splatili. To pro nás pak bylo dobré v době, kdy na trhu zavládla nejistota. Tím, že reinvestujeme a zároveň nechceme využívat levných peněz, abychom bezhlavě kupovali kdeco, jsme se v posledních letech bez úvěrů obešli. Může se samozřejmě stát, že při možnosti nějaké výhodné akvizice či při skutečně velkém projektu bankovní financování využijeme.

57a9e6109c401e1686578be0 MEDIA_ITEM image
Dušan Kunovský.

 

I když vy sami si úvěry neberete, tak naopak hodně pracujete s bankami, pokud jde o hypotéky nebo systémy financování nákupu směrem ke klientům.

Populární je odklad zaplacení kupní ceny. Klient při podpisu složí deset procent a celou cenu doplatí až do roka po nastěhování. Toho využívá téměř třetina zákazníků. Umožňuje jim to maximalizovat výnos z prodeje té nemovitosti, kterou opouštějí, nebo třeba nějak scelit majetky a uspořádat si finanční situaci. K tomu nabízíme i zvýhodněné hypotéky s pěti velkými bankami, což využívá přes polovinu kupujících. Dobrá sazba, s bezplatnými odhady, pojištěním a tak dále.

Chápu to tak, že když už klienta „ulovíte“, snažíte se ho co možná nejhladší cestou dovést až do bytu – a samozřejmě k zaplacení.

Primární při rozhodování klienta je vždycky lokalita a cena. Ale tím dalším servisem se mu samozřejmě tu cestu snažíme udělat co nejsnazší. Pro nás jako firmu je však důležité, abychom pořád měli v nabídce dost lokalit i různých cenových úrovní. Spádovost hraje velikou roli: někdo, kdo bydlí v Praze 5 či Praze 6, se těžko bude stěhovat na východní okraj města. Snažíme se pořád myslet na pět až deset let dopředu. Když víme, že nám za pár let v té části města doběhne prodej, už se díváme, kde bychom mohli stavět potom. Máme takhle rozmyšleny a připraveny projekty na patnáct tisíc bytů.

Jak se do takhle dlouhodobého podnikání promítají politické spory o stavební předpisy?

Jen za poslední dobu se změnily pětkrát. V tom se opravdu nepodniká dobře. My o tom říkáme: ať už platí skoro cokoli, hlavně ať to platí déle než pár měsíců.

 

Co bych dělal jiného?

Stavíte už přes dvacet let. Který z vašich projektů byste označil za zlomový?

Začínali jsme na domech za Prahou, pak přišel první malý bytový dům. Zlomem zcela jistě bylo Zahradní Město, velký projekt s více než tisíci bytů, který nás vysunul nahoru. Za těch dvaadvacet let máme za sebou 140 úspěšně dokončených rezidenčních projektů a 12 000 prodaných bytů, ale Zahradní Město určitě hrálo ve vývoji firmy velkou roli. A dalším krokem kupředu pak byl vstup do nadstandardního segmentu. V této kategorii byl určitě povedený projekt v Radlicích, kde shodou okolností také bydlím.

Zdá se, že vlastním projektům vážně věříte.

Bydlím tam, je to v pohodě a vytvořila se i příjemná parta mezi sousedy. Zpětně viděno by se jistě i tenhle projekt možná dal ještě o něco vylepšit. Nicméně byty tam mají velmi slušné ceny, a kdo si je před lety pořídil, rozhodně neprodělal. To se ale týká drtivé většiny bytů, které jsme za ta léta postavili.

Asi největším karambolem, který Central Group za dobu existence postihl, bylo odsouzení finančního ředitele Aleše Novotného. Jste s ním stále v kontaktu? Máte přehled, jak se případ nyní vyvíjí?

Tahle kauza se táhne už roky. Doposud v ní nebylo vydáno pravomocné rozhodnutí a my jsme si řekli, že do pravomocného rozhodnutí nechceme případ komentovat, a proto bych to nyní ponechal bez komentáře. Až to rozhodnutí padne, vyjádříme se. V kontaktu nyní nejsme.

Občas se zmíníte, že chcete firmu připravit tak, aby mohla vstoupit na burzu. Postoupil jste v těchto úvahách dál?

Firma je nastavena na standardy, které by byly nutné pro vstup na kapitálový trh. Zatím to není na pořadu dne, snad kdyby se v budoucnu otevřely nějaké velké příležitosti. Teď se ale firmě plně věnuji, i když už to samozřejmě nemusí být s takovým nasazením jako na počátku. Máme tu stabilní a velmi kvalitní management.

A lze si po více než dvaceti letech prakticky samostatného rozhodování představit, že byste se měl o svých krocích dohadovat s více akcionáři?

No právě, že by to asi bylo těžké. Čekají nás velké a zajímavé projekty a u těch bych chtěl být. Ani si neumím představit, co bych dělal jiného.•

 



Dušan Kunovský

Stavbař dobrodruh

Podnikáním v oblasti realit strávil Dušan Kunovský přesně polovinu dosavadního života. Je mu čtyřiačtyřicet, do stavebního byznysu se pustil zkraje roku 1994, ve svých dvaadvaceti. Vystudoval stavební průmyslovku – ostatně je ze stavbařské rodiny – pak ovšem zamířil na práva. Po studiích a krátkém působení v advokátní kanceláři se k oboru vrátil, a už zůstal. Vedle podnikání má rád cestování, dobrá auta a sport. Jel Rallye Dakar, byl i na výpravě na severním pólu. Na cestách leckdy stráví v součtu i několik měsíců v roce. Přesto se dá říci, že je srostlý s Prahou – narodil se v ní a v hlavním městě vybudoval drtivou většinu ze svých 140 projektů.

Galerie (2) Diskuze Sdílet

Autor také napsal